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上海房价虚高内幕
 
陶一鸣是一家会计师事务所的注册会计师，去年准备在浦东世纪公园购买一套房子。一大早去售楼处的陶一鸣还是被告知房子已经全部订完，但工作人员要他留下联系方式，有房子的时候会随时通知他。

 
第二天，工作人员打电话告诉陶一鸣，说房子有了，但要花5万元买个号。考虑到现在房子涨得比较快，陶一鸣认同了这5万元的“号子费”。

去签协议的当天，陶一鸣发现，与工作人员一起还有一个叫朱华(化名)的人，工作人员告诉他，5万元钱直接交给朱华，朱华把购买房子的“权力”卖给陶一鸣，房产公司和陶一鸣签的还是新房的买卖合同，跟其他订到房的业主签订的完全一样。

新房都在中介手中

在上海，这样的现象并不少见。

在上海春城的售楼处，一位前去看房的人告诉记者，在去年一年当中他已经看了很多楼盘了，但就是没买到房子，不是户型、朝向好一点的房子被订走了，就是被告知没房子了。开发商的解释是房子已经全部被内定了。

但在去年这一年中，他发现，那些所谓被订走的房子却出现在楼盘附近的中介公司里，被当作“二手房”来出售。

但这些“二手房”跟真正意义上的二手房有些不同，不同不仅仅体现在这些“二手房”还没住过人，而且，它的“业主”连正式的购房合同都没有签过，只是签了一张房产认购书，交了一笔定金。

当然，转让的方式也是完全不同的，真正的二手房转让的是房子的产权，但它转让的却是房子的“购买权”。更为重要的一点是，这样的转让行为并没有在房地产交易中心登记，也就是说交易是在地下进行的。

楼市炒风盛行

2003年上海全市房价上涨20%左右，部分楼盘甚至上涨了50%至60%，而在2002年，上海整体房价的涨幅只有8.2%。

炒楼盛行是房价的飞速上涨的一个重要原因，以“温州购房团”为代表的炒楼现象已经成为上海街头巷尾谈论的热点话题。

上海市统计局去年的一个抽样调查发现，去年上海投资性购房的比重为16.6%，正在逼近国际公认的20%的警戒线。在年末的一次房地产展览会上，竟出现了无房可卖的现象，原因是房子早被预订一空。

据了解，炒楼花者最初都是来自香港、台湾和东南亚地区。在上海的许多有港资背景的大型房地产开发商身边，都聚集着一大批这样的炒家。从香港到上海，多年的跟随已使得开发商和炒家之间形成了一种类似于“生态链”的默契。一个成功的开发商往往能够得到众多足够分量炒家的“托盘”，当然他也能够让炒家从中获得足够的收益。

近年来，随着上海经济实力的强大，上海本地、包括国内其它城市的炒家，已经逐渐在上海楼市中占据主流地位。业内有说法认为：参与炒楼的上海本地居民，占了六成之多。

上海炒楼一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。

“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者，他们的投资策略是以租养房。转手买卖也为不少炒楼者提供了商机，近年来上海房价上升较快，当所买的房屋成为现房后，房价已有了不小的涨幅，这为前期买入的人提供了一定的炒作空间。

在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，曾被认为是香港楼市崩盘的一个重要原因。

1997年前香港楼市暴涨，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些炒楼花者手中的一个房号通常能赚10 万-50万港元。

“炒楼花一般来说政府没办法控制，因为他是一种投资行为。”上海市社科院房地产研究中心研究员顾建发告诉记者。

认购书助长了炒楼

“认购书起了不小的作用。”在谈到炒楼花现象时，北京广盛律师事务所上海分所的律师李莉告诉《外滩画报》记者。

房屋认购书是在签订正式房产合同之前买卖双方签订的合同，在签订认购书的同时，购房者需要交付一部分的定金，这样买方就拥有了购买房子的权力。

“认购书跟正式合同不一样，认购书不需要在房地产交易中心登记。”精文律师事务所的沈永峰告诉记者。

由于不需要在房地产交易中心登记，也就不需要有二手房买卖那一整套复杂的产权转让、更名手续了，这无疑助长了这种“购买权”地下转让的行为。

签认购书不像签正式的购房合同，一般情况下，签认购书只需要支付1-2万元的定金，炒认购书的人资金回报率非常高，而且，在短时间内就可以转手(一般在一个星期之内)。对此，陶一鸣打了个比喻，认为炒认购书就像是早几年在一级市场上打新股，如果买到了，股价就会成倍成倍地增。

在楼盘旺销的情况下，很多楼盘一开盘就已经“认购一空”，那么真正想买这些楼盘的购房人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格，这样一来，无疑为出卖方提供了“炒作”的空间。

沈永峰认为，尽管这是一种不正常的现象，但在法律上并没有禁止这种“购买权”转让的行为，炒楼者无疑钻了一个空子。

对于这种明目张胆的“地下交易”，房产商自己似乎也认可。一个房地产公司的负责人在接受媒体采访时说：“就当是发给员工的奖金了。”他的意思很明显，就是那些炒“认购书”的人当中，有他们房产公司自己的人。

房产商参与炒楼

“其实很多楼盘是房产公司自己在炒作。”李莉告诉记者。

现在上海的房子一天一个价，在徐家汇、陆家嘴地区，某些楼盘甚至超过单月涨幅3000元/平方米的纪录。

在房价飞涨的同时，房子销售的速度也快得惊人，很多楼盘一推出来，就被订购一空。

在形势这么好的情况下，房产商当然不希望眼睁睁地让这一块肥肉飞走。

“内部预订是一种办法。”一个不愿意透露姓名的房产公司销售部经理告诉记者。他认为，通过内部预订的方式，把一部分房源留下来，然后通过收取“购号费”的方式变相地提高房价。对于房产公司来说，在新楼盘开盘的时候，很多购房者登记了信息，根本不需要担心那些“保留下来”的房子卖不出去。即使有暂时找不到客户的，那些房源也可以通过中介公司找到买家，这就出现了“售楼处无房可卖、却出现在附近中介公司里”的怪现象。

由于房产商自己参与炒楼，那么，一般的炒楼花者必需借助的工具——认购书也不需要了，认购书上一般都有期限限制，过了这个期限之后(期限都比较短，10天左右)，认购书就自动作废。但现在很多楼盘在开盘后几个月甚至半年内仍有楼花可以买，这部分的炒家基本上都是房产商自己。

由于炒楼花是一种地下交易行为，“势必有偷税漏税的空子可以钻，”李莉说，“买卖号子的那部分收入不需要支付任何的税费。”

有业内人士替记者算了个账：一套房子市价约110万，公开售价为100万的房子，“号子”的收费为10万，那么逃税的那部分金额是10万元，如果一个新开的楼盘共有500套房子，全部采用这样的方式来“避税”，那就逃税部分的金额就达到了5000万，这可是一个不小的数目。