主题：业委会不是业主大会,及相关法律规定

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

建房[2009]274号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

   为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二○○九年十二月一日

业主大会和业主委员会指导规则

    第一章 总则

    第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

    第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

    第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

    第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

    业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

    第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

    第二章 业主大会

    第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

    只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

    （一）物业管理区域证明；

    （二）房屋及建筑物面积清册；

    （三）业主名册；

    （四）建筑规划总平面图；

    （五）交付使用共用设施设备的证明；

    （六）物业服务用房配置证明；

    （七）其他有关的文件资料。

    第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

    第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

    第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

    筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

    建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

    第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：

    （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

    （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

    （三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

    （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

    （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

    （六）制定业主委员会选举办法；

    （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

    第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

    基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

    业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

    第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

    第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

    业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

    第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

    第十七条 业主大会决定以下事项：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；

    （二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

    （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

    （五）选聘和解聘物业服务企业；

    （六）筹集和使用专项维修资金；

    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

    （八）改变共有部分的用途；

    （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

    （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

    第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

    （一）物业的使用、维护、管理；

    （二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

    （三）物业共用部分的经营与收益分配；

    （四）业主共同利益的维护；

    （五）业主共同管理权的行使；

    （六）业主应尽的义务；

    （七）违反管理规约应当承担的责任。

    第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

    （一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

    （二）业主委员会的职责；

    （三）业主委员会议事规则；

    （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

    （五）业主投票权数的确定方法；

    （六）业主代表的产生方式；

    （七）业主大会会议的表决程序；

    （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

    （九）业主委员会换届程序、补选办法等；

    （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

    （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

    第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

    第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

    有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

    （一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

    （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

    第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

    采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

    第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

    （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

    （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

    第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

    （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

    （二）总人数，按照前项的统计总和计算。

    第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

    一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

    业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

    第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

    未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

    第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

    第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

    第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部 分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

    第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

    业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

    第三章 业主委员会

    第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

    （一） 具有完全民事行为能力；

    （二） 遵守国家有关法律、法规；

    （三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

    （四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

    （五） 具有一定的组织能力；

    （六） 具备必要的工作时间。

    第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

    业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

    第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

    （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

    （二）管理规约；

    （三）业主大会议事规则；

    （四）业主大会决定的其他重大事项。

    第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

    业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

    第三十五条 业主委员会履行以下职责：

    （一）执行业主大会的决定和决议；

    （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

    （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （五）监督管理规约的实施；

    （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

    （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

    （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

    （九）业主大会赋予的其他职责。

    第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

    （一）管理规约、业主大会议事规则；

    （二）业主大会和业主委员会的决定；

    （三）物业服务合同；

    （四）专项维修资金的筹集、使用情况；

    （五）物业共有部分的使用和收益情况；

    （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

    （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

    （八）其他应当向业主公开的情况和资料。

    第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

    第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

    业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

    业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

    第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

    业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

    第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

    （一）业主大会、业主委员会的会议记录；

    （二）业主大会、业主委员会的决定；

    （三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

    （四）业主委员会选举及备案资料；

    （五）专项维修资金筹集及使用账目；

    （六）业主及业主代表的名册；

    （七）业主的意见和建议。

    第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

    使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

    第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

    工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

    第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

    （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

    （二）丧失民事行为能力的；

    （三）依法被限制人身自由的；

    （四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

    第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

    （一）以书面方式提出辞职请求的；

    （二）不履行委员职责的；

    （三）利用委员资格谋取私利的；

    （四）拒不履行业主义务的；

    （五）侵害他人合法权益的；

    （六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

    第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

    第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

    第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

    第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

    第四章 指导和监督

    第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

    第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

    第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会 临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开； 逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

    第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员 会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业 主委员会会议。

    第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

    第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

    第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

    业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

    第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

    第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

    第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

    第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

    第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

    第五章 附 则

    第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

    第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

    第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。 

    （一）执行业主大会的决定和决议；

    （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

    （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （五）监督管理规约的实施；

    （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

    （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

    （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

    （九）业主大会赋予的其他职责。

业委会没有权利和资格进行物业选聘的工作.

业委会没有资格以业主大会的名义发布任何文件,除非得到授权