主题：“三项规约”是什么？为什么小区业主都受“三项规约”制约？
- 发表于2016-11-19
业委会筹备组由9人组成：
1、政府派一人，是业委会筹备组组长。我们小区派的是规建办主任。
2、居委派一人，是业委会筹备组副组长。我们小区派的是居委会主任。
3、房办派一人，房办主任全程参与我们小区的筹备组进程。
4、开发商派一人，我们小区派的是开发商驻汇锦城的 开发商客服部经理。
5、筹备组业主代表 5 人。这5人是业主选票选出来的，本小区有房产（产证上有名字）的业主。代表业主利益进进筹备组。
业委会筹备组的任务就是
1、选出业委会委员候选人，
同时
2、筹备组 9人讨论决议通过的《业主大会议事规则》、《小区管理规约》、《专项维修基金管理规约》交本小区首届业主大会决议。
3、召集本小区首届业主大会。
4、业委会成立，业委会筹备组自动解散。
5、没有任何一个法规----规定筹备组的业主代表不能进业委会！
居委和房办也没有这样的正式规定下达。
关于筹备细节，大家可以看我发的另一个记录流水贴。
2015年7月选楼组长，
2015年8月选楼代表-----2015年11月居委公告的33名楼代表名单
（这是发居委用印的选票，经由本推业主/自荐，出本楼的业主代表！这，就是楼小组会议中，楼组长的最主要来源，
在筹备业委会期间，有些楼代表放弃了，不做了，就由原来选的楼组长顶上，有些楼楼组长也不做了，就由肯发业委会选票和决议标的业主顶上---这个职位，最主要职能除了监督权，就是发选票，获当面签收的签名的义务。
2015年12月底，业委会筹备组正式成立。
2016年08月28日，业委会正式成立，业委会筹备组自然解散。
http://huijincheng021.fang.com/bbs/1210877742~-1/435010923_435010923.htm
- 发表于2016-11-19
关于印发《业主大会议事规则》等四个示范文本的通知
各区县住房保障房屋管理局：
根据新修订的《上海市住宅物业管理规定》、《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）》（沪府办〔2015〕13号）等相关规定，结合本市物业管理实际情况，为完善业主自我管理模式，我局修改制定了《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》示范文本。
《临时管理规约》由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。
《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》由业主大会讨论通过，其中《业主大会议事规则》、《管理规约》经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后生效，《专项维修资金管理规约》经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后生效。
本通知自发文之日起施行。原市房地资源局《关于印发〈业主大会议事规则〉、〈临时管理规约〉、〈管理规约〉、〈专项维修资金管理规约〉示范文本的通知》（沪房地资物〔2008〕389号）同时废止。
上海市住房保障和房屋管理局
2015年7月3日
业 主 大 会 议 事 规 则
使 用 说 明
1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。
2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减,并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。
3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。
4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
http://www.shjjw.gov.cn/gb/node2/n5/n43/n68/u1ai1001924.html
管 理 规 约
使 用 说 明
1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和物业服务企业选聘等涉及业主共同利益事项的约定和执行。
2、管理规约是由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文本。
3、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减,并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。
4、业主、使用人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）咨询。
5、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
专 项 维 修 资 金 管 理 规 约
使 用 说 明
1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内维修资金的筹集、补建、再次筹集、补充、使用、审价、审计、增值以及维修资金使用方案的制定和实施、维修费用承担、账目公布、账户管理。本规约是由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文本。
2、业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡镇人民政府）咨询。
3、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减,并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。
4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
- 发表于2016-11-19
业委会日常工作制度：
