主题：春江花园 自治经典 资料汇总

无锡春江花园小区建于2002年，当时是无锡市第一大盘，共分为3期。前一、二期已经交房入住，建筑面积47万平方米，住户3000余户，由上海陆家嘴物业公司前期管理。物业管理费5毛。

春江花园获得国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖、全国率先业主自治小区……这是春江花园的对外“名头”。在无锡当地，春江花园小区已经算得上是一个大型社区：一、二期现有住户3200多户，居民约1.5万人。小区2007年12月成立业主大会，选举产生业主委员会。2008年6月，首届二次业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案，实现业主自治。物业管理费5毛，七年自治，没动用一分钱维修基金，节余1000万。

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自 治 缘 起

收益之争业主“炒”物业

在香樟树散发的香气中，记者来到“深藏”在春江花园小区52号居民楼中的业主委员会，见到了不拿工资、“义务”上班的业委会主任常本靖。春江花园业委会与小区活动中心、民警值班室、居委会等连为一体，整整占据了该52号居民楼地上一层的数千平方米空间。

小区当初因何自治？自治的缘起，来自于现行体制下物业与业主间的“天然”矛盾：公共部位收益之争。

“管理小区的是上海一家著名的品牌物业公司。”常本靖介绍，但在实施必要的审计程序时，物业公司未能提供系统、规范的春江花园独立核算的会计报表及会计账簿，连审计的基本条件都不具备。

随后，春江花园业主们又发现，小区仅共有部位的收费2007年已达240多万元。在业主每年交纳的300多万元物业费之外，这份本该属于业主共有的权益却被当时的物业作为管理费收入占为己有。

根据《物权法》，不甘于巨额利益被侵占，业主们开始了维权行为。经过一番漫长而复杂的“斗智斗勇”，业委会将小区原物业分公司成功“策反”。不仅将管理小区的100多号原班人马“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，还实现了小区的自治管理。

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春江花园实行业主自治的法律依据

    《物权法》第八十一条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。从这条法律规定可以看出，小区业主可以聘请物业管理公司对小区进行管理，也可以不聘请物管公司自行管理，也就是实行自治。换句话说，法律赋予了小区业主实行自治管理的权利。这句话听起来有些滑稽，自己管理自己物品的权利，还需要法律来赋予我们吗？但是我们如果仔细回顾一下物业管理立法的历史，一定会觉得物权法的这条规定实在是一个进步。为什么这样说呢？本来物业管理和物业公司是没有任何直接和必然的联系的，但是在物业公司利益代表们的游说下，很多地方的法规把物业管理直接定义成了就是请物业公司管理，比如各地自己颁布的《物业管理条例》，业主在入住时只能被动地接受建设单位提供的物管公司和物价局核批的物业管理费，根本没有说话或者表示抗议的权利。而事实上，除了国有的物业外，物业管理是业主作为产权人对自己的私人财产进行处分的活动，完全属于私权的范围。将物业管理定义成为就是请物业公司进行管理，第一侵犯了业主作为消费者的选择权，第二侵犯了业主作为产权人对财产的处分权，第三侵犯了业主订立合同的自主权。想想看，一个人买了5栋大厦，完全可以自己决定请不请物业公司，但是500个人买了5栋大厦，就必须要请物业公司进行管理了……？这个逻辑听起来是比较滑稽的。这种对物业管理错误的定义在客观上将业主作为主人对自己所置的物业进行管理，变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。最严重的是，现在的物业公司普遍存在侵占业主共有财产及其收益的违法犯罪行为，许多物业公司直接就将侵占的业主财产作为了自己的利润。由物业商会起草，国务院颁布的《物业管理条例》的立法宗旨是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”然而现在大部分物业公司除了侵害业主权益，增加社会不稳定因素外，并没有起到多少积极作用。也许是看到了《物业管理条例》在实施过程中的这些弊端，《物权法》对此做出了一些积极的改进，把业主实施自治的权利赋予或者说归还给了业主，从这个角度来看，不能不说是一个进步。

