主题：青浦本地刚需购房者的选择 源昌幸福里实探

 源昌幸福里位于华科东路崧泉路，属于青浦新城板块，规划有7栋高层纯住宅小区，主要面对青浦本地的刚需购房者。

       青浦区是传统的别墅聚集区，而青浦新城是个例外，主要是小高层、高层为主的纯住宅，面对青浦本地、少量市区和少量外来的刚需居住需求。目前该区域新盘林立，如泰禾红桥、宝业爱多邦、青浦宝龙城市广场、大发融悦、富绅时代公馆等。该区域之所以受购房者关注，主要是因为大虹桥商务区的辐射和轨交17号线的增值。

        “大虹桥”是近年来市政规划的重点，所谓“东有大浦东，西有大虹桥”的格局。大虹桥核心商务区有大量的居住需求，而核心商务区并不能满足大量的居住需求，通过17号线的“牵线搭桥”，大量居住需求会很自然向西迁移，那么青浦徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角就理所当然的成为接纳这些居住需求的最合适选择。

       轨交17号线从青浦新城东西向穿过，共设置有4个站点，依次为汇金路站、青浦站、漕盈路站和淀山湖大道站，是青浦区未来的“公共交通大动脉”，也正是因为轨交的规划，让沿线的楼盘价值得到较大的提升，直接提升了青浦区的楼市热度。

       项目1#、2#已经售完，5#、6#、7#目前暂未开盘，预计2017年推出。

       该地块于2014年7月30日被上海源昌置业有限公司以6.59亿元竞得，规划用途为商住用地，溢价率约为40%，楼板价为约10578元/平方米，容积率为2.5。

      源昌幸福里位于新盘林立的青浦新城，且几乎全为刚需公寓盘，靠近汇金路站，未来交通出行便捷。未来2-3年内，随着17号线通车，教育、商业配套慢慢开始正式运作，居住氛围会逐渐成熟。收益“大虹桥辐射”和轨交17号线，让青浦新城成为购房热点区域，同时，也让该区域的房价一路飙升，成交均价突破4万/㎡大关。

      源昌幸福里分为北地块和南地块两部分，北地块由1#、2#组成，已售罄，南地块由4#、5#、6#、7#组成，目前在售4#，而另外3栋楼预计到2017年会推出。

      由于该地块规划用途为商住用地，所以除了6栋公寓之外，另有1.2万平米的商业配套，目前这些商铺还没正式销售，这些自带商业配套也会为以后的生活提供不少便利。

      4#目前剩余房源不多，楼栋东面全部为117㎡户型，3房2厅2卫，中间为90㎡中套户型，3房2厅1卫，楼栋西面户型面积也为90㎡，3房2厅1卫，面积段和中间套相差不多。

       目前楼市90平左右的小三房户型非常畅销，不仅是三开间朝南采光好，重要的是空间利用率高。

       那么，我们就简单分析下这种90平左右的小三房户型结构：

       该户型是目前房地产市场常见的户型结构，小三房设计，三开间朝南，户型结构方正，最大的优点就是客厅和两间卧室采光非常好，一走进样板间就觉得非常敞亮，让人眼前一亮。

       从入户门进入，就是餐厅、客厅和南向阳台，属于户型的动区，也就是生活区，东面布局有两间南向的卧室和一间书房，属于静区，也就是起居区，动静分区算是比较明确。

       但这个户型也有一个较大的缺陷，相比传统的南北通透房型，空间使用率相对比较低，从客厅到卧室之间有一条长长的过道，存在一定的面积浪费。另外，卫生间的位置正对三间卧室，客厅的人进入卫生间必须要经过三间卧室的门，私密性比较差。

       客厅和南向阳台相连，面宽约3.6米，层高约2.9米，室内的光线和通风条件都非常不错，而且从面宽看，空间是比较宽敞的，但由于要布局两间南向的卧室，也就牺牲了一定客厅进深，造成客厅使用面积有一定的缩小。

