http://news.xinhuanet.com/yzyd/house/20121217/c_114049951.htm
众和新苑小区物业费标准12年未变。两年前，物业公司合约到期，业主们找不到愿意接受这个价格的新公司；他们一咬牙：不找物业，自己当管家。
收回社区公共财务管理权的业主们，在居民区党支部的引领下，有序组织小区物业管理的各项事务。结果，物业费没有上涨，小区物业还在2年内积累下30多万元经营结余。但更重要的是，对社区事务的亲历亲为，让业主们对“家园”的感情更加深厚。
只要一名物业经理
杨浦区江浦路街道的众和新苑小区有11栋楼，包括28层高的商住两用楼和11层高的多层住宅楼，小区共有产权房398户，规模迷你。
建成10多年，众和新苑的物业费始终没上涨：商住两用的高层每月每平方米1.2元；多层住宅楼每月每平方米0.78元。2010年小区选举产生新一届业委会，当选为业委会主任的管荣良先后找了5家物业公司，“一家都没谈下来”，其中一家公司表示，高层物业费不能低于1.5元，多层不能低于1元。
业主们不同意提高物业费。有人建议，索性不要物业，自己来管理小区。
“没听说哪个社区不要物业的，自己管怎么管？没有现成的办法可参照。”尽管疑虑重重，这个提议还是被全体业主通过了。
“业委会和居委会不可能充当物业，谁来招聘和管理保安保洁人员？出现工伤等等情况，风险谁来承担？”居民区党支部牵头召集居委会、业委会多次座谈，最终决定由业委会招聘一名物业经理，实行“业委会领导下的物业经理负责制”。
众和居民区党支部的上一任书记傅春娣被业委会相中――她在小区工作多年，对居民们都很熟悉，离任以后被众和隔壁的小区聘用，参与物业服务工作。业委会一致同意后，管荣良打出“感情牌”，把傅春娣请回众和新苑担任物业经理。
业委会不具有法人资格。按照上海市住宅物业管理规定，由业主自行管理物业的小区，可以委托具有资质的机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，并根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户。“除了这条，法律对‘自行管理’没有更细的解释。”管荣良说，“也就是说，找到可以委托其进行财务管理的机构，是业委会动用维修资金的前提。”业委会把这个规定通俗地理解成“物业挂靠”，找了一家物业公司，以每月2500元费用，委托他们进行财务管理。
2年经营结余30万元
“你们的管理能改进改进吗？”“你们就给这点钱，还想怎么改进？”这样的对话，在业主和物业公司之间绝不罕见。
物业费偏低导致服务不理想的状况不难理解；但是，物业费不涨，社区管理真的没法改进吗？众和新苑的业主代表吴志道不这么认为：“小区实行自主管理2年，不仅管得比过去好，公共财务也有了超过30万元的节余。”
众和新苑入口处，张贴着一份约2米宽、1米高的财务公告，用表格详细罗列了小区上季度每个项目的收支费用，数字精确到小数点后两位。“以前物业公司账目不清，业主非常不满，并且因此质疑业委会监督不力。”管荣良说，“自主管理后，信息公开是头等大事。”
“物业说了算”是包干制物业管理最容易引起业主不满的地方。众和居民区党支部书记李宪芳告诉记者：“以前物业使用维修基金，经常按照急修项目列支，事前不告知业主。业主们要等收到维修基金账单才知情。”现在，业主大会公约规定，凡使用经费在1万元以下的项目，需由业委会讨论决定，1万元以上的项目由业主大会决定，物业管理人员的雇佣则经业主代表大会通过。业主代表大会还请了两个从事会计工作的居民担任财务监督员。
管荣良的“财权”仅限于两桩事务：小区有老人过世，业委会代表全体居民送花篮；小区有人得重病住院，业委会代表居民前去看望――这两个开销业委会主任可以签字拍板，其他事情都得集体商议。
