主题：该怎样为90后们盖房子？

从2014年春节后，90后马佳佳做客万科总部，给万科高管上课，让他们了解90后置业需求的信息；到邦地产YOU+公寓创始人刘洋“粉丝”见面会的受热捧，这些事件所传递出的一个共同信号是：90后正在成为新房市场的购房主力。而关于他们的资料和数据，开发商掌握得非常少。

所以，尽管在不少地产商的眼里，YOU+更像是一个异类，但这不妨碍大佬们开始审视YOU+所代表的新模式。《每日经济新闻》记者了解到，包括万科、绿城在内的大型房企正计划发展租赁型青年公寓，部分房企已与YOU+展开合作层面的探讨。

龙头房企万科的转型步伐最为迅速。记者了解到，万科曾于今年1月中旬邀请刘洋到位于深圳大梅沙的万科总部参加2014年万科营销系统大会，为万科的全国营销团队介绍如何运营线下社区。万科广州公司的一位内部人士更向记者透露，今年广州万科将推出租赁型极小公寓，主要是租给刚毕业的年轻人，万科还计划推出“租金抵房款”的营销方式，即等待这些年轻人以后有足够资金考虑在万科买房，就可以拿前期缴纳的租金去抵扣房款。

“虽然大家都知道租赁型公寓回报率比较低，但这些大型房企之所以也想尝试，还是因为转型的需要”，上述房企高层向记者表示，住宅市场的天花板越来越明显，大型房企都知道现有的模式看上去还挺赚钱，但前景黯淡，因此它们也希望在主营业务仍处于强势阶段之时，多尝试全新的经营模式。YOU+的模式能否成功现在还远没有定论，但是谁也不敢保证马佳佳所说的“90后不买房”情况会不会出现。

“YOU+所做的并不是颠覆房地产，我们更希望能与地产商展开合作”，刘洋在交流会上表示，年轻人住房是一个很大的痛点，YOU+希望能携手更多产业链上的伙伴一起合作，比如说引入信托基金注资，由地产商负责开发项目，YOU+负责社区管理，通过轻资产的营运模式降低资本投入并提高回报率。

此外，政策层面也在鼓励租赁型住宅的发展。1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，通过建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

“其实类似YOU+这种青年公寓能很好地解决年轻人的住房难题，某种程度而言减轻了政府在住房保障上的压力，如果国家政策层面能在税费或土地出让等方面给予支持，加上我国无风险利率的下降，类似YOU+这样的公寓租金回报率达到理想的水平并非不可能”，上述房企高层告诉记者。

更重要的是，一旦YOU+培养出一个个具有用户黏性的线下社区，未来能延展的区域会很多，比如与房子相关的服务和上下游，像年轻、单身的房客所喜欢的一切（旅游、音乐、交友）都可以产生出商业机会。彩生活估值之所以远高于传统地产商，恰恰是因为它的社区营运概念，这或许也是雷军最看重YOU+的地方。

互联网的颠覆是杞人忧天

“大家都担心雷军会来颠覆房地产，但我觉得这是杞人忧天。”一位参与交流会的华东某大型房企高层在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，相对于房地产，雷军所处的科技类行业其实更容易被技术革新所颠覆，因此他更迫切地需要能切入传统行业以寻求更大更稳定的发展空间，比如房地产行业。对于地产商而言，也需要新思维改进营运模式，因此两者之间不存在谁颠覆谁的问题，合作共赢也许才是大的方向。

与传统房地产“拿地-卖房-销售”的模式不同，YOU+国际青年社区通过租下一些位置不佳的楼宇，改造成公寓对外出租。刘洋介绍，YOU+目前的商业模式是，在收取不高于市价的租金水平下，为租客提供远优于周边的环境与服务，并通过组织各种社交活动让这些在外地打拼的年轻人聚集起来，形成一个有温情的线下社区，为漂泊的年轻人提供一个温暖的家。