十一前后，热点城市密集出台调控政策，涵盖限购、限贷、土地供应及市场监管等方面，旨在通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，维护市场的理性运行。从效果来看，近一个多月以来整体市场量价趋稳，土地市场热度下降，热点城市降温明显，同时政策收紧也对购房者预期产生明显影响。
1. 市场影响：量价趋稳，热点城市有所降温
✩新房市场量价趋稳，二手房成交环比显著下降
图：2010年6月-2016年10月50个代表城市 月度成交量和百城价格走势
查看更多精彩图片>> 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
此次因城施策进行调控，引导城市分化，热点城市有所降温。“十一”前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等22个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。与2011年、2013年两轮整体政策调控相比，本轮政策调控更注重因城施策，在抑制热点城市非理性需求的同时也考虑到刚需群体合理的置业需求，政策上有保有压。在分化政策调控大背景下，市场表现出显著差异。
整体来看，2016年10月，50个代表城市住宅成交约4300万平方米，同比增长25.7%，百城价格环比上涨1.65%，涨幅较9月收窄1.18个百分点，整体量价趋稳。从不同城市来看，一线城市成交量走低，同环比均下降，政策抑制显成效；二线城市成交量同环比增幅显著收窄，其中南京、苏州、杭州环比降幅约五成；三线城市成交量稳居历史高位，同比显著增长。10月商品住宅整体市场表现来看，成交量趋稳，价格涨势放缓，一二线楼市降温，三线城市稳定增长，城市分化显著，调控政策取得一定预期成效。
图：2010年至2016年10月十大城市二手房成交量及均价走势
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二手房对于政策的敏感度高于新房。2011年调控政策出台后，2011年2月至2012年4月十大城市二手房成交量连续15个月同比下降，与新房相比其受影响的深度与广度更为显著，价格方面的调整也快于新房。本轮政策出台后，10月十大城市二手房共成交11.8万套，环比下降24.4%，同比增幅较上月收窄18.4个百分点，除二月传统淡季外，绝对规模为近一年最低水平；十大城市二手房成交均价为35363元/平方米，环比上涨1.02%，涨幅较9月显著收窄0.78个百分点，二手房市场量价受调控政策影响显著。
✩城市表现分化，南京、苏州等城市降幅明显，广州、武汉等平稳发展
由于今年以来，不同城市市场表现分化加剧，而此轮政策的力度也存在差异，因此不同城市受到前期市场表现、供求关系、基本面等因素影响，市场表现各不相同。
北京、上海的商品住宅市场长期由需求主导，整体显著供不应求，本次调控虽在需求端收紧，但潜在需求相对充足，短期市场成交量略有调整，价格趋稳。
南京、苏州今年调控政策频出，本轮调控政策更具针对性，信贷收紧政策更为突出，抑制了投资性需求入市，市场成交量大幅下降，其中南京新建住宅价格涨幅显著收窄。
广州、武汉商品住宅市场相对理性，一直保持平稳发展态势，本轮调控政策虽在需求端收紧，信贷环境有所调整，但相对平衡的供求关系仍能支撑楼市量价健康发展。
整体住宅用地市场量价齐跌。2016年10月，在楼市调控政策影响下，300城住宅用地整体量价齐跌，土地推出量与成交量显著下降，环比降幅分别为24.8%和26.2%，其中一线城市住宅用地成交量与9月基本持平，二三线城市成交量降幅显著。价格方面，300城住宅用地楼面均价为2729元/平方米，环比下跌41.6%，溢价率为57.8%，跌幅亦在三成以上，其中二线城市楼面价跌幅均最为显著。本轮楼市收紧政策影响了整体市场的预期，供求双方齐降温，楼面价与溢价率显著下跌。
从调控城市的情况来看，土地市场降温更为显著。22个调控城市住宅用地市场推出量与成交量环比分别大幅下降47.0%和46.3%，降幅比300城整体更加显著。具体城市来看，郑州、苏州、天津、南京、武汉住宅用地推出量显著下降，成都、福州、广州供应量有所增长，其中成都增幅显著。22个调控城市的楼面均价环比跌幅达47.7%，溢价率较上月降低12.2个百分点，幅度变化相对平缓。在本轮调控中，22城土地市场价格呈现明显下跌，但多数城市要求扩大住宅用地供应规模的政策尚未在市场中完全体现出来，年末市场供应有望进一步放量。
