主题：ZT新民晚报:解答集智建房九个问题

解答集智建房九个问题

   “集资建房”曾在国内火了一阵，但随后因频频遭遇政策瓶颈，让不少人望而却步。可老百姓想买便宜房子的需求却没有因此减退分毫，最近，在上海的购房者中又冒出一个新名词：“集智建房”。“集智建房”，“集”的到底是什么“智”，它又到底能走多远？昨天，本报记者对话新购房模式的开创者钱生辉，一家投资咨询公司的总经理。 

疑问1“概念”什么是“集智建房”？卖点是啥？ 

多名购房者联合起来，委托像我这样的专业人士与开发商谈判，定制住宅，以销定产、定购定销。不用预先付费承担风险，就能在项目销售时享受约定的优惠价。 

从房子的规划设计开始，购房者就能参与，表达自己对理想住宅的想法，贡献智慧。开发商在建房时需综合考虑购房者的意见。 

我倡导的理念是：“智”造“屋”美价廉。“屋美”“价廉”，就是卖点。 

疑问2“价廉”“集智建房”，便宜在哪里？ 

■一是减少暴利 

房地产行业长期不透明，开发商对成本一清二楚，购房者却一无所知。买卖双方的信息极不对称，导致暴利。我做了10多年房产，了解游戏规则，不会被开发商忽悠，所以他们不能漫天要价。 

■二是节约开发成本房屋一旦滞销，可导致财务成本扩大，而提前定购则省下不少财务成本，营销费用也因此大大减少。 

疑问3“屋美”“集智”如何操作？“屋美”如何保证？ 

购房者定制住宅，需要个性化，希望建成自己最喜欢的房型。开发商则要考虑项目整体风格，不可能千人千面，采纳所有意见。 

我认为，“集智建房”追求的是“群体个性化”。在具体操作时，我愿意成为“群龙之首”——广泛听取大家意见，以我专业的眼光，有选择地采纳好点子，来改善房屋。更广义地说，“集智”不仅局限于购房者，设计、装修、物业等部门都可共同参与。 

疑问4“时间”从定制到交房，大约2年，谁愿意等？ 

从组织购房者到项目启动，再到楼盘竣工，定制住宅的全过程较长，约2年时间。急于买房的“结婚族”或“租房族”，可能等不起。 

但“有房族”不存在这个问题，他们也会对“集智建房”感兴趣，因为不少人希望自己住得更好。在这个意义上，“有房族”可能发展成为“集智建房”的主流市场。 

还有些年轻人，可以通过团购等方式，先购买比较便宜的过渡房，等新居建成后再“以旧换新”。 

疑问5“地块”有没有选定的地块？有啥选择标准？ 

已经有好几家开发商有明确意向，愿意拿出地块，主要集中在本市外环地区。最终合同还没签，但基本上没有问题。 

选地块，目前不找黄金地段。因为好地段的房子相对卖得也好，供不应求，开发商“皇帝的女儿不愁嫁”，不需要通过定制来推销自己。供大于求的市场更适合“集智建房”发挥优势。 

疑问6“资金”项目启动资金从何而来？ 

“集资建房”最大的问题是“涉嫌非法集资，把风险转嫁给购房者”。“集智建房”必须引以为戒，老百姓的钱不能动。 

启动资金主要来自两方面—— 

■我今年即将推出的首个项目规模较小，地块面积约5万平方米，需要的启动资金相对较少，开发商愿意垫付。 

■如果将来项目越做越大，我的设想是由第三方来负责融资，可以是一家或几家投资公司，也可以引进风险投资。 

疑问7“风险”“集智建房”可能面临哪些风险？ 

■一是政策打压 

和“集资建房”不同，“集智建房”目前不违反国家政策。但我还是担心将来出台什么新政策，否定这种模式。 

■二是恶性竞争 

我第一个提出“集智建房”，不少同行都在观望，一旦取得阶段性成果，就会有人一哄而上。有实力的，我不怕，还可以合作；就怕低素质的，不但自己做不好，还可能破坏整个行业。 

至于其他风险，我暂时还没发现。毕竟准备了近5年，我对前途充满信心。 

疑问8“上游”凭什么吸引开发商？ 

第一，我掌握足够多的购房者，确保你开发的房子有人定购。 

第二，我能找到投资公司帮你融资，降低了你开发项目的启动资金。 

这两点吸引力，并不能吸引所有开发商。实力雄厚的，比如王石、冯仑、潘石屹，他们没有兴趣找我。素质特别差的，我也不敢找。 

目前最适于合作的，是这样一类开发商——手头有较好的地块，但实力一般，或目前经营状况不佳，急需脱手。 

疑问9“下游”能召集到足够多的购房者吗？ 

去年，我开通个人网上论坛bbs.qianshenghui.com ，接受报名、发布信息、集聚人气。目前已有1000多人注册，其中有些是同行。打个折扣，应该至少有四五百人对“集智建房”感兴趣。

我想总会有相关合同来制约可能会出现的问题的.