主题：酬金制好是好，但对业委会的要求特别高。酬金制不是那么容易搞的！

酬金制好是好，但对业委会的要求特别高。酬金制不是那么容易搞的！关键是要有一个强大的心脏，即业主委员会！

发些相关案例.

【名词解释】 

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 

http://house.focus.cn/msgview/1219/107450449.html

案例1 

酬金制省出一季供暖费 

2002年冬季来临时， 

在北京地产界一直知名度很高的朝阳园又爆出一条令人震惊的消息：当年全体业主不用交暖气费！ 

据朝阳园业主委员会主任介绍，朝阳园的物业管理一直是实行酬金制。因为北京深秋和初春气温较低，且业主中很多是南方人，因此，业主委员会就“供暖4个月，交费24元／平方米供暖季和交费30元／平方米供暖季，供暖6个月”与物业管理公司协商，最后选择了后者。从那个时候起，我们小区便一直是每年10月份开始供暖，直至次年的4月份为止。 

2000-2001和2001-2002两年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了2002-2003年度的采暖费，却仍然享受暖气。仅此一项，平均每户节省采暖费支出3750元左右。 

案例2 

包干制提防物业多收费 

美丽园小区业委会同其物业公司“北京鸿铭物业管理公司”之间的物业费官司2005年12月终于有了结果，北京市第一中级人民法院二审判决，原告美丽园小区业委会13项诉讼请求通过12条，而没有通过“公用天线管理费”，法院的解释是，该项请求已经经政府的行政途径进行妥善处理，故不再重复。原告律师周杰、杜平称：“这是北京市首起业委会为原告的物业费纠纷案，最后原告打赢的官司。”7月14日上午，美丽园小区业委会控告该小区物业管理公司北京鸿铭物业管理公司一案在海淀法庭开庭。原告美丽园小区业主委员会列出13条诉讼请求，要求被告根据诉讼请求中列出的计算方式对现有的收费标准从包括保安费、保洁费、垃圾清运费、中小修费、电梯维保费、运行费、高压水泵费等12个方面进行更改。 

最值得关注的是，业委会诉称，鸿铭物业公司在多方面存在严重不合理收费：其一，原规划小区设置30组高压水泵，实际用的是1组水泵，但物业公司却一直按照30组收取维修和管理费；其二，小区电梯作为业主共有财产被物业公司租赁给广告公司，并收取不属于物业公司的租赁费用；其三，总共111部电梯却按照118部电梯收费，严重损害业主权益；其四，未获得业主书面特别委托的而收取室内小修费和中修费等等。 

新规 

共用部位大修不计入成本 

《北京市物业服务收费管理办法(试行)》规定，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。 

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 

该办法同时指出，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 

开发商 

包干制将退出历史舞台 

朝阳园开发商总经理黄世达告诉记者，香港的社区一直实行酬金制，没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区，不仅仅跟开发商的香港背景有关，而且与50%以上的业主(港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人)和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高，熟悉酬金制，也希望物业费的使用透明化。 

随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。 

业主 

酬金制并不适合所有的社区 

朝阳园业主舒可心认为，就目前北京的实际情况来看，酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。 

如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱干什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。 

专家 

酬金制现在更省钱 

北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师朱孝安指出，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。 

具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。 

“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。 

“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5%交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就将不存在。--------------这一点,没用,税款还是没有省的----对于不懂税法的物业公司财务来说

比如我们这个小区,按公布的2013,2014,2015年的收支简表看,还是按5%的税列支出的.

2016年5月上海全面营改增了,我们小区的物业,估计又要按6%的扣了.

包干制与薪酬制是怎么回事?

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【名词解释】 

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制并不适合所有的社区 

朝阳园业主舒可心认为，就目前北京的实际情况来看，酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。 

如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱干什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。 

物业研究专家邵里庭说。

他解释说，业主目前存在一个普遍的误解，就是认为交物业费是交给物业服务企业——“在酬金制下，业主的物业费并不是交给物业服务企业，而是由业主大会、业主委员会委托物业服务企业代收、代缴。”

“说得直白一些，物业费是交给全体业主自己的，而不是交给物业服务公司的。”邵里庭说，在包干制下，业主把物业费交给了物业服务公司，由后者完全占有，盈亏都属于后者。现在实行酬金制，是由业主大会负责，主体发生了根本性变化。“实行酬金制的小区，制度已经改变，主体已经改变，但业主的意识还停留在过去的时代。”

新的《北京市物业管理办法》“1+36文件”中明确规定，酬金制下物业费是业主所有，由业主交付、业主使用。业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其他分摊费用。物业服务资金是用于支付住宅区内共用部分维修、养护、管理，环境卫生和秩序维护等相关费用。

“在酬金制下，物业费属业主所有，物业服务公司没有超额利润，业主与物业服务企业之间是服务购买关系，这样就端正了过去扭曲的小区主体。”邵里庭提醒说，宏大北园部分业主不交物业费，实际损害的是全体业主的利益；同时，物业服务公司通过提供服务，应获得的酬金一分钱也不会少。

http://finance.sina.com.cn/g/20120104/155511125273.shtml

从2016年5月1日起已经没有营业税，全部改征增值税了。即使是酬金制，也没有法规规定可以免增值税的。

 不是免，就是原业营业税，也不是免。

薪酬制物业费,比如我们三期,每月给物业公司2万元,这2万是定的,哪怕物业什么事不做.这2万就是发给物业公司的工资,不是发给物业员工的工资 .

物业企业的月收入,就是这两万,按这两万收税就行了.超过的物业费部分,是属于业主的.

超过的部分,用于小区的物业服务:比如物业员工的工资,比如绿化,比如保安,比如保洁等为小区物业服务的支出.支出大于收入就是亏损,要是按实审计过了,这部分亏损是由全体业主承担的.有结余的,也是属于业主的,和物业的收入没半毛钱关系.---我指的是收到的物业费.

至于公共收益的税费是另算的.

奇怪,这贴我写了10楼的,

吃了我2个楼的贴.

更新下，

顶上去。