本轮政策调控更注重因城施策，在抑制热点城市非理性需求的同时也考虑到刚需群体合理的置业需求，政策上有保有压。从市场表现来看，整体市场量价趋稳，热点城市有所降温，北京、上海成交有所下降但降幅并不显著，苏州、南京等市场降幅约五成，而广州、武汉市场一直平稳发展，受此轮调控影响较小。而土地市场由于政策收紧影响企业预期，导致供求下降，市场快速降温。10月市场表现已逐渐受到政策调控影响，但政策效应的完全显现仍需要一定时间。
2. 购房者行为：调控政策显著影响消费者购房计划，限贷政策影响最为明显
购房者作为市场参与主体，其行为表现及市场预期影响着房地产市场走势，为了解此轮政策对于购房者的影响，中指院特编制购房者调查问卷在全国范围进行调查。本次调查共收集有效样本4763份，从调查结果来看，受访消费者的购房需求主要集中在北上广深和杭州、成都、天津、合肥等热点二线城市。
✩五成购房者选择观望，限贷影响最为显著
调控政策出台后，消费者预期转向。本轮楼市调控从需求端多方面收紧市场，且多地政策连续密集出台，消费者对市场的预期发生较大转变。据本次调查结果，总计85.7%的消费者改变了原有的购房计划，近五成选择继续观望，待市场调整稳定后再考虑入市，另有13.2%因政策调控放弃了购房计划。
各政策中，限贷影响最为显著。在问卷调查结果中，我们发现，本轮调控政策中的限贷和限购措施是影响消费者购房计划的主要因素，其中，首套房和二套及以上首付比例的提高对置业计划的影响非常显著，总占比高达68%。
被调研者中首套置业的刚需群体有近两成放弃购房，超五成置换需求则选择观望。通过对多个问题交叉分析发现，对于所有置业需求类型的消费者，本轮政策在购房时机选择或购房意愿上影响都是显著的，影响占比均在八成以上，其中置换需求所受影响最为显著。对于首套需求的消费者，43.4%选择观望市场行情，等待时机再入市，近两成的人因本轮调控决定放弃购房计划；对置换需求的消费者，54.9%选择观望，在所有类型的消费者中占比最高，而10.4%会选择放弃购房计划。而二套及以上的购房者中，有42.2%的受访者表示将会观望，而10.6%的购房者直接放弃了购房。
✩首套和置换改善为市场重要需求
在政策出台前后，置换改善的消费需求变化明显，提高了10个百分点以上，而三套及以上购房需求的消费者占比降低近5个百分点，主要源于本次楼市调控政策重点抑制部分高端改善或投资投机性需求入市，且信贷环境收紧，消费者资金受到影响。
政策出台后，消费者置业需求主要集中在置换改善、二套改善和首套房，值得注意的是，北京、深圳、天津、武汉等城市首套房需求占比较为突出。对于户型产品，受访的消费者主要倾向于90-120平的普通刚需或改善型住宅。综合调查结果可以看出，不论是需求类型或是户型偏好，首套刚需和置换改善需求仍是市场热点需求。
综合本次调查结果，本轮楼市调控政策的出台对消费者的购房计划和市场预期影响显著，改善型需求尤为明显，而限贷收紧是其中最大的影响因素。随着市场环境趋紧，消费者对市场预期随之转变，进而改变购房计划，但多数理性消费者依旧看好城市基本面良好、有市场供求支撑的热点城市房地产市场。
3. 策略建议：企业顺势而为、科学投资，个人理性购房，政府继续强化因城施策
新政出台一个月以来，全国及重点城市的市场形势发生变化，热点城市有所降温，而三四线城市保持原有增长态势，同时，购房者对于市场的预期也发生变化。结合以上分析，我们针对主要的市场参与者提出以下建议：
✩开发企业
短期来看，企业应适当调整推盘策略，因城施策。热点城市政策出台导致消费者出现观望情绪，热点城市已经开始调整，而三四线城市在去库存的背景下仍存在一定的市场空间。在此背景下，企业针对不同城市应因城施策，针对市场反应较为显著的城市，应在四季度加快推盘，合理定价，抓住市场剧烈调整前的机遇，降低明年市场剧烈波动带来的财务风险；针对市场反应平缓，且供需相对稳定的城市，应该保持原有的推盘节奏，合理推盘，保证企业现金流。
企业可以适当调整产品类型，使其更加符合市场需求。根据中国指数研究院调研发现，在政策出台后，多数人的需求仍以90-120平（含）的首套和置换改善产品为主，其次为120-140平（含）的置换改善及二套产品，企业可以根据市场需求适当调整产品策略，以更好的匹配市场需求。