无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

（2010年5月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2010]第5期出版）

成为国家法制办经典案例

http://www.chinalaw.gov.cn/article/fgkd/xfg/aljx/201012/20101200330430.shtml

春江花园为什么要选择自治以及具体操作

    春江花园业委会在对物业公司做审计的过程中，一直在思考，是续聘前物业？再寻找新物业？还是实现完全自治？最开始的想法还是续聘前物业，毕竟陆家嘴物业的牌子很响亮，管理也是不错的。春江花园业委会当时针对审计报告反映出来的问题，对续聘前期物业提出了几个条件：1.小区收入费用必须单独建帐，实行独立核算，编制会计报表，随时接受业主监督和审计;2.对业主共有部位的收费必须单独建帐，归业主共有，纳入专项维修资金或补贴公益事业；3.物业服务的收费标准只能降低不能提高,服务质量只能提高不能降低。然而，陆家嘴物业对这几个条件没有给予积极回应，而是提出了自己的亏损预算（和我小区何其相似！），潜台词是共有部位的收益是不可能归还给业主的！陆家嘴物业无视业委会的要求，不能摆正服务和被服务的关系，把为业主服务凌驾于业主权益之上，把陆家嘴的利润建立在侵吞春江花园业主共有部位的收入上。这种行径春江花园业委会不能容忍。

    陆家嘴物业不能用，谁来？有的提议搞招标竞聘。为此，春江花园业委会认真研究物权法和物业管理条例，到多家小区和物业公司作调研。调研的结果是“东山老虎吃人，西山老虎也吃人！”，物业服务企业是赚钱来的，没有利润是不干的，利润最大化是他们的目标，所以他们会想尽一切办法侵占业主的利益，一旦他们发现在业委会的干预下，利益减少，如果低于他们的预期，很可能一走了之，给小区留下无穷隐患。这样的例子，全国比比皆是。今天炒掉甲物业，换来乙物业，过几年发现问题了，又炒掉乙物业，换来丙物业。。。。。。搞得小区乌烟瘴气！其实炒物业，物业公司的损失倒不是最大，最受罪、受伤害的还是居住在小区里的业主。物业企业利益最大化目标造成了物业公司与业主不可调和的的矛盾，这个矛盾的来源是制度设置的不合理，或者说这种物业管理的模式有问题，是根子问题。

    春江花园业委会在大量研究了国内、国外住宅小区物业管理模式的基础上，经过成本分析对比，最后决定实行业主自治模式。这种模式在国外已很普遍，在中国的大城市也有，但在无锡还没有。该如何操作，也没有范本可以借鉴。业委会把平稳过渡、不出乱子作为整个工作的中心原则，在小区内对有关人员作了大量周密细致的工作（他们称之为‘策反’），最后成功“收编“了原陆家嘴物业的全部员工（包括总经理），走上了实施自治的道路。他们实施自治的模式是：春江花园业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理。增选一个监委会，强化业主委员会在自治管理中的制约机制，对委员和物管工作人员的违规违纪现象实施有效监督。所谓平稳过渡就是留用原来的物业人员以减少新老物业交接的矛盾、冲突和损失。说得通俗一点就是：春江花园物业管理处原来是上海陆家嘴物业公司的下属，现在与陆家嘴脱钩，是春江花园业委会的下设机构。业委会从原来监督物业变成领导物业，日常事务性工作虽然增多了，但仍然和从前一样不拿工资，以义务为主。

    引用春江花园业委会常主任的话，说“实施自治是物业管理行业即将到来的潮流”。《物权法》的实施把业主共有部位的收益归还业主，使物业公司的收入减了一大块；新《劳动合同法》的实施使物业公司的支出又增加一大块，一增一减使物业管理的整个行业都步入低谷，不少物业由于无法支撑而撤出小区。利润最大化是物业服务企业的追求的目标，业委会是为业主维权的，对共有部位收益的争夺是业委会与物业之间不可调和的矛盾。物业公司与业委会不团结，小区能和谐吗？相反，自治以后物业人员是为业主服务，为业主创收，他们必须接受业委会领导，按业主的意愿办事，真正体现了“业主才是小区的主人”这一中心思想。

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春江业主对业委会的感谢信

尊敬的业委会：从网上和报上得知我们小区于08年6月21日召开一届二次代表大会，在事先对包括业主代表都保密的情况下，将服务于我们小区的陆家嘴物业赶出了我们小区的消息后，我们高兴万分，你们代表广大业主取得了小区维权的胜利。并且使原来管理处的人员全部留下，再来为我们服务，达到了平稳过度，在斗争中充分体现了我们的业委会在复杂的形势下的善战和智慧，斗智斗勇，取得了重大战果，在此我代表春江的业主向你们包括共同战斗的业主代表表示衷心的感谢！