       由于户型建筑面积只有90㎡左右，而且是小三房设计，所以三间卧室全部采用飘窗设计，增加卧室的空间感。

        主卧：朝南，建筑面积约13㎡左右，南面大飘窗设计，室内的采光和通风良好，但作为主卧来说，室内空间并不是很宽敞。

       南次卧：朝南，室内也拥有充足的光线和良好的通风，面积比主卧略小，作为次卧来说，空间是比较足够的。

        书房：朝北，室内空间比较充裕，可以放置一张单人床，所以根据需要改造为儿童房。

        卫生间：紧靠书房，正对两间南向卧室，从位置来说，为三间卧室的人使用卫生间提供了方便，但同时也造成三间卧室的私密性比较差。空间还是比较充裕的，是标准的干湿分离设计，各功能区很明确。

         厨房：空间比较充裕，可以同时容纳两个人操作不会显得拥挤，是L型操作台面，洗、切、煮功能区明确，采用隐蔽式储物空间设计，有效节省空间。

         品牌：采用欧琳品牌的水槽，油烟机和灶台采用林内品牌，盥洗台和台盆采用TOTO品牌。

       项目另有90㎡边套户型，我们来做一个简单的对比。

        从户型面积看，90㎡边套户型和中间套，基本相同，唯一不同的是户型结构，边套为标准的南北通透户型，主卧和客厅朝南，书房和一间次卧朝北。对比下中间套户型结构，简单分析下优缺点。

       优点：

       1、空间使用率更高，中间套户型三开间朝南，必须要设置一条过道，存在一定的面积浪费，而边套户型不存在这个问题。

       2、通风条件更好，标准的南北通透户型，通风条件要优于中间套。

       缺点：

       1、狭长型户型结构，没有中间套户型方正，采光条件略差一点。

       2、书房面积相对较小，空间不够改造为儿童房，用途有限。

 主力户型为90㎡小三房，主要面对青浦本地刚需购房群体，其中90㎡中间套因其方正的户型结构和三开间朝南的设计，非常受购房者喜爱，但空间使用率不够高的缺陷也同样明显。

       源昌幸福里售楼处位于华科路崧泉路交叉口，项目由6栋公寓和1.2万方商业组成，预计2018年6月交房，目前各楼栋和小区景观都在施工中。

    项目商铺暂未对外销售，预计2017年正式销售，目前商铺也还在施工中，还没有商家入驻。商铺总面积为1.2万方，是小区未来最主要的商业配套之一，可以为居民提供较大的生活便利。

       源昌幸福里规划车位总数为682个，车位配比为1:1.25，其中地上车位为543个，地下车位为139个，目前车位的租金和售价待定，据悉，采用人车分流设计。

       项目的物业公司为山东宝龙物业管理有限公司，管理项目涵盖住宅、商业和写字楼等物业形态，具备较丰富的管理经验，其中住宅部分的物业费为3.2元/㎡.月，如果按照90㎡的户型面积计算，一年的物业费总计为3456元。

 目前整个小区的实体部分都在施工中，暂时无法看到实景，根据规划，小区是住宅和商业的结合体，等到商业部分开始正式运作，确实能够为小区居民提供较大的生活便利。物业公司具备不错的管理经验，尤其是对于商铺未来的统一管理，有较大的好处。

       交通配套：

       源昌幸福里距离在建中的轨交17号线汇金路站约300米左右，从汇金路站到虹桥火车站共7站路程，等到17号线正式通车以后，从小区乘坐轨交出行会比较方便。

       距离项目最近的公交站是秀禾路松古路站，这里有青浦4路、青浦11路，可以方便的达到青浦城区，另有一个公交站为汇金路盈港东路站，有青浦7路、青纪线、青泸线。

       生活配套：

       项目附近很多商业配套都还在建造中，如距离项目最近的青浦宝龙城市广场，是一个大型的商业综合体，目前还在施工中。

       目前小区周边已经投入运作的商业，有观澜山和龙湖紫悦湾的底层商铺，这些底商涵盖了餐饮、超市等，能够为目前这一片区的居民提供一定的生活便利。

       教育配套：

       项目附近的教育资源还是很丰富的，目前已经开学的有崧文小学，另外，崧润路幼儿园、崧润路小学正在规划中，据悉，明年可以正式开学。在华科东路上，还有毓秀幼儿园、毓秀学校等教育资源。

目前已经营业的商业配套是附近居民小区的底商，大型商业配套都还在建造中，需要时间来成熟。

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