主题：转 国庆前或提高首付，这次银行真的怕了

为了搞好房地产宏观调控，各大相关中央部委你方唱罢我登场。建设部、国家税务总局、国土资源部、商务部早就有抢眼表现，近期央行和银监会突然加快行动步伐。具体表现倒不在于今年连续五次加息，因为加息首要目标是防范通货膨胀和抑制宏观经济由偏快转向过热，而紧缩个人房贷却是直直冲着楼市而来。
 
具体表现不胜枚举。最先是8月份，有媒体报道银监会将要提高个贷首付比例，孰料没过多久，就有官员出来辟谣，但无法掩盖的事实是深圳、浙江等地的某些商业银行悄悄地开始紧缩个贷。进入9月下旬，建设银行重庆分行和广东分行，已经是赤裸裸地把第二套按揭房贷首付由三成提高至四成；近两天，又风传银监会和人民银行将赶在国庆节之前实行房贷新政，第二套贷款首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间。至此，提高房贷首付已成板上钉钉之事。
 
提高房贷首付，这并非首次。2003年的“121号文”开始紧缩个贷，鉴于后来非议甚多，没能真正落实；2005年可是动真格的，其结果是第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成，但由于个贷市场竞争激烈，各大商业银行为了抢业务纷纷推出花样繁多的房贷创新品种，如“气球贷”“双周供”等，致使政策打了折扣。因此而言，本轮算是第三次提高个贷首付。
 
那么，这次到底是什么原因让银监会和央行如此慌慌张张，而且部分银行业已抢先自觉行动起来。笔者认为，国家继续加强房地产宏观调控是其大背景，银监会和建设部、国土资源部、商务部一样，都面临着来自中央的“督战”压力，但这并非最主要的原因。马克思说过，是内因在主导事物的发展，中央的压力只能算做外因，而内因恰恰是银行体系自己开始害怕了。
 
怕什么？担心爆发房贷危机！我国房地产业对银行贷款的依赖度很高，在很大程度上，可以说房地产业是在围着银行转，银行不仅为开发商买地、建房提供资金，同时也为民众买房提供资助。在这场规模宏大的游戏中，开发商得已快速盖房赚钱，普通民众超前购房消费，投资投资者把它当作财务杠杆，政府从中收获高增长的GDP和丰厚税收，银行也把它当作一项“优质”业务。 与此同时，银行家和银行官员们都很清楚，是银行体系在承担着中国房地产市场的大部分风险。楼市上行时，各方都是获利者，或曰“共赢”；而一旦市场下行，尤其是步入衰退、甚至低谷，则一堆坏帐都将扔在银行的财务报表上。 
 
为何以前不怕，现在很怕。原因有三。第一、以前，作为发放房贷的主力银行都是尚未改制的国有银行，赚钱了是银行家们的政绩，亏本了由国家来扛，现在不仅改制了，而且多数已经上市，还是在香港国际资本市场上市，业绩不好如何面对股东，尤其是认钱不认人的境外投资人？
 
第二、近期我国房地产市场非理性繁荣呈加剧态势。2003-2004以上海为龙头的长三角房价上涨较快，2005年的“国八条”使长三角楼市有所调整，而就在这一时期，深圳、北京、广州等部分大中城市房价增幅开始提速，整体出现过热迹象。今年二季度以来，全国房价突然开始第三次大涨，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比去年大涨9%，其中北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%。证据确凿，眼下我国住宅市场过热，部分城市正在形成房价泡沫。如果泡沫破灭，对银行的打击不言而喻，而且，在房地产贷款结构中，个人房贷比重要大于开发贷款，因此提高个贷首付实属当务之急。
 
第三，美国次级抵押贷款危机为中国银行体系敲响警钟。今年以来，次级债危机不仅严重影响了美国经济，而且波及全球，连我国个别银行也因此而形成些许坏帐。尤其值得警惕的是，美国这一轮楼市繁荣周期与中国大有相似之处。2000年开始步入上升轨道，2004、2005开始出现非理性繁荣，自2004年开始，美联储17次加息之后，最终使楼市于2006年出现拐点，量价齐跌。其结果是，大量通过低首付（很多只需5%）贷款买房的低信用、低收入阶层，或者无力还贷，或者不愿还贷（因为房子沦为负资产），从而导致大批经营次级房贷的金融机构破产，接着又累及购买房贷证券化产品的全球投资机构。
 
近期建行公布的研究报告表明，“虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。”从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。是到了该害怕的时候了，是到了该行动时候了。