业委会高昂的斗志、高涨的激情，为我们广大业主的利益牺牲自己时间和精力、又无酬劳，义务工作，深深的感动着我们业主。但你们崇高的事业刚刚开始，就有好多媒体，网友不理解，不支持。而且出现了好多 “物管的马甲”，我们给他们拍下了不少砖，到现在他们脸上还没消肿呢，我们可以利用和发挥自己的网络平台限制他们的发言，为我们更好的平稳过度自治打下群众基础。

在物价飞涨的今天，你们承诺物管费仍然不超过原来的，在部分业主不交费的情况下，服务肯定要比原来好，而且每年有利润100万，我们相信业委会的办事能力，我们的物管处尽管没资质，但在业委会的正确领导下，肯定会超过陆家嘴。你们不要担心，要有信心，国务院机关不是也没请物业公司管理吗？也是由国家机关事物管理局自治管理的。我们花了大排档的钱享受到了高档宾馆的待遇，我们的楼盘不谈增值，就是能保值，那也是业委会为小区作出的不可磨灭的贡献，我等众业主将打心眼佩服、感谢业委会作出的正确决定，我们提议设特别贡献奖项给予重奖。奖金可以在公共部位收益中支取。

业委会，你们具有很远的战略眼光，具备丰富的实战经验，你们的行动为我们春江争了光，我们小区自从自治后名气越来越大，成了少数几个吃螃蟹的小区，我们摸着石头可以试，一年不行可以二年。总之一切为了省钱，降低成本，我们小区下岗富裕人员也很多，我们业主都可以做志愿者。

在此再次感谢那些为自治不计个人得失，牺牲工作时间的热心业主代表、业委会成员。我们相信，在不久的将来，我们的小区一定会更平稳，更和谐！

                                               2008．7．6业主

我参加业主座谈会的情况:

      17日晚,我作为业主，想到不能光从网上发言，还得听听他们的观点，所以参加了业委会座谈会,也即从康桥丽景赶去的那位.。会议室不大，天也很热，有台小功率空调根本起不了什么作用，最后还是开了窗进行的。人也不太多，所以,基本上我从8:30一真交流到10点..。

    常主任对我们很热情，谈话也很真诚。由于白天刚结束和陆家嘴的交接谈判，喉咙有点沙哑，吃了碗泡饭赶来，这也令我很感动。

    谈话从出台自治开始，内容和网上公开的基本相同，就是陆家嘴不配合业委会的工作，监督工作开展不下去，是逼了没办法才动武的。这当中提到的大体内容为:
1.为什么大多业主不知道，常主任的解释就是小区不能乱，不能有突发事件发生。在平稳的过程中进行交接比较稳妥。
2.交接情况，大都数已经谈判结束，已经进入实施阶段，还有的正在办理。
3.提到业主的反对及担忧问题，业委会也很理解。现在也没有什么现成的经验，只是摸着石头过河。但肯定有信心，常主任提出了四项基本原则，即平稳交接、物业费不升、服务更好、物业有赢利，业主可以得益。
4.在谈到是否聘请其他物业公司管理时，常主任回答代价很大，现在肯定不会考虑。
5.为何要利用原班人马和陆建芳的问题，常主任回答是一为了平稳过度，能保持原始基础资料，二是在现有队伍基础上再加强教育，培训，随着规章制度的完善，能为我们更好的服务。陆本人有资质，能力也可以，自己选择了留在这里，和陆家嘴脱离，肯定会好好工作的。
6.谈到物业处的运作问题，常主任也觉得比较头痛，不过现在都有业委会收据，会按照规定管理好，先运作再看情况，实在不行，再探讨其他办法，要和市场接轨也估计有个过程。其他还谈了用好140多号人的问题，包括劳动法实施后用工成本增加，规避风险问题。
7.最后就是谈到业主知情权的问题，我也提出了希望业委会多和业主沟通，要取得大家的支持和理解，现在既然选择这条路了，也只能走下去，我们业主也是希望他们处理好各方面的关系，大家团结一致，把我们小区管理得更好，创出我们自己的品牌。

      由于时间关系，具体细节问题没有谈，也希望大家有机会前去多探讨交流，大家多了解点情况，多出出主意。都是为了春江，还是一句话，和为贵！

自 治  摸 底  调 查

0.5元物业费背后，隐藏着巨额公共部位收益

584万，这是春江花园小区自治后，业委会掌握的一年的物业收入和公共部位收益总和。翻开2009年春江花园对外公示的账目，该小区2009年园区总收入为584万元，其中物业管理费为353万元，共有部位收入为231万元。“物业管理费为353万元，对应的是小区的物业管理费每平方米0.5元。”常本靖介绍说。

