主题：【转帖】…… 解读韩国《不动产综合对策》
- 发表于2016-09-30
房产税或将助力控房价
房产税是财产税的一种，是对公民保有的超面积或多套住房征税，而且这个税是对公民世界各地的房产征税，以防止公民将财产转移到境外。
炒房会使住房频繁换手，这必然造成很多住房空置。人民网在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章，据此可以推算出，2010年的住房空置率为30%。而世界上住房空置率超过10%都属罕见，据最新数据显示，2011年第四季度美国的住房空置率仅为2.7%。
有了房产税，炒房客炒房就会慎重了。假如房产税的税率是10%，炒房客用100万元买一套房子炒作，这套房子的房产税就是10万元，如果一年后这套房子卖不到110万元，炒房客就要亏本。可见，房产税会把许多炒房客逐出市场，加快实现住房的居住功能，而不是被用于投机炒作。
当然，房产税如果税率过低，这对炒房客就不痛不痒，没有威慑力。世界上多数国家的房价比中国房价要稳定，这其中房产税功不可没。例如，韩国从2002年到2005年房价上涨了24%。2005年8月，韩国推出《不动产综合对策》，提高房产税税率，对房产交易税也作了大幅度提高，对拥有两套以上住房的家庭，房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，房产转让收入所得税税率由过去的9%-36%提高到50%，高价、高档住房转让所得税税率更高。高税率让炒房客急抛囤积的房产，房价骤然下降。
还有一个问题不可忽视，即使我们不征收房产税，外国也会来中国“征收”房产税。因为美国、法国等很多发达国家对其公民在世界各地的财产和收入征税，假如张三从中国移民到美国，他在中国有10套房产，中国政府不征收房产税，这10套房产的房产税就被美国政府征走了。如果我们建立起基本的房产税制度，就可以与美国达成防止双边征税协议，把这笔税款留在中国，为中国人自己办事。
推行房产税应大胆试水
2011年1月，重庆和上海率先试点征收房产税。重庆房产税征收了两年多，也仅对一万套住房征收房产税，约占居民户的0.1%。可见，按目前房产税的设计，对99.9%的居民来说，根本就无需考虑房产税。或许会有人说，重庆和上海房产税试点两年，并没有让房价降下来，由此得出房产税不能降房价的结论。提出这个观点的人显然缺乏税的知识，对重庆和上海的房产税没有进行细致的观察。
从这两年的实践来看，这两个直辖市的房产税对平抑房价的效果并不明显，但这并不是房产税本身的问题，而是房产税设计得不够科学。重庆市和上海市出台的房产税方案过于“温柔”，税率太低，只在0.4%-1.2%之间；再有就是税基过窄，存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围，对过去囤积多少套住房都不征税。如此温和的房产税就好比向湖泊里投入一粒尘埃，根本泛不起涟漪。
- 发表于2016-09-30
仅供参考
交流而已
解读韩国《不动产综合对策》 完善我国九部委税收新政
2006-6-14 11:45 中华会计网校 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
近年来，韩国房价不断走高，出现了明显的泡沫化迹象。去年8月31日，韩国推出《不动产综合对策》，从实现房地产市场透明化、抑制投机欲望和扩大供给三个方面，给韩国房地产市场降温。据统计，首都首尔的公寓住宅价格较3年前平均上涨24%，在高档住宅云集的首尔江南地区，房价比5年前高出121.8%.政策推出后效果显著。
韩国《不动产综合对策》主要内容概括如下
第一，为抑制对大型住宅和高价高档住宅的需求，特别是打击囤积房产的炒房者，韩国每年都公布个人拥有的地产和房产评估价格，并据此对其分别征收地产税和房产税。《不动产综合对策》加强了对房屋综合不动产税的征收，即拥有房地产越多的家庭，每年缴纳的不动产税也越多。
例如，拥有住宅总价值在60万至90万美元之间的家庭，每年要缴纳房产总价值1%的综合不动产税，即6000至9000美元；拥有住宅价值1000万美元的家庭，每年要缴纳3%的综合不动产税，即30万美元。由于综合不动产税每年都要定期缴纳，因此囤积的房地产将给拥有者带来沉重经济负担。
第二，《不动产综合对策》规定，对于拥有两套以上住宅的家庭，当其房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价格10万美元以上时，转让所得税税率由以往的9%至36%提高到50%，而高档住宅的转让所得税率会更高。
