2011年限购政策出台时已经令许多购房人叫苦不迭，但仍比不过今年3月底的上海最严限购令，此令一出使得许多人失去了了购房资格。在上海买房这么难，还有什么理由让你留下来？让我们听听有过购买“法院拍卖房”经验的钱女士讲讲，如何绕开史上最严限购令，圆你安居乐业梦吧！
买房者：业务巧合开始接触法拍房
我是上海本地人，也是金融从业人员。最早的时候是因为我的工作关系才接触到法拍房，我们为客户提供买房按揭贷款服务，所以我们渐渐也开始接触法拍房贷款这一块业务。
从2011年的限购政策出来以后，很多人开始被限购了，包括上海本地人。可能大家都觉得，这对非沪籍人士是很严厉的政策，但其实对上海本地人也是一样的。已婚只能买两套，单身买一套。
2008年的时候，因为业务的巧合，我们的一个朋友要买法拍房。那时候法拍房的价格要比市场价低很多，他们就看中了一套房，但法拍房要求一次性付款，所以他希望通过银行贷款来解决融资问题。银行也希望不断地创新服务，在业务上有所突破，因为金融服务就是服务于市场和客户的。所以我接触到这个案子以后，当时我们就通过一些业务创新，开拓法拍房按揭贷款这个业务。我们把这个政策推出来之后，便有很多商业银行开始开展此类业务，为购买法拍房的客户提供按揭贷款。
但到今天为止，这块业务在整个银行的贷款服务里面仍然是非常小众的一块业务，能提供服务的银行和客户经理也有限。
现在法拍房的价格往往跟市场价差不多，本身没多少差价空间了，因为拍卖本身就是价高者得之，但这能解决限购的问题，所以还是有关注的价值。
购买法拍房流程
1、高院委托具有相应资质的拍卖机构进行拍卖，拍卖公司在拍卖十五日前公告。
2、竞买者在规定的时间内去相应的拍卖行缴纳拍卖保证金，一般为起拍价的百分之十。
3、2016年3月份刚制定了三天网络竞价规则，网络竞价的结果作为现场竞价起拍价。但最终结果以现场竞拍为准，所有交过保证金的竞买人在网络和现场都可以参与竞价。成功拍到房屋的竞买人会现场签署一份拍卖成交确认书。
4、拍卖成交之后就到了付款环节。成交后买受人支付的保证金自动抵入房款，其他竞买人预交的保证金会在三个工作日内退回到竞买人的账户，因此对客户来讲是没有风险的。
5、付款环节有贷款需求的人进入贷款流程。分为首付和贷款，需要特别注意的是法拍房有付款期限，这在上海公拍网上拍卖特别规定中有告知，在此期限内要付清房款。
客户拍卖成功后凭借拍卖成功后获得的一套材料和拍卖成交确认书（因为这个确认书相当于购房合同）向银行申请按揭贷款。
最重要的是放款问题。正常银行贷款要过户时落实房产，抵押后才放款。法拍房的贷款的不同之处在于是凭担保公司提供阶段性担保提前放款。
上海目前银行法拍房贷款担保主要合作的是上海住房置业担保有限公司（上海住房公积金中心），银行凭他们的担保函就可以提前放款了。放款是直接放至拍卖行，这是受托支付的规定。
6、拍卖行收到全款以后，客户就完成了付款流程。之后拍卖行会把房款转给法院，法院会在一定的时间内给买受人出具执行裁定书。当然如果买受人不贷款，那就一次性付款。
7、凭执行裁定书买受人就可以到房产交易中心及税务办理核税和购房相关手续，跟二手房交易流程是一样的。法拍房买受人你约好拍卖行办理缴税过户手续。
8、办理房产过户手续，如果有贷款，同时把银行抵押一起敲进去。
资金绝对不能出问题
上海司法拍卖的法拍房不限购是非常具有优势的政策，在北京，哪怕是法拍房也在限购之列的。虽然上海法拍房不限购，但是不能绕过银行限贷政策，每个银行法拍房贷款政策也不同，因此在拍房之前你要先了解确认。
我为什么强调这点呢？因为法拍房要求规定期限内付款，资金上绝对不能出问题。否则没有按期付款，保证金会转为违约金。
因此找到专业的人士帮忙是非常重要的。现在很多中介在推法拍房服务，我很客观地说，法拍房购房流程中会有很多不确定性，中介通常只会说这个房子如何便宜，不限购，但出现任何问题，责任还是由买受人自己承担的。
根据我这么多年的经验，我建议在拍卖前期要了解法拍房的债权纠纷情况，了解房屋内部情况（房型、采光、占用），同时通过二手市场同类型房屋挂牌及成交价来确定心理价位。
每个人都要有个心理价位