已经 公告了三个：《分工制度》、《支付审批制度和印章管理制度》、《会议制度》
会议制度、---[这个业委会已公告 会议制度,除地下车库业主会议外,所有的《会议制度》都是散落在27页的《业主大会议事规则》里对应部分抠出来的内容。
抠出来是为了专题对应，方便业主查找。不用翻看整整27页的内容挑选。]
以下具体制度，待业委会完善：业主接待制度、信息公告制度、档案管理制度。
出自 房办给业委会内部培训资料-----《房屋业主大会运作 实务指引》P57--P59，写的内容 与 法规 有重合的制度：
法规是指------在上海市人民政府办公厅 2009年11月16日 沪府办发[2009]51号文 转发《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》通知，第三条第（四）项规定。
1,业主接待制度 ---- 必须要等业委会有了能正常办公的办公室才有，现在业委会办公室什么也没有。]
2,信息公告制度、---[这个散落在27页的+17页+8页，共52页的“三项规约里”。比如：发生单项支出超过（含）3000元费用时，7日内要在小区内公告的等等。。]
3,档案管理制度--[这个就需要保管好业委会会议记录，业主大会会议所有记录、公告的内容还需要留照片看得出已公告（所以我能把公告的照片发上业主群，因为本来就是要存档的，所以顺手就把图片发业主群了），抄送各部门的要有抄送部门已签收的记录-----所有资料及时都留了扫描件电子档的。]
《业主大会议事规则》[27页]-------本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，
是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期，楼组长会议的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
《管理规约》[17页]----约束业主的小区生活行为的，业主如果都做到，就形成良好邻里关系、
《专项维修资金管理规约》[8页]------规范本小区专项维修资金（以下简称维修资金）筹集、使用、续筹、补建、增值等管理.专项维修资金交房时，每位业主都交了的，开发商维保期过后，尤其是10年以后房子大修什么就用这些钱的。
这个对于业主来说，最直接利益关，所以，业主大会通过需要过2/3的同票，而前两个规定只需要过1/2的同意票。
专项维修资金管理---上海也有专门发了《上海市商品住宅维修基金管理办法》2001年1月1日执行。
- 发表于2016-11-20
业主大会职责范围内事项-----业委会仅仅是业主大会的执行机构,
除非业主大会通过，把部分业主大会的职责范围内的事项 授权给业委会，那么在 授权范围内的业主大会职责范围内事项业委会也是有决定权的。------其实就是有授权出去的。
第七条 业主大会议事内容——业主大会依法履行以下职责：
（一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；
（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业委会委员；
（六）审议决定业委会的工作权限和活动经费；
（七）审查业委会和物业服务企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业委会、业主小组不当决定；
（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（十二）改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；
（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；
（十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。
- 发表于2016-11-21
三项规约，供三期业主查阅的一套文件放物业（业委会办公室还没装修好），
用了业主大会公章的正式文件在物业那有一套，三期业主可以去查阅。
还有，进了三期业主QQ群的，里面有电子档的。
还有，三期有位热心业主（谢谢jackqiao)建立了“汇锦城三期”的公众平台，
上面有上传"三项规约"图片,并且还免费构架了一个微社区给我们小区的业主用（谢谢jackqiao)。这个公众平台和微社区都是在尝试测试阶段。
- 发表于2016-11-22
- 发表于2016-11-25
http://www.shjjw.gov.cn/gb/node2/n5/n43/n68/u1ai1003170.html
关于推广使用上海市住宅物业服务监管平台和上海物业APP有关事项的通知
各区县住房保障房屋管理局、物业服务企业：
根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》任务安排，为进一步强化物业服务行业监管，促进物业服务行业创新转型发展，提高行政管理效能和物业服务能级，市住房保障房屋管理局高度重视住宅物业管理的信息化建设，在现有物业管理基础信息平台基础上，通过移动互联网技术和物业管理大数据，搭建业主、物业服务企业、政府和其他相关机构共用、共享的管理和便民服务平台。目前，已完成覆盖全市住宅小区的物业服务监管平台和上海物业APP平台建设，并着力推广应用。现将有关事项通知如下：
一、住宅物业服务监管平台信息的采集、维护和使用
（一）信息的采集与维护
各区县住房保障房屋管理局应当根据市住房保障房屋管理局住宅物业服务监管平台建设的总体部署和具体工作要求，督促物业服务企业采集住宅小区主体、客体及其他相关信息。主体信息应包括：业主大会、业主委员会及其成员、物业服务企业及项目经理信息等；客体信息应包括：住宅小区名称、所属街镇、地址、物业管理区域四至范围、总面积、房屋分类属性、楼幢、户、设施设备信息；其他相关信息包括物业服务合同、《管理规约》、《业主大会议事规则》、监督检查、企业及项目经理诚信等。采集信息应当及时、准确，并根据管理状况的变化实时更新相关信息。业主委员会可以凭身份登录信息平台查询相关信息；物业服务企业可以凭身份录入日常管理服务信息。业主可以通过上海物业APP链接查询本小区相关信息。
