主题：上海国五条细则一出，房产交易中心就别想下班了

按照转让所得20%从严征收个税究竟何时开始执行？出售“满五唯一”的住房究竟能不能免征个税？昨天一大早，很多人心里装着疑问的问号和着急的感叹号进入各区房地产交易中心，但是很多人只是得到了一个“意犹未尽”的“省略号”答案——“今天（注：指3月31日）还是按照老政策收税，新的通知还没收到。”

下定金到审税仅3天

上海细则落地的消息传出后，昨天，宝山、浦东、闸北、虹口等区的房地产交易中心再度“爆棚”，早上拿的号到下午也未必能被叫到。

在虹口区房地产交易中心，21世纪不动产长宁东区经理李栋告诉记者，最近几天自己分行的业务员工作节奏是这样的：一大早去交易中心拿号，在那一呆就是一整天，晚上八九点甚至更晚再回分行。“我们会安排买卖双方抓紧办手续，最近都是今天收定金，明天签合同，第三天就进交易中心。”

不管在哪个区的房地产交易中心，购房者最关心的还是20%个人所得税的问题，因为前一天出台的细则并没有明确指出出售持有满五年，且是家庭唯一住房是否还将继续免征个人所得税，所以税务窗口前不断有人咨询这个问题。

昨天上午，虹口区房地产交易中心的税务工作人员表示“目前还没有收到新的通知，还是执行老政策。”所谓“老政策”，即不能追溯房屋原值的按交易总价1%-2%征收。

对此，坦言只能从“实践中摸索”的中介依然催促买卖双方早点到房地产交易中心办理审税的手续。“哪怕是‘满五唯一’的卖家，我们也劝他早点来交易中心办掉手续算了，以免节外生枝。”李栋说。

卖家从南通赶来交税

“麻烦你们加快办理的速度，尽量上午帮我们办好，我现在马上就要赶回南通了，明天还要上班呢。”昨日上午11点多，在闸北区房地产交易中心内，刘芳（化名）正在焦急地催促着现场办理的工作人员。刘芳告诉记者，自己是从南通赶过来缴纳税费的，“我们这次卖房速度特别快，房子刚挂出没几天，下家来看好房子后，第二天就付了定金。我们人在江苏，过来一趟并不方便，本来还准备晚两天再来交易中心办理，但听说3月30日晚新政细则出来了，非常担心个税的缴纳会有变化，当晚我就赶紧打电话约中介和买家。”

为了防止在交易过程中出现变化，刘芳一开始就要求三方补签了一份协议，“我们和买家、中介都约定好了，如果政策发生变化、个税要调整，并且双方协商失败，那么交易就取消。我们的补充协议中明确写着，在交易过程中，如果任何一方所付出的费用比协议中写明的更高，买卖双方首先进行友好协商，如果协商不成，那么我们就将定金全额退还给买家，中介也必须将中介费全额退还给双方。这个比较特殊的阶段，还得多留个心眼，才能保障自己的权益。”“赶在这个节骨眼上卖房子，多操了不少心。”刘芳感叹说，“虽然有一份补充协议作为保障，但毕竟我们不住在上海，这样一套成交价近400万的房子，费了这么半天劲，如果到时候因为个税调整而无法交易，那就白折腾了。我们还是希望交易过程能够顺利一点。”

签了“到手价”神经紧绷

“小王，卖家不肯出来了，你赶快打电话啊！”昨日，在闸北区房地产交易中心的二楼，周林（化名）焦急地冲上楼，拉住中介人员小王就嚷起来了。原来，周林和房东、中介三方约好了昨天上午来交易中心过户，没想到周林刚把购房的钱款打给了房东，房东夫妻俩突然提出身份证忘记带了，无法过户，得回家一趟。“当时我父亲就开着车把房东送回家了，结果他们上楼后就迟迟不下楼，眼看都11点多了，我们下午还有事情。房东再这么拖延下去，今天就有可能无法过户了。”“新政的细则3月30日晚都已经公布了，因为合同签的是到手价，税费全是我们付，房东不急，我很着急啊。如果个税真有变化，房东肯定会死咬着所谓的‘到手价’，而现在房子还在过户阶段，到时候多出来的费用怎么办？我已经很长一段时间都紧绷着神经了，估计要产证到手的那一刻，我心里的大石头才能够落地。”周林满脸着急地谈论起自己买房的烦心事，“现在我只希望能够将过户的事情越早办完越好，才能睡上一个好觉。”

就在周林说话的时候，小王赶紧打电话与房东联系，房东已经下楼并且在返回交易中心的路上，这时候周林才勉强舒了一口气。

降价房源频遭秒杀

在个税政策完全明朗前，部分急于出售房源的卖家则开始降价，而降价房源频遭“秒杀”，最快的成交甚至以“小时计”。

在长宁、闵行等区域，一些急于出售房源的卖家纷纷降价出售房源，而这些房源基本上都能在挂牌当天即遭“秒杀”成交。据上海中原宁夏路分行经理刘建廷透露，位于武宁板块的一套“世纪同乐”90平方米的两房，房东原先挂牌价近360万元，后降价到350万元，当天即成交。上海中原中山分行经理黄雅燕也透露，近期有一套“科宁公寓”的老公房，57平方米的1房，市场均价已达30000元/平方米，因房东已找好新房，故急于出售这套房源，降价至154万元成交，均价仅27000元/平方米左右。

