2016在经济层面最为热闹的话题，房价的问题。我们知道，在今年大部分时间里面，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨，到了10月初的时候，中央被迫启动新一轮非常严的调控政策。
房价非常快速的上升，引起大家对泡沫的这个普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国的话，2008年以后的这个教训，都体现我们房地产泡沫对经济金融稳定的这个潜在破坏力是非常大的，对普通老百姓来讲房价也是避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚城市中的穷人，特别是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了非常大的甚至是非常长久的压力。
也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币，宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这样的看法，毫无疑问都引起非常多非常广泛的共鸣。
但是我们在今天想给大家分享一个略微不一样的视角，我们想从这样的视角来看一看中国的房价问题。
在中国一二三线城市房价的分化非常大。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是非常明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。
但是这个结果在一线城市不是这样的。在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高。中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征。
这种分化首先表现为一线城市单兵突进。在今年以来，二三线城市房价出现非常大的分化。我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是，为什么在大量三线以及以下城市，房价还是相对比较稳定的。
但是在三线及以下市场，从全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%。实际上现在房价涨得非常快的城市，合在一起的房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%。把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大。但是有一部分二线城市涨得非常大，但在房地产的占比只有17%。但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上它的房价的压力也很大，房地产市场仍然在非常缓慢的上涨，涨速比一般的这个消费物价还要低一些。
我相信大家也有各种各样的解释，在这里我给大家分享一个快速的解释。
我分享一个在数据上的观察，这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年小学在校人数的数量，相对于2013年小学在校人数的数量的增长，就2015年1到6年级有多少学生，2013年1到6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的二线城市大量的增长，我们计算的话，从2016年8月份到2013年底8月份我们计算了这个城市的涨幅，合并在一起累计的这个房价的涨幅，然后我们可以明显的看到，在两个变量之间存在着非常紧密的关系，总体上来讲，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而且小学生的增幅非常多的地区，房价相对来讲它的表现呢，要弱得多，那么为例进一步的深入理解这个问题的话，我补充几个背景知识。
第一个背景知识从2013年到2015年中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速，2年时间是1%，是1到6年级的这个增速，但是在全国增速1%的情况下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，然后的话，北京是7%，南京，郑州，长沙，这些房价涨速非常快，高达5%，全国是1%，5%的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。
我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区，小学生的增速都是负的，甚至在1%以下的水平，比全国平均的水平明显要更低，在这些地区的话，房价的表现要弱得多。
我们可以合理的推断一个小朋友在这个城市上学的话，那么它的父母的话，一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住甚至很可能具有工作，而且小学生的这个速度增长，非常生动的显示他们的父母，青壮年的在大量涌入这个城市，在这个图上大家熟悉统计手段的话，代表一个简单相关的系数是在0.7，R平方是0.5，在统计上这是一个非常强的这个结果，至少在我们关注的这个时间段里面，青壮年流入的一部分城市，而相对来讲离开另一部分城市，而在集中流入的这部分城市，在不远时间的话，这个房价出现非常快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市的话房价表现的要弱得多，这是在横断面的数据所提出的推断。
那么这样的推断，有没有更进一步的数据来支持这一点，包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢，我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。
首先我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序，我们知道呢，中国大概22个二线城市，然后我们基本上的话，在他的正中间就可以把中国的二线城市分解成为两组，一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者说不涨的二线城市，房价涨得比较快的二线城市我们用红线来表示，如果涨得慢用蓝线表示，我们研究这两组的城市小学生的增速，我们可以看到2001年和2011年是明显的分水两，在2001年开始，这小学生的这个走向是一样的，用什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面，但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，而且比蓝线的水平大得多，差距之大，维持的时间之长，在历史上来看是没有前例的，以前蓝线都是在红线上面，这个情况说明，就是以小学生为观察视角，年轻的人口，大量的涌入一部分城市的现象并不是从来都有的，是2011年以后中国开始出现的，在2011年之前在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性，但是呢在2012年以后，2011年以后的话，流动人口表示非常强的流动性，这是在离开另外的这个城市，在房地产的这个影响是什么，房地产销售增速的差别，也就是这个增速的差，然后这一差的话，我们看到2011年同样是一个转折点，在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均是在0附近，甚至略低于0，这两组城市差基本上是一样的，甚至低于0，但是2012年以后，两组城市住宅销售的差，开始拉大，这个城市集中的流入这住宅销售相对于另外的城市，出现急剧上升，而且这个上升以后这个差距没有掉下来，这个差有多大，增速维持在15%到20%，这销售增速的差维持在15%到20%，首先在2011年我们可以看到，小学生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场开始表现出来，我们再看，在新开工的市场上，这个也有非常强的反映，在2012年之前两组城市住宅新开工的数差不多的，蓝线绝大多数比红线要略高一些，但是在2012年以后，红线也显著的翻到蓝线的上边，而且这个差特别大。
所以在房地产新开工的市场上，我们也看到一个断裂，我们看到断裂以后，2012年以后的情况，有一个反转，非常大的裂口。
这是从房地产市场的角度来看问题我们从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工，我们已经看到了，它强烈的影响到房地产的价格，那么人口流动的原因是什么，一个很朴素的想法，人口集中向这个城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以向这些城市流动，但是这种看法的话，实际上是错误的。我们再来看这两组城市的居民可支配收入，我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点，在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至的话，红线比蓝线要略高一些，但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线是在上边，红线是代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低，换句话来讲，在人口相对集中流入的这座城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。