第三，为防止隐匿或以他人名义倒卖房地产，《不动产综合对策》规定，在进行土地交易时，必须向地方政府的国税厅和警察局等机关申报购房资金来源。这种方式使房产买卖得以透明化，并且杜绝逃税漏税和钻政策空子的行为。
解读韩国《不动产综合对策》对我们的启示
韩国《不动产综合对策》措施推出后，韩国房地产市场明显降温。据韩国建设交通部统计，韩国土地价格涨幅从今年4月开始放缓，土地成交量迅速萎缩。全国房价最高的首尔江南地区房价也有所回落，一些热点住宅区房价更是在一个月内降幅达到2万美元
这对我们应该有一定的启示，尽管同样的政策在我国不一定有效，原因在于政策要求的政策，体制，征管水平等的基础存在差别，但这样的政策，笔者认为借鉴为我们的发展方向是很不错的，也可以进一步完善九部委《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》。
首先关于上面第一点中综合不动产税的规定。地产税和房产税是房产保有环节的税收，地产税大体相当于我国目前的土地使用税，土地使用费即土地租金，房产税相当于我们即将开征的物业税。在健全的财产税制中，保有环节的不动产税制是很重要的方面，也是促进房产市场流通的重要税收工具，实践证明，税收手段在促进房产流通方面是很重要的。
对于我国来讲，借鉴韩国经验，首先就是要健全我国的不动产税制。在目前我国土地所有权属于国家的情况下，土地和房产放在一起征收存在产权混乱的问题，笔者认为可以参考韩国，香港的做法，地产和房产分开征收相应的税费。
在地产方面，可以考虑开征地产税，即对于现在的耕地占用税，土地使用税，土地出让金等合并征收，在操作上应该分别商业用地，自用地等，区别不同的税率档次，调节土地的使用方向，制定较高的"农转非"基本税率可以起到保护耕地的作用，弥补现在耕地占用税等调节力度小的问题。另外，变土地出让金为地产税，一方面国家能够为地方政府提供稳定的财政收入，另一方面，土地出让金的短期收入转化为税收的长期性收入，一定程度上可以规范地方政府的土地出让行为，增加长期性的思考，理性的操作，对现在土地违规使用的问题会有一定程度的缓解。
在房产方面，征收物业税已经是板上钉钉的事情，只是时机和条件成熟的问题。物业税的设计思想就是合并目前房产税，城市房地产税等税收，制定合理的税率水平，完善财产税制。在税率的设计上，可以考虑韩国的做法，针对房产拥有面积，税率体现累进；区别高档住房和普通住房，制定高低不同的税率；对于自用住房和投资，投机住房设定不同的税率，可以有效打击投资投机行为，保护正常的住房需求。另外还要在具体细则上做出规定，比如免征额的规定等，尽量体现人性化的理念。
其次关于上面第二点中关于转让所得税率的问题。在5月29号出台的九部委《意见》中，备受市场关注的房产转让征收个人所得税的规定没有出台，原因是考虑到市场承受力和税收征管水平和其他体制因素的限制等因素的制约。笔者认为，个人所得税在对投资投机行为的调节选取的点上很到为，即投资投机所得，调节粒度也很大，是一个比较好的税收工具。
在未来的适当时候肯定会出台，具体的方向和细则操作可以参考韩国的做法，采取税率跟随转让价格累进的做法，加大调控力度，这一政策让人在转让房地产时，不得不考虑政府公布的基准评估价格，不敢要价过高，从而抑制房地产价格过快上升。同时，炒家二次或三次倒卖房地产的利润也会大大降低，可以从源头堵住投机倒卖房产行为，从而可以有效的打击投机投资房产行为，保护正常的房产需求的实现，稳定住房价格。
再次关于上面第三点中关于申报购房资金来源的规定。投资投机者往往会冒用他人的名义出售房屋，隐藏自己拥有很多房产的事实，躲避国家税收对投资投机行为的大力度调控。如果可以实行购房资金申报制度，可以防止冒用顶替售房的现象。当然目前我国的个人信用信息系统还不健全，对于申报的准确度的检查还不是很有效。随着系统的逐步健全，这一制度的调节力度会逐渐增大。
尽快完善相应制度，为税收新政作用的有效发挥做准备
在九部委意见中，很多政策都没有出现，比如物业税，使得税收在促进房产供给上严重缺位；个人所得税，使得税收在打击投资投机房产行为上力度过小，选择的打击点很也不很到位。原因有很多，比如对房产交易者信息的准确把握上，房产部门，银行部门，税收部门等部门之间的合作和信息共享还不健全，彼此工作程序上对于其他部门的信息要求，证明等相关材料的具备要求上很不健全，工作机制有待完善；另外在个人信息系统建立上，个人购房实名制，帐户实名制等的建立，税收征管水平有待加强等，很多的工作还没有作好。
时不我待，在目前房价高企，投资投机现象严重的情况下，我们的工作更增添了紧迫性。