不仅如此，黄雅燕还透露，楼市调控政策频频收紧，板块投资客基本销声匿迹，但3月下旬以来，一些投资客也纷纷现身抛盘，低于市场价的价格也让这些房源遭遇“秒杀”。比如近日成交的一套“圣约翰名邸”101平方米的两房，市场价在460万元左右，房东是投资客，想在细则出台前出售该房源，因而低于市场价20万元出售，挂牌仅几小时就成交了。

对于降价房的“被秒杀”，业内人士认为，尽管个税从紧的大方向不变，势必会让一些置换客和投资客赶在细则落实前出售房源，而降价出售自然是最行之有效的方式，对于购房者来说，也自然省去了将来房东转嫁税费提高房价的风险，降价房源遭“秒杀”也成必然。

未吃苦，最受苦的是置业顾问，“这个月实在太忙，睡眠严重不足”；也难为了房产交易中心的安保人员，面对记者关于是否有黄牛卖号的问题，严肃的安保人员表示，“3月初，好多人都拿不到号，队伍甚至排到了交易厅外面”；难为了“信奉宁可拆座庙，不毁一桩婚”的民政局工作人员，不得不打出标语，“楼市有风险，离婚需谨慎”。3月31日，上海“国五条”细则出台，楼市走向如何，《国际金融报》将跟踪报道。

置业顾问：3月大丰收

“这一个月做了我们以前差不多一年的量，不管白天黑夜地加班，光是去房地产交易中心排队拿号就折腾了好几天。”3月29日，谈起近一个月的工作，地产中介王婧（化名）对《国际金融报》记者感叹，“相比3月初的‘疯狂’状态，现在的交易量其实已经算一般了。”

王婧，三十出头，眼袋与黑眼圈却十分严重，面色憔悴。她所在的房地产经纪公司是一个小公司，在此已供职三年，名片上的头衔比较响亮——置业顾问。“这个月实在太忙，睡眠严重不足，不过下个月应该可以放心睡了。”说到这里她笑起来，公司这个月卖掉十几套房，对于小公司来说已经很不错。“现在拿到的佣金有3万多元，还有不少要到下个月交易全部完成后才能到手。虽然业内这个月赚到10万的不在少数，但总体来说这个月我赚的还不错，累也值得。”

“有些比较大的公司甚至卖掉了近50套房。”王婧说，3月份交易出房率实在太高，从业以来从未遇到过这么高。

“好房子只要流入市场很快就被抢掉，大家下手越来越快。有一次，我周日早上带人去看了一套房，客户很满意，等周一联系对方准备交订金，哪知房子在周日下午就被买走了。”说起3月的交易情况，王婧难掩“丰收”之喜。

另一位中介陈然（化名）任职一家规模较大的地产中介公司，接受《国际金融报》记者电话采访邀约时不在上海。“最近比月初空了些，离开上海跑跑业务，顺便也放松一下。”谈及3月的收入，陈然表示，“非常满意”。

不过，他也告诉记者，中介这活儿严重依赖市场，交易好的时候吃得很饱，但政策一紧，交易低迷，能饿死，“估计之后几个月日子就不好过了”。

3月29日，记者走访了几家杨浦区房地产中介公司，店铺都显得比较冷清。“现在还在办的业务都是前一段时间确定的。消息都在传下个月上海地区就会出台执行细则，不管是我们还是客户都在观望。现在距4月没几天，想买想卖的基本都办好了，前段时间没来得及交易的，这两天再过来办也来不及了。”

王婧告诉记者，3月初时，许多原本还在犹豫选择的买房者仓促做决定，都怕看中的房子被别人抢先买走，因此那时中介公司日日爆满。对于现在咨询买房的人，王婧反而建议其再等几天，待上海地区细则出台之后再做决定。

就沪版“国五条”细则出台后，“满五唯一”的房子是否要征个税的问题，昨天上海税务官方微博给出权威回应:通知中明确，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

随着各地“国五条”细则的相继落地，业内普遍分析认为，未来数月，二手房市场将进入成交低谷期。正陪同客户前来办理交易手续的中介人员小陈告诉记者，“国五条”出台后，他所在的门店业务量明显提升，但随着末班车效应减弱，买房者相对谨慎，这几天二手房交易量已经明显走低。

据上海搜房数据监控中心统计，前天和昨天两天，上海有13个项目开盘或加推了1719套新房源，和此前一个周末实际2437套房源新上市的总量相比，下跌了29.5％。不过上周买房者的热情依然未减，日均成交面积达到了5.5万平方米，接近此前一周的两倍。

首先是各地明确调控目标。中原地产市场研究部总监张大伟认为，全国对于房价的控制目标，提得更多的是稳中有降，调控肯定会有效果。

其次，限购、限贷进一步严格加强，再次显示出政府调控决心，其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示，对单身人士限购的进一步从严，不仅可以挤压出一定的住房需求，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现，以抑制部分人群的投机行为。

另外，相关税收政策和信息联网手段，将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看，各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20％征收个人所得税，同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。