“收入方面，小区资源有限，除了物业费、停车费、广告费，没有其他开源的空间，但在节流方面我们做得很好。”管荣良说，知情权和监督权“回归”后业主们重拾主人心态，花起钱来也有一种主人般的“吝啬”。
吃力活也能叫动保安
去年，多层居民楼中有住户发现家中自来水泛黄，打听后知道很多住户有同样遭遇。居委会和业委会联系自来水公司检修，发现自来水管早已老化，有必要全面改造。
“改造管道要对小区路面‘开膛破肚’，影响到每个居民进出，还妨碍私家车主停车，未必每个业主都同意。”物业经理傅春娣挨家挨户上门征询，获得绝大部分业主支持，有人还建议“索性把路也修修”。
“水管改造和路面维修期间，小区157辆私家车停在哪里？谁也没本事找出这么大场地来。”李宪芳说，在以前，这类无人可解的症结多半会使工程搁浅。如今业委会充分发动集体智慧，请江浦路街道和交通队联系协调，在水管改造的1个半月内，允许私家车晚间停在附近车辆往来较少的唐山路。
这期间，小区保安加值夜班，在唐山路轮流巡逻，确保没有一辆车子受损。
如此“吃力活”，为什么叫得动保安？傅春娣告诉记者，小区的保安、门房是街道介绍的“4050”人员，保洁和绿化人员都是外来务工者，众和新苑给他们开出高于平均水平的工资，交齐社保，并提供很多福利――比如免费提供8元一顿的中午饭，为前后门岗安装空调，逢年过节奖励慰问等。“保安、保洁工作者在这里工作得很开心，乐意为业主们服务。”
工程期间，业委会跟自来水公司达成“君子协定”：他们帮助施工队解决一部分住宿、饮食，施工队同意由业委会自行购买钢筋、水泥、石头等材料。最初预算3万的项目，最终只花了1.7万。
“自治管理的好处，不只是让物业服务更完善，还让业主之间产生了自家人的感觉，小区的人文环境也变好了。”业主代表赵慧敏对众和新苑的改变非常满意，今年10月，她在小区买了第二套房，“看来看去，还是我们这里环境好”。(记者钱蓓)
http://news.xinhuanet.com/yzyd/house/20121217/c_114049951.htm
众和新苑小区物业费标准12年未变。两年前，物业公司合约到期，业主们找不到愿意接受这个价格的新公司；他们一咬牙：不找物业，自己当管家。
收回社区公共财务管理权的业主们，在居民区党支部的引领下，有序组织小区物业管理的各项事务。结果，物业费没有上涨，小区物业还在2年内积累下30多万元经营结余。但更重要的是，对社区事务的亲历亲为，让业主们对“家园”的感情更加深厚。
只要一名物业经理
杨浦区江浦路街道的众和新苑小区有11栋楼，包括28层高的商住两用楼和11层高的多层住宅楼，小区共有产权房398户，规模迷你。
建成10多年，众和新苑的物业费始终没上涨：商住两用的高层每月每平方米1.2元；多层住宅楼每月每平方米0.78元。2010年小区选举产生新一届业委会，当选为业委会主任的管荣良先后找了5家物业公司，“一家都没谈下来”，其中一家公司表示，高层物业费不能低于1.5元，多层不能低于1元。
业主们不同意提高物业费。有人建议，索性不要物业，自己来管理小区。
“没听说哪个社区不要物业的，自己管怎么管？没有现成的办法可参照。”尽管疑虑重重，这个提议还是被全体业主通过了。
“业委会和居委会不可能充当物业，谁来招聘和管理保安保洁人员？出现工伤等等情况，风险谁来承担？”居民区党支部牵头召集居委会、业委会多次座谈，最终决定由业委会招聘一名物业经理，实行“业委会领导下的物业经理负责制”。
众和居民区党支部的上一任书记傅春娣被业委会相中――她在小区工作多年，对居民们都很熟悉，离任以后被众和隔壁的小区聘用，参与物业服务工作。业委会一致同意后，管荣良打出“感情牌”，把傅春娣请回众和新苑担任物业经理。
