主题：柏丽内务我之谈

   好久没上论坛了，不知道还有人认识我么，呵呵，今天看了看论坛，突然想发个帖子，我知道这个帖子的内容争议性会很大，可能会有很多人喷我，但事实如此，我也只能如实的向大家反映事实，如果有不正确的地方，请大家指正。

   原先在小区业主反对在本小区设立卫生站的事件中，很多热心业主踊跃而出，利用自己的业余时间出人出力，但现在这种情况基本看不到了，有的只是在网上打口水仗，并不实际的接触到小区的实际建设管理中来（举个例子，业委会代表全体业主和前任东湖物业打官司要钱，需要聘请律师，曾经在小区公告过，小区700多户人，难道就没有一个是律师或者司法机关工作者或者有认识关联的么？最后好像还是由居委会通过政府介绍的）。

   本人是卫生站事件的热心业主之一，也是第一任业委会委员之一（版主meninshanghai也是其中之一，原业委会副主任，由于部分业主的不理解和侮辱，已经退出业委会了），对于业委会的工作，确实很难做，需要大量的时间的精力，需要顶住各方面的压力和质问，而这一切工作，并没有任何收入。本人承认，在任内并没有做出一些成绩，也没对小区的管理有所提升。但这其中的原因，我想向大家解释，希望大家理解，也不要认为我在推卸责任（有些数据可能不对，请大家谅解）。如果小区居民的素质都很高，那我相信小区会好的，总有那么一小撮人在扮演着最可耻的角色。

一、物业，业委会，居委会三者之间的关系及现状

1、业委会是独立机构，由业主选举产生，第一届业委会主任1人，副主任1人，委员3人（现委员2人，副主任改选过），本人认为业委会只对业主负责，不受任何部门领导和指挥。（比如这次居委会召开小区道路单向行驶的听证会就属于主体不对，应该由业委会召开听证会或者发布意见征求函，本人至今不知道为何会有这么个听证会？！），只有4个人的业委会负责那么多的事情，而且是利用业余时间，确实也没办法做的很全面很周到，毕竟大家都有自己的事情要做。版主meninshanghai也在论坛上呼吁过，请大家参加小区业委会会议，为小区献计献策，可是并没有业主参与到其中，有得只是网上的口水。（举个例子，小区的违章搭建愈演愈烈，群租现象和居改非现象也比较严重，但物业也不是执法单位，只能向房地局和城管反映，有人说物业不作为，但我们业委会怎么让物业作为？物业又怎么可能会去想有所作为？我们也知道，光向政府部门反映是没用的，必须有人去盯，谁会去盯？！光在网上说说有用么？有的说还不如直接去盯！）

2、物业是由业委会选聘，受业委会领导。说是选聘，其实可选的范围很小，也只有那么一两家可供业委会选择，因为本小区由于业主少，好像只有700多户，物业费的总额也少，对于选择物业，其实是蛮困难的事情，麻雀虽小，五脏俱全，某些物业的用工并不能少（比如财务，文员，维修，绿化等岗位），所以700户的小区和1500户的小区在这些必须用的人力上分摊的成本是没法比较的。就拿今年采林续聘一事来说，我们业委会也只能无奈同意续约，因为如果换了采林，又去找哪家？哪家又愿意来？我们小区的物业管理有钱赚么？肯定有钱赚，但是未必有大钱赚，商人是很现实的。小区里经商的业主应该很容易能理解我这个说法。

3、居委会是政府分支机构，（以下本人观点）其指导性意见业委会可以采用也可以不采用。（以下非本人观点，但是是事实）但是业委会人单力薄，很多时候也确实需要居委会的帮助，所以有时候也会尊重和听从居委会的领导。

