主题：三林这边竟然还有免税房，大家抓紧时间下手

自3月1日“新国五条”细则出台后，各大中介门店的日均交易量猛增3到4倍，预计本月二手房市场的交易量将刷新历史纪录。中介极力推荐的“免税房”近期成为刚需买家和置换买家的首选，处于严重供不应求的状态。

“所谓‘免税房’，也就是‘购买满五年且是唯一住房’。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，关于征收房产交易个人所得税，上海目前尚未出台细则，但“购买满五年唯一住房免征个税”的消息风生水起。由于购买满五年的二手房交易原本就免征营业税，因此，市场上将购买满五年后入市的二手房视为“免税房”。

“目前市场上的‘免税房’明显供不应求，仅占挂牌房源的20%，近期甚至出现了一套房源十几组客户疯抢的情况。”汉宇地产市场研究部经理付伟对记者表示。

“上周我们门店出售一套49平方米、总价120万元的‘免税房’，由于户型南北通透，且价格适中，立刻被十几个买家看中。房东眼看买家积极，立刻改变计划，打算等政策细则出台后再涨价出售。还有一套总价165万元的‘免税房’，由于看房当天买家的争抢，房东趁机大幅跳价，最终以180万元成交。”汉宇地产浦东金桥区域五莲分行经理沈枕对记者表示。

“汉宇地产各分行的反馈信息显示，近期门店的‘免税房’交易非常火爆，很多买家来店咨询第一个问题就是是否有‘免税房’出售。”汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示。

汉宇地产对多家门店的统计结果显示，目前挂牌房源中“免税房”比例较低，平均仅占20%左右。在新政的刺激下，这类房源成为当下抢手的“香饽饽”。

据了解，由于“免税房”出现供不应求的状态，因此房东涨价、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%-10%，基本很少有议价空间，中小户型的“免税房”更无一分还价余地。当然，也有一部分房东静待上海细则出台而惜售。

“卖家为了保住自己的利益，必然是会想把税费转嫁给下家。但是随着购房人的储蓄及收入步入极限，对进一步加价的承受能力有限，因此未来税费的征收，会使得一部分买家被迫离场。”宋会雍指出。

朱春峰表示，关于个税，目前买卖双方最关心的问题有两个，第一，细则执行的日期何时确定。第二，细则内容会不会有相应的调整。

付伟认为，目前20%个税政策对于“免税房”的确存在一定利好影响。随着地方细则落地，“免税房”的利好效应会有所减弱，因为细则很可能会导致二手房需求短期内出现明显降温，供需关系缓和，这样房东的心态也会相应转变，涨价现象会有所回落。

“不过需要指出的是，个税新政基本是既定事实，而税费成本转嫁的现象也难逆转，因此，还是会有一部分刚需客户会被‘误伤’。”付伟告诉记者。

“免税房”供应集中四大区域

“购买满五年且是唯一住房”，这样的房子都在哪里？

德佑地产报告显示，目前满五年的商品房成交量较大的几个区域分别是松江新城、松江九亭、浦东三林、浦东金桥、浦东花木、闵行颛桥等区域。这些区域大量房源基本都满五年，是上海二手房市场上满五年以上的二手房源较为集中的区域，随着新政细则的出台，这些区域有望成为未来受影响相对较小的板块，房源性价比将大幅提升。

汉宇地产报告显示，其门店2008年3月之前获得产证的二手房主要集中在闸北彭浦板块、浦东上南板块、宝山通河板块、杨浦控江板块，以及闵行、徐汇等。如徐汇长桥板块，因其挂牌量90%以上都是“满五年且是唯一住房”的“免税房”，基本不受新政影响；浦东三林板块以不满五年次新房及动迁房为主，满五年二手房相对较少，房源稀缺，供不应求，导致成交量上涨，涨幅约20%。

三林：成交提速一倍

“在浦东三林板块，满五年的二手房项目主要有金地未来域、环球翡翠湾、万科新里程以及申江豪城等，由于受到‘唯一住房’的限制，板块内‘免税房’的挂牌供应量不是很充足，普遍存在供小于求的现象。”朱春峰对记者表示，近期该板块挂牌和成交价格均有上涨，以未来域的一套“免税房”为例，之前的挂牌价格是350万元，如今涨至360万元。从成交情况看，只要房东跳价不是很离谱，便会很快成交。

“世博家园、浦发绿城、杉林新苑、永泰花园、三林苑近来挂牌量较新政刚出的一周下降两成左右，几乎所有的项目都处于供不应求的状态。挂牌价较之前有所提升，但相应议价空间也有所扩大，达到2%-3%；成交量较此前两周有所下降。首次置业者纷纷表示等细则出台再做打算。”宋会雍表示。

