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主题：新房，二手房验收全攻略

小惠妹妹

发表于2010-06-28
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           新房，二手房验收全攻略
     对绝大多数普通购房者来说，拿到新房钥匙应该是一件快乐的事情，毕竟经历过了漫长的等待，梦想中的新家和幸福生活仿佛已经触手可及。然而近两年来，不少楼盘相继发生的“交房即维权”事件让很多购房者从收房的喜悦变成了验房的愤怒。不久前，某小区业主反映，刚刚拿到手的新房空鼓现象非常严重，其中一间卧室几乎整面墙到处都是空鼓；某小区业主装修时才发现，楼板、前面等有多处裂缝，最长的一条裂缝长达3米，几乎贯穿整个卧室……这些事件给广大购房者敲醒了警钟的同时，使得验房重要性更加突出。
火工给大家带来的《新房、二手房验房全攻略》，希望大家不要错过哦！
 
[新房验收]新房验收标准
   、房屋结构
结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：——是否有钢筋外露；——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
、平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、生活动力结的设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
3、地板楼板
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
   
[收房之面积篇]
“失之一米，损失千计”。应该说，再也没有比面积更让购房人揪心的了，可许多小区的纠纷也都因面积而起。
对实测面积有异议
这种情况有的只是购房人的主观感觉。误差是如何产生的呢？
首先，从图纸到现房存在误差环节。
其次，根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。
当然，一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异。合同中对于公摊部位的说明又过于简单，更让业主产生怀疑。
另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。
户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现，即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围，但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型，尚属正常；如果普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。
 
火工建议：
1、因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。
2、如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。
 
[新房验收]验收毛坯房八方面
在房地产市场中毛坯房目前依然占据着主角位置，虽然毛坯房在出售前大多已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，还需要对毛坯房的验收标准有所了解。火工建议消费者在验收毛坯房时需要对以下十四个方面多加留意。
1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
3、各种管道应进行通水、试压等验收工作。
4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
5、进户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；进户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
9、门窗灵活严又亮。试试门窗开启是否灵活，水平测门框、窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果和密封程度。卫生间的门为了防水。
10、轻敲各面听空裂。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
11、阳台裂缝危险大。
12、保温不好墙滴水。冬天，房间里的墙面如果有结露现象，这个墙面的保温层肯定有问题。
13、打开龙头查漏堵。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
14、拉闸断电不可少。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。
 
[二手房验收] 二手房验收标准
二手房充当了上海楼市的“急先锋”，成交活跃，带动市场呈现一片暖意。但在二手房成交火热的同时，二手房交易的隐患也浮出水面。其中，隐患最多的莫过于“验房”缺位引发的房屋质量问题了。
由于二手房交易双方信息不对称，买家对房屋瑕疵情况往往一无所知，一旦居住后发现问题，就会与卖家或原开发商产生无休止的纠纷。目前国内只对新房有一房一验的指导意见，二手房方面却“缺位”。
火工建议，应该把验房推广到二手房，在交房时能先检测一下可能会减少相当多的纠纷。
如果说刚入住就能发现原先的瑕疵，还能够找原业主的话，那些入住一段时间才发现问题的人就经常遇到“投诉无门”的困扰。
二手房由于自然损耗和人为装修破坏等诸多因素，比一手房更需要在交易前进行验收，而目前的二手房交易没有验房这个环节。因为这个环节缺失，不少业主买好二手房后入住或装修时发现问题一堆，却投诉无门。
火工透露，现在要求验二手房的还不到总量的10％。上海应借鉴发达国家和地区的经验，增加二手房交易前的验房环节。
 
二手房验房可以参照如下：
第一部分：实地察看
一、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间；
3、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
二、确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；
2、产权证上一般标明的是建筑面积；
3、最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积
三、观察房屋的内部结构及装修的状况
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2、管线是否太多或者走线不合理；
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；
4、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。
四、考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压；
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4、观察户内外电线是否有老化的现象；
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
五、要了解房屋的历史与邻居组合
要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
六、查验物业管理的水平
1、水、电、煤的费用如何收取是上门代收还是自己去缴；
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
3、小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；
4、小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。
七、了解往后居住的费用
1、水、电、煤的价格；
2、物业管理费的收取标准；
3、车位的费用。
第二部分：到房管部门的档案馆查询档案，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向。承重墙的位置等，以便重新装修。
一、与房东协商，请房东进行查档
个人查档所需资料：房屋所有权人查阅
房产档案或与本人房产相关的房产档案，须持身份证并填写查档申请书(内容包括：产权人，房屋地址，查档原因或其他有关事项)。产权人已死亡，由法定继承人申请查档的，同时还必须出具产权人死亡证明
查档程序：受理审查——查阅——缴费——出具有关证明资料
二、委托律师查档
律师察档所需资料：律师受当事人委托查阅房产档案的，须持律师事务所介绍信，律师执业证，律师事务所与当事人签订的委托合同。
查档程序：
受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料。（完）
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