主题：商住房要收骨头了？

今年是类住宅热销大年，从今年3.25政策出台后，酒店式公寓成交开始走高，产品可以说开一个盘火一个盘。6-8月成交创下历史新高；类住宅产品的市场价格也快速增长。

这波热潮一直延续到了7、8月份，此后部分楼盘出现捂盘惜售的意愿，推盘量也有所下降。不过，下半年虽然势头有所退潮，但是只要有卖，场面还是相当火热的。

（唐镇某酒店公寓项目开盘现场）

而在11.28沪楼市新政出台后，因新政搁置意向的购房者不在少数，与此同时，不少投资力量，再次向不限购不限贷的商住类产品聚集，类住宅市场一片热火朝天。

环比来看，11月上海商办类产品成交1523套，成交面积8.79万平方米，均价2.69万元/平方米；截至12月26日，成交1251套，成交面积7.19万平方米，均价3.17万元/平方米。

从2016年类住宅成交表（下表）可以看出，今年1月份商办类产品的成交均价为2.2万元/平方米，到12月成交均价已达3.17万元/平方米，房价涨幅达到44%。
2016年类住宅成交表


投资资金涌向类住宅， 赚钱效应背后有乱象

交易量的大幅攀升导致市场也有紧张情绪。随着库存大幅下滑，去化周期仅6.3个月，伴随供求矛盾出现，价格也出现快速上行。

其实每次调控升级都会挤压部分资金到商住房中，市场有需求，因此也让部分企业看到获利空间，市场也出现一些乱象。比如：松江九亭一些工业用地上也造起了商住房。由于不能散售，所以只能以“租”的形式展开销售。九亭可能是一个缩影，市场有多少这类现象还不得而知。

其实对于商住房管理层有所警觉，今年不少商业地块规定不允许造商住房，开发商已经偷偷的被上了紧箍咒。

当前楼市面临调控压力，类住宅是否也会招致“调控”？大卢认为，虽不至于马上就有措施出台，但也要引起重视了，以下冒着“躲猫猫”的危险提醒大家。

酒店式公寓，是提前抢购一套买还是抛？
自己想明白以下问题或许就有答案了。

1、买回来自己居住？
上海限购限贷措施全国最严，有钱但没有买房资格可能是最痛苦的一批。有一些买家说因为不能买住宅，所以暂时先买酒店式公寓住。且不说舒适度的问题，水、电、煤气、物业等使用成本上的翻倍，你做好思想准备了么？

2、出租赚租金？
的确，从租金回报率来看，同区域里面的类住宅会比房子来的高一些。上海住宅平均租金回报率在2%，有些区域甚至只有1.5%。类住宅可以高达4-5%，这是明显优势，但是找到合适的租客不容易。

住宅可以找人合租分摊租金，但这种房子一般瞄准的就是中端以上客户，市区可能还行，试想外环以外，就是奔低租金去的，谁还会借区域里最贵的？

3、投资赚差价？
这种想法的客户应该最多，那么作为投资者应该想好一个问题，你的下家在哪里？另外，想是一个意愿，还需要外部环境的配合。上海二手房交易量是新房的1倍，但是酒店公寓在二手市场的流通量是多少？不妨问下向你推销产品的业务员吧。

什么鬼