此外，企业应积极拓展融资渠道。目前银行信贷和公开资本市场融资受限制，企业应积极探索信托、基金、海外融资等多种渠道，尤其是前期大量的高价地块项目，针对二套及以上住房的限购限贷政策将直接影响项目去化，使得企业资金承压，企业应该未雨绸缪，注重融资，保障资本充裕。
从中长期来看，把握市场规律，科学投资，合理布局。从历史周期来看，中国房地产市场3年一个小周期，在经历过市场高位后，将面临调整。预计今年，全国房地产市场量价将创新高，存在部分透支的风险，加之政策收紧，导致消费者观望情绪渐浓，预计在明年乃至后年将面临一定的调整。开发企业应该把握此轮时机，低点拿地，并加速布局具备发展潜力的城市，以把握下一轮市场机遇。
✩购房者
虽然热点城市房地产市场开始调整，但其余城市仍保持平稳态势，市场处于分化状态，购房者应该根据自身需求、所在城市等综合评判购入时机及产品类型，对于南京、苏州等调整较大的城市，自住型需求的购房者应时刻关注市场动态，根据自身需求、资金实力和风险承受能力适当调整购房预期；对于其他城市，自住型需求的则建议关注市场，择机购房。此外，对于投机性需求，特别是靠信贷支持的投机者而言，随着政策的逐步严格，住房投机的风险将有所扩大。
✩政府机构
应继续坚持因城施策，有保有压。一方面，对于出台政策的城市，继续坚持执行现有政策，加强市场监管，推动市场回归理性；另一方面，对于库存较高的城市，仍应进一步加大去库存力度，需求端放松政策，完善公积金政策，提供贷款便利等，吸引新市民购房，供应端合理调控土地规模，并发展产业带动经济发展，以促进去库存。
强化政策保投资。政策出台城市多为市场热点城市，其投资占比超过全国的35%，政策收紧必然会对其产生影响。因此，针对今年四季度及明年，保投资仍为关键。建议可以通过加大土地供应，在缓解市场过热的情况下推动投资；也可以通过推动城市更新，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，吸引企业参与，维稳投资；也可以通过加大对于养老地产、产业地产和文化地产的政策支持力度等方式，刺激投资。
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十一前后，热点城市密集出台调控政策，涵盖限购、限贷、土地供应及市场监管等方面，旨在通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，维护市场的理性运行。从效果来看，近一个多月以来整体市场量价趋稳，土地市场热度下降，热点城市降温明显，同时政策收紧也对购房者预期产生明显影响。
1. 市场影响：量价趋稳，热点城市有所降温
✩新房市场量价趋稳，二手房成交环比显著下降
图：2010年6月-2016年10月50个代表城市 月度成交量和百城价格走势
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此次因城施策进行调控，引导城市分化，热点城市有所降温。“十一”前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等22个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。与2011年、2013年两轮整体政策调控相比，本轮政策调控更注重因城施策，在抑制热点城市非理性需求的同时也考虑到刚需群体合理的置业需求，政策上有保有压。在分化政策调控大背景下，市场表现出显著差异。
整体来看，2016年10月，50个代表城市住宅成交约4300万平方米，同比增长25.7%，百城价格环比上涨1.65%，涨幅较9月收窄1.18个百分点，整体量价趋稳。从不同城市来看，一线城市成交量走低，同环比均下降，政策抑制显成效；二线城市成交量同环比增幅显著收窄，其中南京、苏州、杭州环比降幅约五成；三线城市成交量稳居历史高位，同比显著增长。10月商品住宅整体市场表现来看，成交量趋稳，价格涨势放缓，一二线楼市降温，三线城市稳定增长，城市分化显著，调控政策取得一定预期成效。
图：2010年至2016年10月十大城市二手房成交量及均价走势