0.5元？这么低，能否维护日常的社区管理——记者提出质疑。常本靖解释，小区除物业费外，还有物业管理处延伸服务收费；共有部位收益包括共有部分租赁费以及停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。“实行自治管理后，这笔巨额收益不再被装入物业公司的口袋，而是有了实际用途。”“同时，业主自治并非一定业主直接管理，而是可以通过专业的管理人员，或者聘请专业的物业管理公司进行管理。”常本靖说。

曾是原物业分公司经理的陆建芳，如今是小区物管处主任。她描述的小区变化是：从2008年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了196万元，没有动用一分钱大修基金。”

“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过1000元，就必须向上海总公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。”陆建芳举了个例子：“最近一次小区的热水泵维修，需要2万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了——这在以前就根本做不到。”

“原本被物业公司截留的利润全部用于小区自己的维护和各类美化，现在聘请的物业公司则保证物业管理成本，最高利润核准为8%。”常本靖说。

0.5元物业费的背后，原来隐藏的是巨额公共部位收益——常本靖心中的账目清清楚楚：

小区一年支出总成本为479万元，去掉税金园区结余为100余万元。加上2008年结余76万元和追回前物业2004至2007年共有部位收入150万元，两年自治总积累320多万元。我们又从积累中拿出196多万元用于上述改善业主居住环境和公共设备设施的更新改造。截至2009年底业主共有积累的结余为130万元。

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物业费收取与使用

物业账户有一万元钱，每户业主就有3元钱

巨额收益是否真正用在了业主身上？小区硬件改善究竟如何？

前日的上午，记者随机敲开了春江花园一区68号楼201室业主的房门。73岁的孙琴珍在门厅按下一组6位数密码后，与记者一同等待后面的事情发生。

不到两分钟，巡逻保安就登门查问家中是否进人。原来，这是孙琴珍给记者“演习”如何进行居室设防。“设防之后人必须马上离开家，有一次走慢了鞋还没换好，探头就开始反应，保安就上门了。”孙琴珍说。

老人所说的设防，是家中安装的防盗系统，如果窗户未关，刮大风或者小偷进屋后，居室内类似小火柴盒的远红外探头报警器就会报警。刚才由于孙琴珍和记者都在家中，系统探知到屋内有人后立即发出警告。报警信息在小区管理中心的监控屏幕上显示，随后，在小区内巡逻的保安接到管理中心的通知第一时间赶到报警点。

记者随后来到小区的“智能化管理中心”，监控人员李志梅正坐在数十个监控屏幕前，不时地接起电话，与小区内的各个岗位的保安进行对话。记者看到，电脑监控的内容包括栏窗报警、周界报警、煤气报警、泵房报警、紧急求助等系统。

李志梅告诉记者，春江花园小区低楼层的每个家庭都有遥控远红外报警器，一般为5至7处。

“现在很多新建小区虽然安装，但问题是往往缺乏维护而系统瘫痪。我们小区仅仅这套系统每年的维护保养费用开支达到20万左右。”陆建芳说，春江花园小区2009年投入40万进行主干道贯通、彩色监控系统和主机系统的更新改造。现在已经在小区主干道安装了81个监控探头，计划将来在229个单元门全部安装探头。

事实上，记者在采访中发现，业主最满意的，并不仅仅是硬件的改良。翻开常本靖提供给记者的小区月度资产负债表和物管处收支明细表，物业费和公共部位收益一清二楚。

家住62号楼、42岁的业主李建民告诉记者，以前从来不知道物业管理费的支出和用途，并经常为停车问题和物业人员发生纠纷。“现在小区物业用的每一分钱，都需要经过业主的审议。”李建民说。

61岁的业委会副主任顾玲玲的话最直接：“物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱。”

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您看的确实很认真，他们成功有三点，一个是有个好主任、好业委会,有个无私透明公开的制度。二是有固定收益，有了一半收入，心里有低。三是平稳过度。  他们的管理比我们小区复杂多，总收入也就5百多万，和我们小区差不多，但他们有电梯、有班车、有水泵、有监控、有地下车库、有游泳池、3000多户，开销比我们大的多，做不好，唾沫可以把你淹死。

现在我们小区物业不就是一个物业经理负责管理，长城只管拿利润，他们来管过吗？这个物业经理挂靠长城就是长城公司的，就能收到物业费，挂靠小区业主就收不到物业费？没有道理。除非做的很烂，钱被私吞。