（二）平台的使用
上海市住宅物业服务监管平台的使用路径为：通过互联网登录www.962121.net网址后，依不同主体授权和权限查询相关信息，也可依据授权和权限变更相关信息（各主体授权及权限详见附件）。
住宅物业服务监管平台建成投入使用后，可逐步实现查询、统计、分析和动态检查等功能，房屋行政管理部门和管理人员可以凭身份信息登录平台查询本市录入平台的任何住宅小区主体、客体信息和物业管理相关信息；平台建立市场服务信息发布机制，可发布物业服务市场信息，包括专业维修、设施设备、业主大会选聘物业服务企业、物业服务收费等参考信息，相关信息需经一定程序审核认证。
二、上海物业APP平台信息来源、发布、使用和维护
（一）上海物业APP平台信息的来源、发布、使用与维护
上海物业APP平台基础信息来源于上海市住宅物业服务监管平台，部分通过网络互联共享，不同主体依据不同授权和权限使用；平台市场信息由市住房保障房屋管理局授权委托的第三方机构按照一定的程序发布；平台新闻信息由市住房保障房屋管理局与《新民晚报》社共同管理，由《新民晚报》社具体发布；平台相关信息的维护由市住房保障房屋管理局委托的相关机构负责。
（二）上海物业APP平台的登录路径与功能
互联网及无线移动客户端可通过登录上海物业APP平台网站(WWW.962121.net)下载上海物业APP，也可通过扫描相关宣传资料上的二维码直接下载上海物业APP到移动终端。
APP平台目前已经具备小区资讯、房屋报修、一键缴费、新民社区、特色服务、随手拍、邻里圈、物业评价等功能板块。业主用户可以通过上海物业APP实时查询物业服务企业服务信息，支付停车费、物业费，发起社区商务服务需求等，可实现房屋及设施设备报修及物业服务投诉，也可进行业主大会意见征询、表决、了解社区新闻、政府资讯及其他商业服务信息。物业服务企业可以通过上海物业APP了解全市面上物业服务市场信息（包括招投标信息、专业服务市场信息等），发布本小区服务信息和通知、温馨提示，受理业主用户报修和投诉并回应业主用户诉求，督促相关工作人员提高服务质量。房管部门可以通过上海物业APP平台实时检查巡查本市实施物业管理的住宅小区物业服务状况，也可授权委托专业机构发布物业服务市场信息，促进公开、透明的市场竞争环境的形成。
三、时间节点和使用推广要求
自本通知印发之日起，上海市住宅物业服务监管平台和上海物业APP平台试运行。2015年10月15日前，各区县房管部门及房管办事处全体工作人员应当通过互联网终端和移动客户端下载上海物业APP，通过上海物业APP开展物业服务监管和日常检查活动；指导、帮助本地区物业服务企业下载、运用上海物业APP；2015年9月29日起，联合街镇，动员居（村）委会、业主委员会、业主（使用人）、物业服务企业及其从业人员下载、安装上海物业APP，大力推广使用上海物业APP，提高物业管理服务信息化建设使用水平和管理服务效能，提高业主（使用人）居家生活服务的便利度。
四、建设和推广使用的职责分工
市住房保障房屋管理局：负责上海市住宅物业服务监管平台、上海物业APP信息系统建设和推广使用的指导监督等，授权相关单位进行运行维护管理和功能开发等。
市物业管理事务中心：接受市住房保障房屋管理局授权委托，具体负责上海市住宅物业服务监管平台、上海物业APP信息系统建设和日常运行维护，落实推广应用的具体操作事务等。
市物业管理行业协会：负责动员、指导会员单位推广使用上海市住宅物业服务监管平台、上海物业APP平台，引导会员单位及其从业人员安装使用上海物业APP，接受市住房保障房屋管理局及市物业管理事务中心授权或委托开展相关活动。
区县房管部门及房管办事处：负责督促本地区房管部门管理人员及房管办事处工作人员于2015年10月10日前在工作计算机终端和无线移动客户端安装使用上海物业APP；指导本地区物业服务企业及从业人员及时下载、安装、使用上海物业APP，学习推广使用上海物业APP受理业主报修和处置投诉。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局
2015年9月29日
我下了“上海物业”APP，
我们小区的维修基金情况如下：
1、“三项规约”是什么？
《业主大会议事规则》[27页]-------本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，
是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期，楼组长会议的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
《管理规约》[17页]----约束业主的小区生活行为的，业主如果都做到，就形成良好邻里关系、
《专项维修资金管理规约》[8页]------规范本小区专项维修资金（以下简称维修资金）筹集、使用、续筹、补建、增值等管理.专项维修资金交房时，每位业主都交了的，开发商维保期过后，尤其是10年以后房子大修什么就用这些钱的。这个对于业主来说，最直接利益关，所以，业主大会通过需要过2/3的同票，而前两个规定只需要过1/2的同意票。
专项维修资金管理---上海也有专门发了《上海市商品住宅维修基金管理办法》2001年1月1日执行。
每个成立业委会的小区，筹备组召集成功的 首届业主大会，
只做“一选三通”的事情。
一选：选出业主委员会的、足额人数的、委员。
三通：筹备组决议通过后，交首届业主大会，由本小区全体业主决议通过《业主大会议事规则》、《小区管理规约》、《专项维修基金管理规约》，就是通过这三个文件，这三个文件统称“三项规约”。
必须“一选三通”一起进行，
是因为，业委会是业主大会的执行机构，如何执行，就是看这“三项规约”。
无以规矩不以成方圆。有法（章）可依、有法（章）必依。
这个“三项规约”。是在保护业委会外所有的业主，
也在保护业委会内所有的委员。
业委会是一个独立的民间组织，业委会与居委会之间不存在上、下属的关系。
业主大会、业委会接受房办、居委的指导和监督，接受指导和监督不是接受其管理，指导是建议权。
业委会的行为，只要不违法、不违反小区业主大会已经通过的“三项规约”，业委会做的任何决议都不受小区外任何组织的控制。