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二手房对于政策的敏感度高于新房。2011年调控政策出台后，2011年2月至2012年4月十大城市二手房成交量连续15个月同比下降，与新房相比其受影响的深度与广度更为显著，价格方面的调整也快于新房。本轮政策出台后，10月十大城市二手房共成交11.8万套，环比下降24.4%，同比增幅较上月收窄18.4个百分点，除二月传统淡季外，绝对规模为近一年最低水平；十大城市二手房成交均价为35363元/平方米，环比上涨1.02%，涨幅较9月显著收窄0.78个百分点，二手房市场量价受调控政策影响显著。
✩城市表现分化，南京、苏州等城市降幅明显，广州、武汉等平稳发展
由于今年以来，不同城市市场表现分化加剧，而此轮政策的力度也存在差异，因此不同城市受到前期市场表现、供求关系、基本面等因素影响，市场表现各不相同。
北京、上海的商品住宅市场长期由需求主导，整体显著供不应求，本次调控虽在需求端收紧，但潜在需求相对充足，短期市场成交量略有调整，价格趋稳。
南京、苏州今年调控政策频出，本轮调控政策更具针对性，信贷收紧政策更为突出，抑制了投资性需求入市，市场成交量大幅下降，其中南京新建住宅价格涨幅显著收窄。
广州、武汉商品住宅市场相对理性，一直保持平稳发展态势，本轮调控政策虽在需求端收紧，信贷环境有所调整，但相对平衡的供求关系仍能支撑楼市量价健康发展。
整体住宅用地市场量价齐跌。2016年10月，在楼市调控政策影响下，300城住宅用地整体量价齐跌，土地推出量与成交量显著下降，环比降幅分别为24.8%和26.2%，其中一线城市住宅用地成交量与9月基本持平，二三线城市成交量降幅显著。价格方面，300城住宅用地楼面均价为2729元/平方米，环比下跌41.6%，溢价率为57.8%，跌幅亦在三成以上，其中二线城市楼面价跌幅均最为显著。本轮楼市收紧政策影响了整体市场的预期，供求双方齐降温，楼面价与溢价率显著下跌。
从调控城市的情况来看，土地市场降温更为显著。22个调控城市住宅用地市场推出量与成交量环比分别大幅下降47.0%和46.3%，降幅比300城整体更加显著。具体城市来看，郑州、苏州、天津、南京、武汉住宅用地推出量显著下降，成都、福州、广州供应量有所增长，其中成都增幅显著。22个调控城市的楼面均价环比跌幅达47.7%，溢价率较上月降低12.2个百分点，幅度变化相对平缓。在本轮调控中，22城土地市场价格呈现明显下跌，但多数城市要求扩大住宅用地供应规模的政策尚未在市场中完全体现出来，年末市场供应有望进一步放量。
本轮政策调控更注重因城施策，在抑制热点城市非理性需求的同时也考虑到刚需群体合理的置业需求，政策上有保有压。从市场表现来看，整体市场量价趋稳，热点城市有所降温，北京、上海成交有所下降但降幅并不显著，苏州、南京等市场降幅约五成，而广州、武汉市场一直平稳发展，受此轮调控影响较小。而土地市场由于政策收紧影响企业预期，导致供求下降，市场快速降温。10月市场表现已逐渐受到政策调控影响，但政策效应的完全显现仍需要一定时间。
2. 购房者行为：调控政策显著影响消费者购房计划，限贷政策影响最为明显
购房者作为市场参与主体，其行为表现及市场预期影响着房地产市场走势，为了解此轮政策对于购房者的影响，中指院特编制购房者调查问卷在全国范围进行调查。本次调查共收集有效样本4763份，从调查结果来看，受访消费者的购房需求主要集中在北上广深和杭州、成都、天津、合肥等热点二线城市。
✩五成购房者选择观望，限贷影响最为显著
调控政策出台后，消费者预期转向。本轮楼市调控从需求端多方面收紧市场，且多地政策连续密集出台，消费者对市场的预期发生较大转变。据本次调查结果，总计85.7%的消费者改变了原有的购房计划，近五成选择继续观望，待市场调整稳定后再考虑入市，另有13.2%因政策调控放弃了购房计划。
各政策中，限贷影响最为显著。在问卷调查结果中，我们发现，本轮调控政策中的限贷和限购措施是影响消费者购房计划的主要因素，其中，首套房和二套及以上首付比例的提高对置业计划的影响非常显著，总占比高达68%。
被调研者中首套置业的刚需群体有近两成放弃购房，超五成置换需求则选择观望。通过对多个问题交叉分析发现，对于所有置业需求类型的消费者，本轮政策在购房时机选择或购房意愿上影响都是显著的，影响占比均在八成以上，其中置换需求所受影响最为显著。对于首套需求的消费者，43.4%选择观望市场行情，等待时机再入市，近两成的人因本轮调控决定放弃购房计划；对置换需求的消费者，54.9%选择观望，在所有类型的消费者中占比最高，而10.4%会选择放弃购房计划。而二套及以上的购房者中，有42.2%的受访者表示将会观望，而10.6%的购房者直接放弃了购房。