二、维修基金及公共收益

1、维修基金

就是大家购房时付的费用，具体公式忘了，抱歉

2、公共收益

就是小区停车费，广告费，通讯基站费等利用小区公有面积所产生的收益。这个收益是属于小区全体业主和物业的，是要和物业分成的，属于全体业主部分的金额会直接用于补充小区的维修基金。所以至今还有很多业主不了解，说物业只会收停车费，但其实物业收的停车费有一部分是属于全体业主的。物业尽职的收取停车费，其实也是好事。（至少采林比东湖收到的停车费要高很多，至于东湖为什么收这么少，也打过官司，法院并未支持）。举个例子，关于地面停车费涨价的事情，部分业主责怪业委会、物业，其实是不对的。从表面上来看，开发商提高地库租用收费，是为了早点把车位卖出去，但业委会为什么把地面停车费也涨起来呢？业委会难道是帮开发商卖车位？其实业委会也很无奈，地面和地下差价如果很高的话，那有一部分租用地下车库的业主肯定要把车子停上来，本来小区的地面停车就很乱，如果地面不涨价，地面停车就更乱了。物业现在就这个管理水平（也有部分原因是部分业主的思想和素质问题），如果地面车辆再多点的话，我们还能指望物业能管理好么？

三、事件

1、小区大门门禁改造

   小区大门改造原先的出发点是为了规范及控制小区车辆进出（公告的设计上有，不再细述），增加小区停车收入（少数业主不付或少付停车费），规范非机动车和行人进出管理（为下一步非机动车及人员进出管理做好基础），物业减少2名门岗人力用于小区内部巡视。

   小区目前剩余的地下车位和地面新增的车位，基本足够停放小区目前现有的车辆，可一直管理不好，原因如下：

A、由于业委会内部意见的不统一（本人于今年3月参照了中远两湾城的物业对乱停车车辆的管理方法写了关于本小区的停车管理办法，可是至今业委会内部仍未通过，大意是对于乱停车第1次贴条告知，拍照取证；2次贴条告知，拍照取证，物业上门劝告，3次贴条告知，拍照取证，物业、业委会、居委会上门劝告；4次拍照取证，直接锁车，开锁必须写保证书；5次拍照取证，直接锁车，隔24小时开锁，必须写保证书；6次拍照取证，直接锁车，隔48小时开锁，禁入小区一个月）；（本人可能属于激进派，呵呵）（本人一直反对单向停车，单向行驶这个事情，这样会给小区带来很多安全隐患，根本没有必要为了少部分人的利益，损害全体业主的利益，而且这个事情对物业也很有利，这样物业基本不用考虑有车辆会乱停了，这个事情应该是等小区车辆完全饱和再去考虑的事情）

B、物业的不作为（物业现在的说法是业委会没有书面授权其针对乱停车该怎样管理，开会讨论的时候却说要遵守法律法规，不能乱锁车），

C、小区部分业主思想和素质问题（有地下车位但车辆停地面，物业管理乱停车行为时要打要骂的，在乎一个月几十块停车费用差价的等等）（万科为什么能管理好，除了物业的强势管理方法，还有全体业主的配合），

   所以本人非常后悔当初同意对大门门禁的改造，但已无法更改，在此表示歉意。

2、小区人员进出管理及各楼道门禁改造。

    原计划是大门门禁改造好后，对小区人员进出进行严格管理（小区自入住来，偷盗事件频发），小区人员进出必须刷卡（同时对群租和居改非及商铺人员进出进行管理）。但此事需要全体业主的支持和配合，如果物业到时候能严格执行此项规定，希望大家对保安的工作予以支持和配合（物业保安也是人，也需要尊重，如果在执行此项工作的时候，经常被业主辱骂，将心比心，谁的心里都不会好受）

    各楼道的门禁现在大多是形同虚设，除了原先开发商的设计有问题外（力气大的用手能拉开，力气小的用脚能踹开），更多的是体现小区部分业主、租户的素质问题及物业的管理力度问题。以后的改造将会使各楼道的门禁既防君子又防小人。

3、监控改造

     这个提议在业委会早有，但我个人意见延缓，光有先进的设备，没有好的管理，装了也没用，浪费大家的钱。如果小区乱停车，人员不规范进出等现象能管理好，再上这个项目也不迟。

    今天就说这么多了，可能还有很多未详尽的事宜，以后再讨论吧，本人的建议，小区的建设不是几个人就能做好的，需要大家的努力、支持、帮助。大家不如少些口水仗，多做些实质性的事情。小区业委会会议，也希望大家能多参与。

说了一万遍,要业委会事务公开透明. 小区里有1/3是炒房的,还有房子车子买贵了付不起物业费和停车费的,这些人你送钱他都会骂你. 你们只能在其他业主那里争取支持. 但人家凭什么支持你. 几个月无声无息,一有事就是一帮人在骂,等你解释清楚了,坏印象已经留下了, 时间一长谁还支持你. 

