主题：再谈公益收入——上一篇的更新

生活在小区，和单门独户过日子果然有很大不同。有不少邻居都是刚刚意识到有维修基金这笔钱的存在。有邻居提出，所谓维修基金就是我们房子的养老金，这句话再正确没有了。

根据万科介绍的情况，隔壁万科假日风景从最早的4000多万（这个数据我表示怀疑，万科的体量是我们春城的1.8倍，如果春城最早的维修基金有3800万，那么万科应该差不多有6800万），到目前的9000多万。按保守估计，增长2000多万，增长率至少30%。而我们春城的维修基金从最早的3800万，到目前的3200多万，缩水600多万，增长率为负。

万科的增长显然不是仅仅靠定期利息，否则不会有这么大的收益，它的增长一部分就是靠公益收入。根据万科目前的情况介绍，他们每年的公益收入是800万，其中400万直接补充进维修基金了。

在很多小区（包括我们小区），公益收入的一半是直接补贴给物业的（也就是隐形的物业费，之前有算过），另外一半如果合理规划，就可以补充到维修基金中去。当房子年老，就会动用这笔救命钱来修补。大家也知道去年出现了好几起楼房倒塌的事故，这一是楼房质量不佳，二就是维修不到位的原因了。

由于物业公司基于保护隐私的原因，不愿意公开太多数据，所以，所有业主们对咱小区的公益收入情况都基本靠猜。这样的物业很不靠谱。物业，物业，应该有两个主要工作：
1，小区日常管理，其中包括定期维护设备、管理小区交通等
2，管理好公益收入，促进公益收入增长

公益收入的增长，本应该是双赢的，因为50%物业获得，50%小区获得，公益收入的增长，双方都有利。当然，由于公益收入是由物业直接管理的，这其中如果物业管理不细致，收入账目不清，也可能造成双输的局面。

既然，我们无法从物业的数据得知我们的公益收入到底应该有多少（物业只给一个总数显然是不够诚恳的），我们只能横向比较一下，来估算。

万科整个12345五期楼盘的体量总体上是我们春城I、II、III期的1.8倍，不到2倍。万科的情况和春城非常相似：
1，都有大量的地面车位，（地下车位是有产权的，通常产权车位的收入较少）地面车位的无论固定还是临时车位的停车费都是公益收入的重要部分。
2，万科的绿化率比春城低，万科的容积率（1.7）比春城（1.6）大，理论上讲春城具备更大的地面空间比例。
3，还请记住，我们春城的商业街是自己的地盘，而万科的畹町路是市政街道（收费可能不归万科来管）。这一点如有疑问，还请知情人指出。
从体量上看，万科如果能有800万的公益收入，那么春城至少800除以1.8=440万，打个9折就是400万。打个8折还有350多万。而我们目前的公益收入只有可怜的230万。
有人可能会说，万科外来来车可能就是比春城多，好吧，那么你的意思就是说春城人的亲戚朋友往来少，我们春城人都很宅是么？

如果一个物业，内不能管理好设备交通，外不能管理好公益收入，业主需要问一下，是能力问题？还是其他问题？物业也许会以物业费低廉无法支撑做挡箭牌。好吧，这个理由也许成立，能力略差不是问题，人笨没关系，人得诚实。人得老实，有什么数据公开拿出来。公益收入就是少的话，拿出证据来证明。

信任来自开诚布公，小区管理需要可靠的人。

頂

公益收入中停车费收入是大头，必须抓牢