21世纪不动产上海锐丰三林店经理介绍，三林板块内“免税房”占该板块房源的40%-50%，且挂牌量占门店总挂牌量的20%-30%。胡经理说：“虽价格一直保持平稳上涨趋势，涨幅在5%左右，但此类房源成交周期一般在1-2周，相比一般房源提速至少一倍。”

颛桥：惜售严重

“在闵行颛桥板块，满五年的二手房项目主要有剑桥馨苑、日月华城以及天恒名城等。由于板块内满五年的楼盘较多，因此‘免税房’的供应量较为充足，近期交易非常火爆。”朱春峰表示，颛桥板块近期挂牌和成交价格整体均有涨。以天恒名城一套100平方米的“免税房”为例，之前的挂牌价格是240万元，如今涨至250万元。

21世纪不动产上海锐丰闵行别墅店经理王天羽介绍，闵行颛桥板块“免税房”还有众众德尚世嘉、兴银花园等小区。目前地方细则并未出台，门店挂牌依然以非“免税房”为主，占总挂牌量的60%。该板块“免税房”挂牌价正在稳步上涨，涨幅在2%-3%。另外， “免税房”房东大多有惜售心理，细则尚未出台，免税房成交较少，仅占门店总成交的一到两成。

阶梯化征收可能性不大

上海中原研究咨询部总监宋会雍预计，上海可能按照“满五年且唯一的住房不征个税，其他住房一律按差价的20%征收”执行，类似北京传言的阶梯执行的可能性较小。

因为，若阶梯执行，会增加执行的复杂性，留给市场更多规避空间，不利于买卖双方心态的稳定。而且，广东东莞、山东济宁二手房交易个税征收历来都在按照差额20%执行，二手房市场并没有出现“与众不同”的特别表现。

“满五年且唯一住房”的所得税免征，并不会让房东低价售房，更不会针对买家是刚需还是改善需求来斟酌价格让步。所以，通过所得税的减免来体现对刚需及改善的“体恤”这一点，并不能现实成立。但所得税作为一种交易成本，会转化为房价的一部分，从而推高房价，增大买家负担。

如果秉承“体恤”改善刚需的精神，建议在出台政策的同时，对部分符合条件的刚需买家给予如免除契税、印花税等环节税费的一些照顾。也可在第二套房贷款认定“认房又认贷”方面做出一些人性化调整，避免一些刚需买家“被二套”、“被限贷”的误伤

差异化征税以保护刚需

德佑地产研究主任陆骑麟表示，从目前管理层对本次调控新政的言论来看，可以肯定的一点是，本次调控对刚需的保护已被反复地强调，预计后期出台的细则可能在刚需方面会有所考虑，存在一定的差异化。

从北京和广州等地的楼市现状来看，20%个税政策肯定将会实施，而从各地的细则消息来看，由于部分房龄较长的二手房在原值确认上有一定的困难，预计上海个税征收的对象将主要以2000年以后的新建商品房为主， 因为2000年以后的二手房原值确定相对具有可操作性。

另外，针对不同的购房年限可能会出现差异化的税率，考虑到2010年以来在宏观调控影响下房价涨幅相对较小，预计如对购买2-3年以内的房源采取较高个税税率，对市场的冲击将相对较小。

对于唯一住房，在保护刚需的大前提下，个税征收可能减免，就算征收个税，预计会按照最低标准征收。

认定标准仍有浮动空间

21世纪不动产分析师罗寅申认为，不同于二套房首付及利率上浮可通过一次性付款规避，个税是交易环节的税费，一旦执行，正常交易过户不可避免，这也是此次市场预期影响较大的主因。目前看来根据房屋差额征收20%个税的税率已板上钉钉，但认定标准仍有浮动空间，尤其对于持有五年且唯一的住宅免税可能性较大。

另外现有个税征收交易合同价格的1%、2%，或按(合同价-购入价-成本-贷款利息-装修费)×20%。可见按旧规，差额征收模式减免环节涉及较大，政策落实具有较强弹性，根据需求或可区别对待。

网上流传的避税方法，如假离婚、法拍交易、产证去名等存在一定风险。目前细则还未出台，仅明确个税征收额度，未提及需求及房屋认定标准，因此提醒购房者不要盲目跟风，以免得不偿失。

未来细则落实，应在房屋及需求的认定标准上避免“一刀切”的措施，从人均面积及房屋类型等细分改善型需求群体，支持合理改善型需求，如房改房、动迁房等。

细则或将首先明确房屋原值

汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示，新“国五条”细则内容的重点是征收20%个人所得税（按房屋交易的差价计算），而在具体执行该条细则的关键是如何明确房屋的原值。

因此，上海版细则的方向应该首先会明确这一点，例如目前在售的售后公房、可上市交易的动迁房等原值的确定。其次，会涉及个税的征收方案，究竟是一刀切还是阶梯征收，目前还很难说。

上海、香港、新加坡三地房屋交易成本对比

（由中原地产及汉宇地产整理）