大多数业主都是陌生人,想要人家支持你先要让人家了解你.最起码的按时公布会议简报.什么事谁提出来的,各位业委,居委会什么人,物业什么人,什么时候表达了什么意见,决议是什么,后续如何,每个个人和单位为自己的言行负责. 一件事情来龙去脉清清楚楚,大家自然知道什么该支持什么该反对. 时间一长信任就积累起来了.

第一届业委会,公开内务应该是第一件事.而且是必须做好的.早在业委会成立前我就说过多次,论坛里有贴子,私底下有其他业主在场. 业委会成立后我们在论坛上争论过很多次, 还是这个事.现在我再说一遍, 公开内务是1.业委会章程的要求, 2.全体业主的权利,3.也是业委会正常工作的护身符. 小区业主的素质可能不高,但我不认为大家都很傻. 你们做的是为大多数人谋利益的事,为什么面对的这么多问题? 我建议你们比照业委会章程,在内部机制上找找原因. 还是那句话, 公开内务不做好, 你们的路只会越走越窄.

小区的管理与建设不是单单靠几个人利用业余时间就能搞好的，肯定不能把小区的各项事务搞的每个人都满意。我写这篇文章就是希望有更多的业主实际参与到小区的管理、建设中来，而不是简单的发发牢骚，打打口水仗。真的要用人了，一个人都不见了。大家其实都有自己的事情要做，大家其实也都想省力，将心比心都如此。

 老李，你的一些观点我并不赞同，诚然，无论在反对小区建卫生站和业委会成立上，您是出了很大力的，您在业务方面比我们业委会任何人都熟悉，我记得也邀请过您参加业委会会议，但你为何只在论坛上发言，一次业委会你也没来参加指导过呢?我们业委会5个人，到现在对这方面的知识还只是是懂非懂，非常需要像您这样的比较专业的人来参与，我还是一句话，人多力量大，只有热心参与小区公益事务的业主越多，我们的小区才会越来越好。至于公示，我们现在好像也在做，但说难听点，公示只是告知大家有这么个事，发生过这么个事，但是真正能让多少业主会来主动参与呢？我在帖子中也说过，我们同东湖物业打官司，也公示过，但没有任何一个业主来帮忙，这个现象代表什么？我认为公示是一定要做的，也确实像您所说的，公示至少能保护自己，但您还觉得公示有多大作用么？公示会让多少业主真正参与到小区的管理事务中来？我们的路确实已经越走越窄了，小区的业主户数就那么多，物业管理费总额也就那么多，可供我们选择的物业就那么2家，愿意来管的物业也就那么2家，小区的热心业主可能很多，但是能真正参与的也没几个，我倒是希望您能参与，现在业委会委员还有一名空缺，我可以提名。

我的情况以前跟你们说过,我的工作两头跑,目前一年有一半多不在上海,一般是连续几个月不在,总不能连开会都不到.近期业委会是不行了.

以前没有来旁听,是因为总是和你们意见相左,你们内部也需要时间磨合,我怕给你们添乱.下次回来一定来.

业委会方面,我只不过把业委会章程看懂了个大概. 物业方面绝对没有你们懂得多.但是如果有什么可以帮到你们的,请尽管说.我还是以前那个手机.

小区的事务确实大家都该关心起来，但是业委会是否也该积极露面呢？或者说尽你们所能来多做事多露面。

毕竟大家虽然同住一个小区，但是基本上都互不认识，业主人多心不齐，这就需要靠你们业委会来帮忙拧足一股劲儿了。

柏丽华庭业委会这个账号可以很好的利用起来，但是此账号最近一次发布内容也已经是去年的事情了。

物业方面其实我们也都是外行，到现在也还是懵懵懂懂的，只是比一般人懂得多一点而已。反正方便的话随时欢迎你来参加，至于哪种方式，都可以。我觉得很需要大家的积极参与。