主题：治群租不应一刀切 机关无权替业主订公约

治理“群租”不应鲁莽一刀切 

上海市房地局日前表示，在《业主公约》、《业主临时公约》新增制约“群租”的新条款。其中规定“民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。”。

主管部门治理“群租”的理由是，住宅租赁中暴露出分割搭建、二房东转租等突出问题。但是，上海市房地主管部门治理“群租”现象，不能因为存在部分问题就“一棍子打死”，认为所有小区的问题都是“群租”惹的祸。更让人不解的是，主管部门已经由治理“群租”变成治理“合租”，男女朋友、同性好友以后合租一房将受到限制。

必须承认，“群租”、“合租”现象是这个时代的突出特征，是解决社会流动性的有效途径，是促进文化融合、城市和谐发展的手段之一，更是高房价现状下民众生活的“减压器”。如果主管部门强行限制，势必产生一系列问题。

首先，限制“群租”将伤及承租人。承租人进行“群租”、“合租”的原因很多，既有情感、友谊等精神需求方面的原因，也有互助、省钱等物质需求方面的原因，更重要的是，承租人之所以选择“群租”，大多并不是出于非法目的，而是收入不高、房价高涨景况下的无奈选择。

其次，影响到业主利益。尽管二房东转租等问题会影响业主受益，但并不等于所有承租人都是二房东，大多数承租人租房的目的还是自住。而且对于很多“群租”，业主是知情的，并从“群租”中获益不少。如果按照上海市房地主管部门的规定，“一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住”，以后很多业主在出租房屋时就会受到制约，将面临房子出租不畅等问题。

再次，将伤害业主、承租人之外人群的利益，尤其是买房人。现在正在“群租”、“合租”的这部分群体，很有可能因为政府限制而租不到合适的房子，被迫去买房。这部分消费力被迫提前释放，市场买房需求突然之间增大，必然加快了房价上涨的步伐。不仅政府稳定房价的压力增大，买房人要面对更多竞争对手，开发商也有了继续哄抬房价的理由。

其实，楼市调控至今效果不理想，其中有一个重要原因就是房屋租赁市场不够发达，对楼市住房需求分流不够，导致大家一窝蜂地挤到买房大军中。而限制“群租”、“合租”，对高房价而言，无异于火上浇油。

因此，笔者建议上海市房地主管部门考虑实际状况，针对“群租”、“合租”中的不合理现象，分而治之，而不是一刀切。7月19日，教育部对大学生校外租房“松绑”，可以看作是一次理性转变，建议上海市房地主管部门从中参悟。

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行政机关无权给业主订公约 

上海市房地局表示，在《业主公约》、《业主临时公约》中新增制约“群租”的新条款。其中规定“民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。”此举意味着好友合租一间房将受到限制。

业主以公约的形式对于租客予以合理的限制，本无可厚非，但是这样由行政机关替业主制订的公约却不得不令人质疑，这样的公约，虽然有着公约的名义，但是其骨子里透出的却是行政机关的意志，与业主自治无关。

从来没有人明确地反对业主自治，但是事实上业主自治在很多的地方受到不当干扰。

笔者曾经陪一朋友去接收新购房，朋友被迫签订了一大堆的协议，从物管到治安保护等等，当朋友问到是不是可以不签订这样的协议的时候，对方明确回答，不可以，如不签订就拿不到房子，而这就是很多的“公约”形成的过程，缺乏民主自由的协商，没有合理的妥协，倒有了很多让人无法逃脱的强迫，使得公约这样民主与法治的载体，失去了存在的意义。

第一批前往美洲的欧洲人订的“五月花公约”之所以能够在历史上留下一笔，因为它体现了人们的自由意志，它不是权力的安排，而是人们对于共同处境的认同，罗列的是平等主体的“权利”。但是目前很多购房协议中与业主有关的一系列规定，缺乏平等主体间的自由意志的体现，却常常表现出强大的一方对于孤立的业主权利的压制，对房地产商、物业公司权利的强化。

让开发商、物业公司将所谓的公约强加给业主，只能带来不幸。这样的联合对于业主来说是一种不平等，而这样的联合如果还打着公约的名义，简直就是对法治的嘲弄。