业委会不具有法人资格。按照上海市住宅物业管理规定，由业主自行管理物业的小区，可以委托具有资质的机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，并根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户。“除了这条，法律对‘自行管理’没有更细的解释。”管荣良说，“也就是说，找到可以委托其进行财务管理的机构，是业委会动用维修资金的前提。”业委会把这个规定通俗地理解成“物业挂靠”，找了一家物业公司，以每月2500元费用，委托他们进行财务管理。
2年经营结余30万元
“你们的管理能改进改进吗？”“你们就给这点钱，还想怎么改进？”这样的对话，在业主和物业公司之间绝不罕见。
物业费偏低导致服务不理想的状况不难理解；但是，物业费不涨，社区管理真的没法改进吗？众和新苑的业主代表吴志道不这么认为：“小区实行自主管理2年，不仅管得比过去好，公共财务也有了超过30万元的节余。”
众和新苑入口处，张贴着一份约2米宽、1米高的财务公告，用表格详细罗列了小区上季度每个项目的收支费用，数字精确到小数点后两位。“以前物业公司账目不清，业主非常不满，并且因此质疑业委会监督不力。”管荣良说，“自主管理后，信息公开是头等大事。”
“物业说了算”是包干制物业管理最容易引起业主不满的地方。众和居民区党支部书记李宪芳告诉记者：“以前物业使用维修基金，经常按照急修项目列支，事前不告知业主。业主们要等收到维修基金账单才知情。”现在，业主大会公约规定，凡使用经费在1万元以下的项目，需由业委会讨论决定，1万元以上的项目由业主大会决定，物业管理人员的雇佣则经业主代表大会通过。业主代表大会还请了两个从事会计工作的居民担任财务监督员。
管荣良的“财权”仅限于两桩事务：小区有老人过世，业委会代表全体居民送花篮；小区有人得重病住院，业委会代表居民前去看望――这两个开销业委会主任可以签字拍板，其他事情都得集体商议。
“收入方面，小区资源有限，除了物业费、停车费、广告费，没有其他开源的空间，但在节流方面我们做得很好。”管荣良说，知情权和监督权“回归”后业主们重拾主人心态，花起钱来也有一种主人般的“吝啬”。
吃力活也能叫动保安
去年，多层居民楼中有住户发现家中自来水泛黄，打听后知道很多住户有同样遭遇。居委会和业委会联系自来水公司检修，发现自来水管早已老化，有必要全面改造。
“改造管道要对小区路面‘开膛破肚’，影响到每个居民进出，还妨碍私家车主停车，未必每个业主都同意。”物业经理傅春娣挨家挨户上门征询，获得绝大部分业主支持，有人还建议“索性把路也修修”。
“水管改造和路面维修期间，小区157辆私家车停在哪里？谁也没本事找出这么大场地来。”李宪芳说，在以前，这类无人可解的症结多半会使工程搁浅。如今业委会充分发动集体智慧，请江浦路街道和交通队联系协调，在水管改造的1个半月内，允许私家车晚间停在附近车辆往来较少的唐山路。
这期间，小区保安加值夜班，在唐山路轮流巡逻，确保没有一辆车子受损。
如此“吃力活”，为什么叫得动保安？傅春娣告诉记者，小区的保安、门房是街道介绍的“4050”人员，保洁和绿化人员都是外来务工者，众和新苑给他们开出高于平均水平的工资，交齐社保，并提供很多福利――比如免费提供8元一顿的中午饭，为前后门岗安装空调，逢年过节奖励慰问等。“保安、保洁工作者在这里工作得很开心，乐意为业主们服务。”
工程期间，业委会跟自来水公司达成“君子协定”：他们帮助施工队解决一部分住宿、饮食，施工队同意由业委会自行购买钢筋、水泥、石头等材料。最初预算3万的项目，最终只花了1.7万。
“自治管理的好处，不只是让物业服务更完善，还让业主之间产生了自家人的感觉，小区的人文环境也变好了。”业主代表赵慧敏对众和新苑的改变非常满意，今年10月，她在小区买了第二套房，“看来看去，还是我们这里环境好”。(记者钱蓓)