买不起拉
2016在经济层面最为热闹的话题，房价的问题。我们知道，在今年大部分时间里面，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨，到了10月初的时候，中央被迫启动新一轮非常严的调控政策。
房价非常快速的上升，引起大家对泡沫的这个普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国的话，2008年以后的这个教训，都体现我们房地产泡沫对经济金融稳定的这个潜在破坏力是非常大的，对普通老百姓来讲房价也是避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚城市中的穷人，特别是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了非常大的甚至是非常长久的压力。
也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币，宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这样的看法，毫无疑问都引起非常多非常广泛的共鸣。
但是我们在今天想给大家分享一个略微不一样的视角，我们想从这样的视角来看一看中国的房价问题。
在中国一二三线城市房价的分化非常大。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是非常明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。
但是这个结果在一线城市不是这样的。在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高。中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征。
这种分化首先表现为一线城市单兵突进。在今年以来，二三线城市房价出现非常大的分化。我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是，为什么在大量三线以及以下城市，房价还是相对比较稳定的。
但是在三线及以下市场，从全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%。实际上现在房价涨得非常快的城市，合在一起的房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%。把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大。但是有一部分二线城市涨得非常大，但在房地产的占比只有17%。但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上它的房价的压力也很大，房地产市场仍然在非常缓慢的上涨，涨速比一般的这个消费物价还要低一些。
我相信大家也有各种各样的解释，在这里我给大家分享一个快速的解释。
我分享一个在数据上的观察，这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年小学在校人数的数量，相对于2013年小学在校人数的数量的增长，就2015年1到6年级有多少学生，2013年1到6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的二线城市大量的增长，我们计算的话，从2016年8月份到2013年底8月份我们计算了这个城市的涨幅，合并在一起累计的这个房价的涨幅，然后我们可以明显的看到，在两个变量之间存在着非常紧密的关系，总体上来讲，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而且小学生的增幅非常多的地区，房价相对来讲它的表现呢，要弱得多，那么为例进一步的深入理解这个问题的话，我补充几个背景知识。
第一个背景知识从2013年到2015年中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速，2年时间是1%，是1到6年级的这个增速，但是在全国增速1%的情况下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，然后的话，北京是7%，南京，郑州，长沙，这些房价涨速非常快，高达5%，全国是1%，5%的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。
我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区，小学生的增速都是负的，甚至在1%以下的水平，比全国平均的水平明显要更低，在这些地区的话，房价的表现要弱得多。
我们可以合理的推断一个小朋友在这个城市上学的话，那么它的父母的话，一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住甚至很可能具有工作，而且小学生的这个速度增长，非常生动的显示他们的父母，青壮年的在大量涌入这个城市，在这个图上大家熟悉统计手段的话，代表一个简单相关的系数是在0.7，R平方是0.5，在统计上这是一个非常强的这个结果，至少在我们关注的这个时间段里面，青壮年流入的一部分城市，而相对来讲离开另一部分城市，而在集中流入的这部分城市，在不远时间的话，这个房价出现非常快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市的话房价表现的要弱得多，这是在横断面的数据所提出的推断。
那么这样的推断，有没有更进一步的数据来支持这一点，包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢，我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。
首先我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序，我们知道呢，中国大概22个二线城市，然后我们基本上的话，在他的正中间就可以把中国的二线城市分解成为两组，一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者说不涨的二线城市，房价涨得比较快的二线城市我们用红线来表示，如果涨得慢用蓝线表示，我们研究这两组的城市小学生的增速，我们可以看到2001年和2011年是明显的分水两，在2001年开始，这小学生的这个走向是一样的，用什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面，但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，而且比蓝线的水平大得多，差距之大，维持的时间之长，在历史上来看是没有前例的，以前蓝线都是在红线上面，这个情况说明，就是以小学生为观察视角，年轻的人口，大量的涌入一部分城市的现象并不是从来都有的，是2011年以后中国开始出现的，在2011年之前在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性，但是呢在2012年以后，2011年以后的话，流动人口表示非常强的流动性，这是在离开另外的这个城市，在房地产的这个影响是什么，房地产销售增速的差别，也就是这个增速的差，然后这一差的话，我们看到2011年同样是一个转折点，在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均是在0附近，甚至略低于0，这两组城市差基本上是一样的，甚至低于0，但是2012年以后，两组城市住宅销售的差，开始拉大，这个城市集中的流入这住宅销售相对于另外的城市，出现急剧上升，而且这个上升以后这个差距没有掉下来，这个差有多大，增速维持在15%到20%，这销售增速的差维持在15%到20%，首先在2011年我们可以看到，小学生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场开始表现出来，我们再看，在新开工的市场上，这个也有非常强的反映，在2012年之前两组城市住宅新开工的数差不多的，蓝线绝大多数比红线要略高一些，但是在2012年以后，红线也显著的翻到蓝线的上边，而且这个差特别大。
所以在房地产新开工的市场上，我们也看到一个断裂，我们看到断裂以后，2012年以后的情况，有一个反转，非常大的裂口。
这是从房地产市场的角度来看问题我们从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工，我们已经看到了，它强烈的影响到房地产的价格，那么人口流动的原因是什么，一个很朴素的想法，人口集中向这个城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以向这些城市流动，但是这种看法的话，实际上是错误的。我们再来看这两组城市的居民可支配收入，我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点，在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至的话，红线比蓝线要略高一些，但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线是在上边，红线是代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低，换句话来讲，在人口相对集中流入的这座城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。