我们也是普通的购房者，按需购买，并非炒房。2007年我们买了第一套房产，非常小的一室的房子；2009年考虑到家庭自住我们买了两房。2011年限购之后，我们于2012年又买了一套市中心的房子作为投资。今年看到房价一直在涨，恰巧这个房子又是浦东内环以内的法拍房，同时也是区重点学区房，综合看性价比不错，我们就抱着试试看的心态参加了竞拍。
在买这套房之前，我们其实已经交了十几次保证金，但每次都是拍卖价格超出了我们的心理价位才放弃的。这次也有十几个人交了保证金，一开始我们也没想到能买到。当天我们参加了两场竞拍，上午、下午各一场。上午那场我们没有拍到，下午那场我们也想反正这么多次了，继续拍吧。那时是年前1月底的时候，当时价格到了我觉得可以再加一点的时候，我们又加了一下，然后拍卖师问有没有人再加价，于是拍卖师就开始倒数：“五、四、三、二、一”，一落锤，房子就是我们的了。
我估计年前的时候呢，特别是过年的时候，很多人在资金安排上会吃紧。因此有很多人会考虑，一旦你拍下来，如果你不能按期付款，保证金就要作为违约金，这可不是说我拍下来以后我不想要就不要了。就这样我们顺利竞拍下这套房子，1月28号拍下来，两个月左右时间办好各种手续。
所以买法拍房还是要看，一这个房子是不是真的适合你，你也真心想要；二还要看你的资金安排，房屋的价格是不是在你能接受的范围之内。在拍卖的那一刻，我觉得很多人会头脑发热，但每个人都要有个心理价位，知道价格到多少以后你就要放弃了，能规避风险的。
关于清场二三事
买房这么多年，我们也是循序渐进的，基本上是隔个几年买套房子。自己凑好首付就买一套，基本上也是通过银行按揭贷款来完成的。
但我要提醒大家的是，买法拍房也是有一定风险。因为从整体上讲，法拍房多数是有债权纠纷的房子，很多时候法院对拍卖房是不进行清场的，如果房子有人占用，你买下来后要考虑清场。
我们这套房子在清场上还是相对比较顺利的，当然拍卖行也给了很多专业的帮助。另一方面由于占用该房屋的是申请人，因此虽然过程中遇到了很多麻烦，但是我们最终只用了三周的时间来协商、沟通便顺利清场。
所以如果你确定要买一套房子之前，要对房子有全面的了解。例如房子是否需要清场，占用情况，房主除了这个债务之外是否还有其它经济纠纷，有没有违章搭建（整改后再去办产证）等。拍卖行会在拍品介绍里将房子的信息都写清楚，这点很好，你觉得处理起来麻烦可以不买。
那么关于清场有三种方法：
一、让拍卖行帮你进行沟通，有些拍卖行服务很专业，会提供帮助；
二、等你拿到法院的执行裁定书以后，通过一些渠道，例如律师帮你沟通；
三、最后的办法是产证办下来之后，强制清场。当然这个就会衍生其他风险，要慎重考虑。
“感觉自己错过了好几个亿”
从去年开始，越来越多的人关注法拍房，它慢慢热起来，已经从以前用于满足投资需求变成现在的刚需了。
所以我当时买这个房子的时候也经历了非常多的坎坷：每次都认真看房，交了保证金，然后参加竞拍，十几次下来终于拍到了。
我曾经也错过一套性价比非常高的房子，去年10月的时候，当时只有两个竞买人竞拍一套张江汤臣豪园的叠加别墅。彼时市场价在1200万，800多万就能拍下来，加上佣金大概890万左右。我当时考虑到后面付款的问题就犹豫了一下，就那么犹豫一下，房子就被另一个竞买人买下来了。事后我想，梦想中的房子离我那么近，却与它失之交臂，还是空置学区房，几乎完美，现在想来还有点后悔。
有几次我交了保证金，结果法院缓拍，也没买到。还有一次是仁恒的法拍房，由于里面一直有人占用，我们无法了解房屋内部情况，因此对于以后能不能顺利清场，拿到房子还是有顾虑的，举牌的时候又犹豫了一下，便错过了。
几次下来感觉就像网络流行语说的一样，“感觉自己错过了好几个亿”。所以买法拍房要摆正心态，因为法拍房选择面窄，没办法满足你所有的要求。
Tips：
法拍房：是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
法拍房主要有四个主要来源：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