✩首套和置换改善为市场重要需求
在政策出台前后，置换改善的消费需求变化明显，提高了10个百分点以上，而三套及以上购房需求的消费者占比降低近5个百分点，主要源于本次楼市调控政策重点抑制部分高端改善或投资投机性需求入市，且信贷环境收紧，消费者资金受到影响。
政策出台后，消费者置业需求主要集中在置换改善、二套改善和首套房，值得注意的是，北京、深圳、天津、武汉等城市首套房需求占比较为突出。对于户型产品，受访的消费者主要倾向于90-120平的普通刚需或改善型住宅。综合调查结果可以看出，不论是需求类型或是户型偏好，首套刚需和置换改善需求仍是市场热点需求。
综合本次调查结果，本轮楼市调控政策的出台对消费者的购房计划和市场预期影响显著，改善型需求尤为明显，而限贷收紧是其中最大的影响因素。随着市场环境趋紧，消费者对市场预期随之转变，进而改变购房计划，但多数理性消费者依旧看好城市基本面良好、有市场供求支撑的热点城市房地产市场。
3. 策略建议：企业顺势而为、科学投资，个人理性购房，政府继续强化因城施策
新政出台一个月以来，全国及重点城市的市场形势发生变化，热点城市有所降温，而三四线城市保持原有增长态势，同时，购房者对于市场的预期也发生变化。结合以上分析，我们针对主要的市场参与者提出以下建议：
✩开发企业
短期来看，企业应适当调整推盘策略，因城施策。热点城市政策出台导致消费者出现观望情绪，热点城市已经开始调整，而三四线城市在去库存的背景下仍存在一定的市场空间。在此背景下，企业针对不同城市应因城施策，针对市场反应较为显著的城市，应在四季度加快推盘，合理定价，抓住市场剧烈调整前的机遇，降低明年市场剧烈波动带来的财务风险；针对市场反应平缓，且供需相对稳定的城市，应该保持原有的推盘节奏，合理推盘，保证企业现金流。
企业可以适当调整产品类型，使其更加符合市场需求。根据中国指数研究院调研发现，在政策出台后，多数人的需求仍以90-120平（含）的首套和置换改善产品为主，其次为120-140平（含）的置换改善及二套产品，企业可以根据市场需求适当调整产品策略，以更好的匹配市场需求。
此外，企业应积极拓展融资渠道。目前银行信贷和公开资本市场融资受限制，企业应积极探索信托、基金、海外融资等多种渠道，尤其是前期大量的高价地块项目，针对二套及以上住房的限购限贷政策将直接影响项目去化，使得企业资金承压，企业应该未雨绸缪，注重融资，保障资本充裕。
从中长期来看，把握市场规律，科学投资，合理布局。从历史周期来看，中国房地产市场3年一个小周期，在经历过市场高位后，将面临调整。预计今年，全国房地产市场量价将创新高，存在部分透支的风险，加之政策收紧，导致消费者观望情绪渐浓，预计在明年乃至后年将面临一定的调整。开发企业应该把握此轮时机，低点拿地，并加速布局具备发展潜力的城市，以把握下一轮市场机遇。
✩购房者
虽然热点城市房地产市场开始调整，但其余城市仍保持平稳态势，市场处于分化状态，购房者应该根据自身需求、所在城市等综合评判购入时机及产品类型，对于南京、苏州等调整较大的城市，自住型需求的购房者应时刻关注市场动态，根据自身需求、资金实力和风险承受能力适当调整购房预期；对于其他城市，自住型需求的则建议关注市场，择机购房。此外，对于投机性需求，特别是靠信贷支持的投机者而言，随着政策的逐步严格，住房投机的风险将有所扩大。
✩政府机构
应继续坚持因城施策，有保有压。一方面，对于出台政策的城市，继续坚持执行现有政策，加强市场监管，推动市场回归理性；另一方面，对于库存较高的城市，仍应进一步加大去库存力度，需求端放松政策，完善公积金政策，提供贷款便利等，吸引新市民购房，供应端合理调控土地规模，并发展产业带动经济发展，以促进去库存。
强化政策保投资。政策出台城市多为市场热点城市，其投资占比超过全国的35%，政策收紧必然会对其产生影响。因此，针对今年四季度及明年，保投资仍为关键。建议可以通过加大土地供应，在缓解市场过热的情况下推动投资；也可以通过推动城市更新，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，吸引企业参与，维稳投资；也可以通过加大对于养老地产、产业地产和文化地产的政策支持力度等方式，刺激投资。