主题：上海国五条细则渐近 免税房纷纷提价5%-10%

国五条细则民间版本纷传。据称，上海最快出台新政细则的时间节点可能在本月下旬至月底。业界人士认为，上海的细则严厉程度有可能超出市场预期。

离新“国五条”出台已有三周，上海二手房市场的火爆开始回落，但依然维持一定的活跃度，仍有不少客户打算抓紧时间签约过户。而一些“免税房”的卖家则纷纷提价，买卖双方巨大的心理落差恐使细则执行后的二手房市场迅速降温。市场人士普遍认为，一旦新政实施，二手楼市首当其冲。

什么是“免税房”？

之前，晨报《楼经》曾介绍过市场上一些由中介包装的“免税房”，新政当下，有不少客户为了规避政策风险，降低购房成本，纷纷把目光转向目前政策中的“免税房”。其实从严格意义上说，真正的“免税房”应该不单指免征个税。

案例

以一套100平方米的普通住宅为例，购入价为100万元(含其他成本)，出售价为200万元。如果是免税房，基本上可以免营业税和个税，契税税率也只有1.5%；若不符合所有免税条件，不满5年，营业税要按全额5.55%纳税；不是唯一，要按差额的20%缴纳个人所得税；不是普通住宅，买家要按全额的3%缴纳契税。按现行政策计算税费如下：

(单位：元)

营业税 个税 契税 合计

免税房 0 0 30000 30000

非免税房 111000 160000 60000 331000

分析

从上述计算可以看出，同样一套房源，非“免税房”比“免税房”需多缴纳30余万元的税费，免税房的税费总额只有一个零头。而这部分税费往往会被房东转稼至买家身上，如果税费较低，在相同的价格条件下，可以降低不少购房成本。

购“免税房”注意啥？

当下各种渠道的“免税房”宣传非常多，在这里建议购房者理性甄别，针对以往在“免税房”上出现的一些的问题，建议购房者注意以下几点：

■可要求卖家提供购房合同，确认房源的确是5年前购入的；

■事先进行核实。尤其是对于多人名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税。

■不能盲目违规避税费，通过做低房价避税的办法或许能够规避一部分税费，但也会为将来埋下一定隐患。

■在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险。

“免税房”约占挂牌20%

根据汉宇地产多家门店调查，目前挂牌房源中，“免税房”源比例较低，平均仅为20%左右，比较稀缺。而新“国五条”细则出台的利好刺激下，使得这类房源成为当下抢手的“香饽饽”。由于“免税房”出现供不应求的状态，因此卖家涨价、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%－10%，双方溢价空间较小，中小户型的“免税房”源更无还价余地。当然，也有一部分卖家静待后续个税细则正式执行而出现惜售现象；而买方主要担心一旦细则落地，免税房价格将再度上调，到时候购房成本又将增加，抓紧机会提前出手。因此一旦有免税房挂牌出售，立刻就有买家来看房，不出几日就签约，个别房源甚至出现多个买家争先“疯抢”的场面。

据汉宇地产金桥五莲路店人员介绍，上周该门店出售的一套49平方米、总价120万元的“免税房”，由于户型南北通透，且价格适中，立刻被十几个买家看中，争先抢房。由于买家较多，卖家改变计划，表示等政策出来后再涨价出售。同样，该门店还有一套165万元的免税房，由于看房当天买家众多，卖家趁机大幅跳价，最终成交价被锁定在180万元。

汉宇地产市场研究部经理付伟表示，目前20%的个税政策对于“免税房”的确是存在一定利好影响。卖家如果大幅提价，带来的僵持局面会影响最终成交。随着地方细则落实，政策逐渐明朗，“免税房”的利好效应会有所减弱。因为，细则很可能会导致二手房需求短期内出现明显降温，供需关系缓和，这样卖家的心态也会相应转变，涨价现象会有所回落。

卖家仍倾向于转嫁税费

记者从部分中介门店了解到，目前大多数卖家依然以“到手价”的方式，要求将税费转嫁给购房者。据德佑地产大华店负责人介绍，门店周边的卖家长期以来都有挂到手价的惯例，许多卖家在闻知新政后都坚持原来的到手价不变，这也意味着因新政可能增加的大量税费，还是会由购房者来承担。