主题：浅谈业主委员会监督机制（转）供大家学习

业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，但从现行法律法规看，对业主委员会的监督机制不完善，缺乏操作性，业主委员会不能对其行为承担最终责任。在当前物业纠纷数量剧增的趋势下，在业主委员会的活动过程中引发的矛盾纠纷已呈现调查难、取证难、处理难的特点，如何建立有效的业主委员会监督机制成为我们探索的主要课题。

一、业主委员会在活动过程中存在的主要问题

业主大会制度经过几年时间的实践，在取得成绩的同时也暴露出不少的问题，近几年来我区50%以上的物业纠纷都是由于在业主委员会成立中不按规定程序成立或业主委员会成立后的违规操作引发的。

1、业主委员会对物业管理政策、法规不熟悉，活动不规范,引发的物业纠纷不断

在实际中主要表现为以下几种现象:(1)业主委员会工作不公开, 滥用权利，业主难以对其进行有效监督;(2)部分业主委员会整体素质不高，缺乏物业管理专业知识，活动不规范，甚至不知道业主委员会的职责，严重影响了业主委员会作用的发挥；（3）很多小区业主对参加业主大会的积极性不高，业主共同事项表决艰难，一些小区的业主委员会不履行职责，形同虚设。（4）业主委员会账目不公开，小区公共性收入少则几千，多则几万，几十万，甚至几百万，这部分公共收入大都由业主委员会代为保管，但部分业主委员会在管理、使用这笔资金时，并未召开业主大会，而作为业主委员会的经费在使用，账目不按规定进行公示，甚至私自挪用。（5）部分业主委员会委员心存私心，利用手中的权利向物业公司索要钱物、要求减免物业管理费等，损害了大多数业主的利益，使业委会内部、业委会与物业公司之间的矛盾不断激化。

2、业主委员会缺乏有效的激励机制，造成业主委员会责任心不强诱发业主委员会成员以权谋私

业主委员会需要花费较多的时间和精力为小区业主服务，却不能获得合理的报酬与相应的有效激励，全凭公益心为业主服务，干好无嘉奖，干不好无处罚。在短时间内可以做到，但是要坚持三年甚至更长的任期则很难做到，在没有监督机制的情况下，业主委员会极有可能利用自己手中的权利为自己谋求私利而损害其他业主的利益。

3、业主（业主大会）与业主委员会形成的委托代理机制不完善，导致业主委员会越权代理，损害业主利益。

业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理关系。业主委员会由业主大会选举产生，其本身不具有法人资格，不能独立承担民事责任。在代理过程中，造成业主权益受侵害，业主根本无法要求业主委员会进行赔偿，承担相关的法律责任。同时，由于业主委员会成员都是由业主兼职的，在出现代理纠纷时，业主委员会委员大多以非专业、精力有限等借口一推了之，不用承担任何责任。在这种情况下业主委员会作为民事代理人的权利与义务是完全不对称的，在相关利益驱使下，其越权（违规）代理行为时有发生。

二、建立完善的业主委员会监督机制，规范业主委员会活动

由于不能对业主委员会进行有效监督，就会导致很多业主委员会超越业主大会的授权范围，越权代理，甚至滥用职权损害全体业主的利益，这不仅会给全体业主的根本利益带来侵害，也会给物业管理行业的健康发展带来影响。为进一步理顺业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司的关系，提高社区居民的自制管理，必须充分认识业主委员会的重要性，构建职责明确、监督完善、运作规范的自治组织。
  
1、在物业管理包括业主委员会的制度中引入第三方

一是在物业管理服务中引入第三方专业的物业服务质量评估机制，对物业管理企业实施全程监督。通过专业的调查和分析，得出科学客观的结论，能让广大业主清楚及时了解物业服务企业提供的服务质量的综合水平和存在的问题，业主大会由此可决定是否有必要重新选择服务物业企业。这样将促使提供物业服务的企业，不断努力改进和提高物业服务质量。

二是在业主委员会运作监督制度设计中引入第三方，强化对业主委员会工作的监督作用。作为独立于委托方（业主和业主大会）和业委会的第三方， 依照物业管理法律法规及业委会的职责权限，帮助业主对业委会活动的全过程进行监督管理，对业主委员会及其组成人员的管理行为进行监控、督导与评价，克服管理工作中的随意性与盲目性。 实施监督的第三方可以协调各方关系促成业委会如期依法成立、换届、改选，对业委会提供法律业务咨询，对业委会实施财务监控与审计，定期对业委会工作展开监督与评价等。

2、借鉴现代公司制度，实现有偿服务，建立业主委员会责任追索机制

借鉴现代公司制度中董事对公司责任的理论，物业管理区域内的业主、业主大会和业主委员会的关系类似股份制中股东、股东大会和董事会的关系。业主委员会的各项工作必须向业主大会负责，接受业主、业主大会以及其他监督部门的有效监督，形成有效的责任追索机制。借鉴现代公司制度，建立责任追索机制的同时，必须建议有偿服务机制，业主委员应当和董事一样取得工作报酬，这是业主委员会对业主（业主大会）承担民事责任的前提。对于薪酬的金额和来源，可以通过业主大会来决定。

3、增设业主大会的特别议事决议程序

业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题可采用不同形式的处理程序。常规性问题可以通过授权的方法委托业主委员会进行处理，而对于特别重要事项，业主委员会做出的决策必须及时向全体业主通报，并经过业主大会的决议程序表决才能执行。对此，业主委员会如果能进行事先沟通表决，业主与业主委员会的纠纷就会得到有效遏制。

4、加强业主委员会的培训、指导和监督，强化民主监管

业主委员会是一个松散的组织，多数成员通常都有自己的工作，加之受专业知识的限制，不能高效的履行职责，有些业主委员会或委员从自身私利出发，损害业主利益，从而引发矛盾纠纷。房地产主管部门和辖区街办、社区应对业主委员会的活动进行指导监督；定期组织业主委员会委员参加物业管理知识培训，提高管理技能和履职能力，避免业委会不作为、乱作为引发的纠纷；对业委会活动中出现的违规行为及时制止并限期整改。

   综上所述，建立业主委员会有效的、可操作的监督机制，规范业主委员会活动，减少物业纠纷，创建有序、和谐的小区具有重要作用。

                                房政物业科

                          二〇一〇年十一月二十日