2011年限购政策出台时已经令许多购房人叫苦不迭，但仍比不过今年3月底的上海最严限购令，此令一出使得许多人失去了了购房资格。在上海买房这么难，还有什么理由让你留下来？让我们听听有过购买“法院拍卖房”经验的钱女士讲讲，如何绕开史上最严限购令，圆你安居乐业梦吧！
买房者：业务巧合开始接触法拍房
我是上海本地人，也是金融从业人员。最早的时候是因为我的工作关系才接触到法拍房，我们为客户提供买房按揭贷款服务，所以我们渐渐也开始接触法拍房贷款这一块业务。
从2011年的限购政策出来以后，很多人开始被限购了，包括上海本地人。可能大家都觉得，这对非沪籍人士是很严厉的政策，但其实对上海本地人也是一样的。已婚只能买两套，单身买一套。
2008年的时候，因为业务的巧合，我们的一个朋友要买法拍房。那时候法拍房的价格要比市场价低很多，他们就看中了一套房，但法拍房要求一次性付款，所以他希望通过银行贷款来解决融资问题。银行也希望不断地创新服务，在业务上有所突破，因为金融服务就是服务于市场和客户的。所以我接触到这个案子以后，当时我们就通过一些业务创新，开拓法拍房按揭贷款这个业务。我们把这个政策推出来之后，便有很多商业银行开始开展此类业务，为购买法拍房的客户提供按揭贷款。
但到今天为止，这块业务在整个银行的贷款服务里面仍然是非常小众的一块业务，能提供服务的银行和客户经理也有限。
现在法拍房的价格往往跟市场价差不多，本身没多少差价空间了，因为拍卖本身就是价高者得之，但这能解决限购的问题，所以还是有关注的价值。
购买法拍房流程
1、高院委托具有相应资质的拍卖机构进行拍卖，拍卖公司在拍卖十五日前公告。
2、竞买者在规定的时间内去相应的拍卖行缴纳拍卖保证金，一般为起拍价的百分之十。
3、2016年3月份刚制定了三天网络竞价规则，网络竞价的结果作为现场竞价起拍价。但最终结果以现场竞拍为准，所有交过保证金的竞买人在网络和现场都可以参与竞价。成功拍到房屋的竞买人会现场签署一份拍卖成交确认书。
4、拍卖成交之后就到了付款环节。成交后买受人支付的保证金自动抵入房款，其他竞买人预交的保证金会在三个工作日内退回到竞买人的账户，因此对客户来讲是没有风险的。
5、付款环节有贷款需求的人进入贷款流程。分为首付和贷款，需要特别注意的是法拍房有付款期限，这在上海公拍网上拍卖特别规定中有告知，在此期限内要付清房款。
客户拍卖成功后凭借拍卖成功后获得的一套材料和拍卖成交确认书（因为这个确认书相当于购房合同）向银行申请按揭贷款。
最重要的是放款问题。正常银行贷款要过户时落实房产，抵押后才放款。法拍房的贷款的不同之处在于是凭担保公司提供阶段性担保提前放款。
上海目前银行法拍房贷款担保主要合作的是上海住房置业担保有限公司（上海住房公积金中心），银行凭他们的担保函就可以提前放款了。放款是直接放至拍卖行，这是受托支付的规定。
6、拍卖行收到全款以后，客户就完成了付款流程。之后拍卖行会把房款转给法院，法院会在一定的时间内给买受人出具执行裁定书。当然如果买受人不贷款，那就一次性付款。
7、凭执行裁定书买受人就可以到房产交易中心及税务办理核税和购房相关手续，跟二手房交易流程是一样的。法拍房买受人你约好拍卖行办理缴税过户手续。
8、办理房产过户手续，如果有贷款，同时把银行抵押一起敲进去。
资金绝对不能出问题
上海司法拍卖的法拍房不限购是非常具有优势的政策，在北京，哪怕是法拍房也在限购之列的。虽然上海法拍房不限购，但是不能绕过银行限贷政策，每个银行法拍房贷款政策也不同，因此在拍房之前你要先了解确认。
我为什么强调这点呢？因为法拍房要求规定期限内付款，资金上绝对不能出问题。否则没有按期付款，保证金会转为违约金。
因此找到专业的人士帮忙是非常重要的。现在很多中介在推法拍房服务，我很客观地说，法拍房购房流程中会有很多不确定性，中介通常只会说这个房子如何便宜，不限购，但出现任何问题，责任还是由买受人自己承担的。
根据我这么多年的经验，我建议在拍卖前期要了解法拍房的债权纠纷情况，了解房屋内部情况（房型、采光、占用），同时通过二手市场同类型房屋挂牌及成交价来确定心理价位。
每个人都要有个心理价位
