主题：剖析卖房的“话外音”，这些话你听得懂吗？

话外音之一：

“别墅6折”

■旁白：6折是睁大眼说瞎话

国庆期间，房报记者接到一则促销短信，号称“莘闵别墅区，稀缺一手别墅，庆十一特价酬宾，原价600万元双拼别墅，现价375万元，户户临河。 ”从600万元到375万元，相当于打6.2折，如此降幅，实在让人心动。记者致电询问，获悉项目名称是沿海郦墅，位于松江区明中路1588弄。

由于对促销信息有些疑问，记者又向售楼处直接询问，结果销售人员回答说，我们项目没有这样的促销，可能是中介人员给你发的短信，不可信。

资料显示，沿海郦墅位于上海市西南方向，地处上海莘闵别墅区，地块距莘庄地铁站约6.5公里，距人民广场约22公里，距徐家汇约19公里，距新桥镇约3公里。

话外音之二：

“30万元买静安区商铺”

■旁白：只有使用权没有产权

徐先生日前向房报记者反映，自己前段时间接到一个房产中介的促销短信，说30万元就能买静安区的商铺，非常心动，总价这么低，哪怕面积小点，但市中心的位置，肯定投资风险低、保值增值性强。

后来徐先生到了现场看盘才发现，商铺位于曹家渡商圈，地理位置确实很不错，30万元也能买到商铺，但买不到产权，所购买的只是40年的使用权。其具体流程是，先签署20年的使用权合同，由开发商统一经营，等20年到期后，再续签使用权合同。

上海联业律师事务所主任律师王展认为，只出售使用权而没有产权的商铺，首先不能避免一房多卖的情况发生；其次所有的费用一次性付清，开发商如何保证其所承诺的投资回报，如何履行其后续的义务，包括回购以及合同到期之后的处理都有待观察。

话外音之三：

“特价房”

■旁白：很多都是比较差的房

如今是一个特价房满天飞的时代，大多数楼盘都会借房展会、尾盘、中秋节、教师节等各种名目推出特价房，有的特价房确实非常优惠，但特价房普遍存在以下特点：

一是量很少，这里是说，非常优惠的特价房很少，比如松江一新开盘，推出8888元/平方米的特价房，与市场价相比几乎腰斩，但可惜只有一套，购房者几乎无缘；二是房子差，要么是底层，要么房型不灵，本来就比市场价低，现在只不过是换了特价的说法。

所以说特价房，开发商咬牙真降价的有，跟着起哄“架秧子”的也有。对购房者来说，特价的说法固然重要，特价的做法更加重要。

话外音之四：

“不限购、不限贷”

■旁白：住宅之名的商业地产

如果你搜索“不限购、不限贷”的房子，可以找到1359套。如果你刚逛完上海“十一”假日房展会，相信你对铺天盖地的“不限购、不限贷、，还犹豫什么？ ”的房产广告，耳熟能详。

在房地产调控之前，商业地产由于首付高、利率高，在大家的心目当中，一度让位于住宅。调控之后，你有两套房？限购了，但兜里的余钱还有几个，怎么办？你有一套房，再买住宅，首付和利率也高了，也不划算，这个时候，“不限购、不限贷”的项目，一夜之间，成了“香饽饽”。

如果一个项目有“不限购、不限贷”好事，可能有两种情况：其一是上海的商业项目，其中不少是打着住宅之名的商业地产；其二是外地的项目，包括外地的住宅，特别是一些如今尚未实行限购政策的城市项目，更是抓紧将政策作为卖点。

业内人士表示：“不限购、不限贷”已成为很多外地楼盘招徕客户的宣传口号，但根据国务院办公厅以及央行在年初发布的一系列政策来看，非当地户籍居民家庭在当地办理购房贷款，都有“一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明”等明确的限制条件。 “不限购”可能是真，“不限贷”则不可轻信。

话外音之五：

“开盘才优惠”

■旁白：过了开盘仍然能享有

如今，市场萎靡不振，“金九”表现历史上最差，大多数新盘会在开盘当日推出重磅优惠，并号称过期不再享受。实践当中，确实有些新盘“过期不候”，但也有不少新盘，过了开盘当天买房，照样给你开盘当日才有的优惠，只不过不再大张旗鼓地宣传，“只做不说”。

9月11日，宝山一新盘开盘，推出530套新房源，主力户型是46平方米、57平方米一房，63—70平方米两房，开盘当日每平方米优惠500元，当日购买10楼以上房源的前80位客户赠送价值5万元的地下二楼停车位一个。开盘两天后，9月13日，有读者前去看盘，询问可否享受开盘当日的优惠，销售人员表示，上面没说停止，购房者就可以继续享有这些优惠措施。

话外音之七：

“免佣金”

■旁白：一手房何来佣金之说

你找中介公司买房，不用讨价还价，可以直接免佣金，这种事情现在越来越多了。是中介公司生意不好，拉单子吗？不是！是中介公司大发慈悲，体恤百姓买房不易吗？更不是！

原因很简单，如今中介公司也纷纷加入分销、代理队伍，干起了售楼员的活，从卖二手房转卖一手房，当然不需支付佣金，但这个天经地义的事情，现在却成了特别强调的一个卖点，其目的无非是希望吸引你赶紧出手买房。

今年以来，在楼市陷入低迷的大背景下，房地产中介业经历了“严冬”，先是中介门店数量持续减少，继而开始了不计成本的 “折佣大战”，如今，上海各房产中介纷纷主动“转型”，希望通过增加一手代理业务特别是商业物业代理业务 “突出重围”，很多中介公司的一手代理业务，已经超过二手代理。与此同时，由于楼市低迷，越来越多的开发商将中介引入到自己的分销体系当中，欲与中介"抱团取暖"。例如，以往“从不给中介生意做”的知名地产商和记黄埔引进中介帮助其分销豪宅楼盘四季雅苑。