主题：【剖析与预判】中央精神“防泡沫”背后的上海楼市三大变局！

按照930有关楼市的中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活，国庆期间，19个城市集中出台楼市新政，大多数城市重启限购限贷。那么，对于上海楼市来讲，楼市政策走向会向哪方面走？是否会有新政进一步影响上海楼市的走势？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，中央精神提出一线城市防泡沫，对于上海来讲，就是要防止“地价泡沫”，防止房价“泡沫”，防止“地价泡沫”进一步推升“房价泡沫”。那么，从“防泡沫”的角度出发，其实也就是非常清楚了，当前上海楼市“防泡沫”发展过程中就要做好三大方面的工作：一是“控地王”，二是想方设法“增供应”和控房价，三是管好“类住宅”。至此，我们也就非常清楚，无论上海楼市是否出台楼市新政，未来一年左右的政策面及市场走势方向大体上就如此了，这也可能是未来一年左右上海楼市的三大变局。

【变局一】“控地王”：防止“地王”频现背后的系统性市场风险。

从土地市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米，同比下降40%，成交楼板价23966元/平方米，同比上涨128%，这说明，在“地王”频出的上海土地市场，地价已经呈现出快速上涨态势。

从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。因此，对于当前上海楼市来讲，“控地王”成为“控房价”的一个非常重要因素。

此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

因此，四季度上海有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”，一方面为土地市场降温，另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲：

1、上海前三季度土地出让的量确实不多，加上1-4月和9月的基本断供，上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系，预计四季度以后上海会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

2、既然有“地王”频现的现象，那么四季度也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

3、施行最高价“熔断”机制，同时出台“配建”措施，为土地市场降温。比如最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向：

1）按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施（居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等，其余建面统筹用于社区公共配套服务设施，原则上优先用于文化、养老等服务设施）。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。

2) 公共环境空间：应设置不低于用地面积10%的公共环境空间（包含公共空间、公共通道等），公共空间包括：儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。公共空间中应设置公共艺术作品（设施），包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放如结合商业部分设置的，由受让人负责运营管理；如结合住宅部分设置的，建成产权应无偿移交政府，由政府负责运营管理。

哈哈，来看看！