主题：万科白马花园 《专项维修资金》等三个小区文件的公示

万科白马花园专项维修资金管理规约
（草案）

为了规范松江区万科白马花园（以下简称“物业”）专项维修资金（以下简称“维修资金”）筹集、使用和管理，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本规约。

第一条     （维修资金的筹集和使用）

业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

（一）业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金；

（二）维修资金的账务由所聘物业服务企业代管；

（三）维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。

第二条 （维修资金不足时的筹集）

维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主应一次性的交纳，再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

第三条 （物业维修和更新的实施）

物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。

（一）属规定的急修项目；

（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

（三）经鉴定的危险房屋；

（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形；

（五）维修和更新费用在1000元以下；

物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，物业服务企业才可组织实施，费用按规定列支。

（一）维修和更新费用在1000元以上30000元以下；

物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，需三分之二以上小区业主通过后，由维修基金托管银行审计，物业服务企业才可组织实施，费用按规定列支。

（一）维修和更新费用在30000元以上的(含3万元)

发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：

1、水泵故障影响正常使用的；

2、消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；

3、外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的；

4、电梯故障。

第四条 （维修费用的承担）

物业维修、更新、改造费用按照下列约定承担：

（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

（二）部分共用部分的所需费用（包含专业鉴定机构检测费用），由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

（三）全体共用部分的所需费用（包含专业鉴定机构检测费用），由本小区内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

第五条 （维修资金的审价）

有下列情形之一的，维修费用需经有资质的审价机构审价后在维修资金中列支：

（一）按照有关规定应当审价的；

（二）金额在5万元以上的(含5万元)；

（三）业主大会或者业主小组决定审价的；

第六条 （维修资金的审计）

有下列情形之一的，应经有资质的审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计:

（一）业主委员会换届的；

（二）物业公司更换的；

（三）业主大会决定的；

审计报告应当在本小区内公告。经审计，维修资金、公共收益或业主委员会工作经费被违法、违规、违约使用的，业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

第七条 （账目公布）

业主委员会或者委托的物业服务企业每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况：

（一）维修资金收入、支出和结存的金额；

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况；

（三）利用本小区共用部分从事出租、停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况；

（四）业主大会、业主委员会工作经费支用情况；

（五）维修资金使用和管理的其他有关情况。

上述账目公布信息张贴于小区公告栏以及物业的账目公告处。

第八条 （规范维修资金的使用）

物业共有部分维修、更新、改造需使用维修资金的，除管理规约另有约定外，应当按照下列程序实施：

1.制订使用方案。维修资金的使用方案由物业服务企业编制，并提交业主委员会。使用方案应当包括维修项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、决算方式、实施时间等内容。

2.完善使用方案。业主委员会应当征求业主的意见，完善使用方案。

3.决定使用方案。业主委员会应当将使用方案提交业主大会或者业主小组表决通过，并在小区内公告。

4.落实施工单位。由业主委员会与物业服务企业、施工单位签订物业共有部分维修、更新、改造的施工合同。

5.组织项目施工。由物业服务企业按照使用方案组织实施。项目施工完成后，物业服务企业向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用。

6.审核施工费用。由业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核，应当审价的，经审价后向专户银行发出同意划转维修资金通知，并将维修资金使用的情况按照规定在物业管理区域内予以公告。

第九条 （违约处理）

业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

第十条 （生效和修改）

本规约经   年  月 日业主大会会议讨论通过。

本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。 

能发出来不容易，搜房论坛审核了好久，三个文件已在小区所有入口处同步公示，请邻居们过目并指正

辛苦了

支持下！辛苦！已收藏，待今天有时间仔细阅读

辛苦！

另外有个建议：白马花园管理规约，这个名字不妥，业委会是为业主服务的社区自治组织，不具有管理职能，不能叫管理规约，或者叫白马花园公约更好一些。同时，里面的内容也需商榷，如“车辆停放：不得在公共区域内划定的停车区域外随意停放”这条，晚上回来晚，没地方停车怎么办？能停在什么地方？当然还有很多内容也需要修改，细细看再说！ 

汽车这东西需要找个合适的地方停，至少不能停在人行道上，鸡委会，物业和业委会肩上的担子很重啊。

第二十九条 （业主委员会工作经费）

业主委员会工作经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计  3000  元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计 1000 元/月；

这个是不是改成实报实销比较好。 预算多了， 我相信业委会的操守， 货结存转到下一年。

但是万一要是少了， 比如活动多了， 事项多了， 会议多了，快到年底预算不够了。 那怎么办， 不至于业委会自掏腰包吧。 但是如果预算外直接动用了款项， 到时账目公布出来， 恐怕就会有“怎么不够了？ 都用哪里去了？动用款项程序是否正确？之类的问题。

还不如实报实销，免得到时费唇舌了。

关于停车， 建议业委会成立后， 和物业一道规划一下停车位的问题。 地面上先到先停的车位， 要明确划分可停车区域和不可停车区域。 如果小区内的空间的确不够停， 和物业一道开发利用小区外的可利用资源， 比如宏基广场那边的位置。。。

但是小区内的停车一定要管理好。 如果划定不能停的位置， 不管是业主还是访客， 坚决不能随意停放。 任何时候， 有违停者需要坚决劝离。 一旦开了口子， 放任了停车， 大家默认可以违停后， 再来纠正就难了。 出现违停， 不只是影响通行， 更可能由此引发邻里纠纷， 甚至事故。

以前住的小区， 比白马车位还紧， 下午5点半回家基本就没位置了，但却几乎看不到违停的。 保安引导很好， 形成氛围了， 车主也都自觉。 停不了了自动听到小区外的空位， 物业也负责照看。  

管理规约，包括其他两个文件，应该是法律上是有约束的，ZF要求必须这样起名。。。。。

停车是个大问题，希望业委会成立后，更好的帮业主们去改善这个问题。

欢迎提出更多意见，谢谢！

 有道理，我们当时的考量是希望对于业委会的财务支出有一定的约束，防止他们滥用。但实报实销如果同时能够透明公开的话，也是可以的，这一点下次开会再商量一下，谢谢