我们也是普通的购房者，按需购买，并非炒房。2007年我们买了第一套房产，非常小的一室的房子；2009年考虑到家庭自住我们买了两房。2011年限购之后，我们于2012年又买了一套市中心的房子作为投资。今年看到房价一直在涨，恰巧这个房子又是浦东内环以内的法拍房，同时也是区重点学区房，综合看性价比不错，我们就抱着试试看的心态参加了竞拍。
在买这套房之前，我们其实已经交了十几次保证金，但每次都是拍卖价格超出了我们的心理价位才放弃的。这次也有十几个人交了保证金，一开始我们也没想到能买到。当天我们参加了两场竞拍，上午、下午各一场。上午那场我们没有拍到，下午那场我们也想反正这么多次了，继续拍吧。那时是年前1月底的时候，当时价格到了我觉得可以再加一点的时候，我们又加了一下，然后拍卖师问有没有人再加价，于是拍卖师就开始倒数：“五、四、三、二、一”，一落锤，房子就是我们的了。
我估计年前的时候呢，特别是过年的时候，很多人在资金安排上会吃紧。因此有很多人会考虑，一旦你拍下来，如果你不能按期付款，保证金就要作为违约金，这可不是说我拍下来以后我不想要就不要了。就这样我们顺利竞拍下这套房子，1月28号拍下来，两个月左右时间办好各种手续。
所以买法拍房还是要看，一这个房子是不是真的适合你，你也真心想要；二还要看你的资金安排，房屋的价格是不是在你能接受的范围之内。在拍卖的那一刻，我觉得很多人会头脑发热，但每个人都要有个心理价位，知道价格到多少以后你就要放弃了，能规避风险的。
关于清场二三事
买房这么多年，我们也是循序渐进的，基本上是隔个几年买套房子。自己凑好首付就买一套，基本上也是通过银行按揭贷款来完成的。
但我要提醒大家的是，买法拍房也是有一定风险。因为从整体上讲，法拍房多数是有债权纠纷的房子，很多时候法院对拍卖房是不进行清场的，如果房子有人占用，你买下来后要考虑清场。
我们这套房子在清场上还是相对比较顺利的，当然拍卖行也给了很多专业的帮助。另一方面由于占用该房屋的是申请人，因此虽然过程中遇到了很多麻烦，但是我们最终只用了三周的时间来协商、沟通便顺利清场。
所以如果你确定要买一套房子之前，要对房子有全面的了解。例如房子是否需要清场，占用情况，房主除了这个债务之外是否还有其它经济纠纷，有没有违章搭建（整改后再去办产证）等。拍卖行会在拍品介绍里将房子的信息都写清楚，这点很好，你觉得处理起来麻烦可以不买。
那么关于清场有三种方法：
一、让拍卖行帮你进行沟通，有些拍卖行服务很专业，会提供帮助；
二、等你拿到法院的执行裁定书以后，通过一些渠道，例如律师帮你沟通；
三、最后的办法是产证办下来之后，强制清场。当然这个就会衍生其他风险，要慎重考虑。
“感觉自己错过了好几个亿”
从去年开始，越来越多的人关注法拍房，它慢慢热起来，已经从以前用于满足投资需求变成现在的刚需了。
所以我当时买这个房子的时候也经历了非常多的坎坷：每次都认真看房，交了保证金，然后参加竞拍，十几次下来终于拍到了。
我曾经也错过一套性价比非常高的房子，去年10月的时候，当时只有两个竞买人竞拍一套张江汤臣豪园的叠加别墅。彼时市场价在1200万，800多万就能拍下来，加上佣金大概890万左右。我当时考虑到后面付款的问题就犹豫了一下，就那么犹豫一下，房子就被另一个竞买人买下来了。事后我想，梦想中的房子离我那么近，却与它失之交臂，还是空置学区房，几乎完美，现在想来还有点后悔。
有几次我交了保证金，结果法院缓拍，也没买到。还有一次是仁恒的法拍房，由于里面一直有人占用，我们无法了解房屋内部情况，因此对于以后能不能顺利清场，拿到房子还是有顾虑的，举牌的时候又犹豫了一下，便错过了。
几次下来感觉就像网络流行语说的一样，“感觉自己错过了好几个亿”。所以买法拍房要摆正心态，因为法拍房选择面窄，没办法满足你所有的要求。
Tips：
法拍房：是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
法拍房主要有四个主要来源：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。