对于中 国未来房地产市场的价值，我们的研究团队是个泼冷水者。我们不否认房地产对中 国经济和市场的重要性，但必须承认，中 国房地产市场的价值正在急剧下降，而风险则在持续升高。 很多业内人 士不同意这个观点，在我们的调研和研究交流中，不少房地产业内人 士和地 方 官 员对看空中 国房地产市场者嗤之以鼻，认为看空者不了解实际情况，在信口开河打 压房 价。但是，房地产业内人 士和地 方 官 员在一定程度上是在自我催眠，把主观愿望当成了事实，总以为自己那里会是个例外。我们还要强调两点：国内房地产市场的价值降低不是短期市场波动，而是未来较长时间内的趋势；这不是个别城市的偶然现象，而是可能在全国比较普遍地出现。 这一判断基于众多的有事实支撑的原因。 第一，让我们看看精明的者在干什么。从去年以来，一些的者已经开始从中 国房地产市场撤资。去年9月份以来，李嘉诚卖出了位于上 海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价 格出 售了位于北 京三里屯的盈科。著名者经历了经济周期和市场起落，他们的眼光是值得依赖的标杆。作为一个著名的宏观家，李嘉诚在内地经营了几十年，现在撤离中 国房地产市场一定有充分的理由。 第二，中 国房地产市场高速发展进入调整阶段。从19⑨8 年住房商品化改 革开始，除了20О8年金融危 机之后，中 国房地产市场基本都在上涨，十几亿人的住房需求被唤 醒，维持了上规模最大的城镇化进程和房 价持续上涨。现在，这一趋势到了调整的时候。国内房地产市场从供给不足走向供给过剩。如今，供给过剩问题出现在很多三四线城市，在建住房面积以每年13.4%的速度增长并于2013年达到顶峰。2014年约有23亿平方米的住房完工，而城市人口仅增加1870万，人均房屋建筑竣工面积将会达到121平方米。城镇居民人均房屋建筑竣工面积从2009年的61平方米增长到2013年的113平方米，这种趋势显然难以持续。供给相对过剩的局面就是各地“鬼城”不断出现，即使在很多非“鬼城”城市，我们也看到了大量的空置住房。住房对于富人来说，可能只是一个用敱扉禘克与美 女同床的一个窝，他们可以隐藏的来去自如。 第三，国内房地产市场的需求支撑正在发生变化和转移。套用市场一般的划分，国内房地产市场需求可分为三类—自住(自用)需求、需求、投机需求。以中 国人口之多、城市之众、市场之大，任何一类需求的规模都不可小视。过去，中 国房地产市场的加上人 民币的，不仅刺 激了国内资本活跃地，也吸引了大量境 外资本进入国内市场。但现在，中 国资本投向境 外房地产市场的数量在迅速增加。高力国际日前发布的白 皮 书指出，2013年中 国跨境房地产总量持续攀升，已由20О8年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元，6年激增231倍！如果算上从地 下渠道流 出境 外房地产的资金，数字就更大了。这意味着，现在每年从中 国市场流 出了近200亿美元的房地产购 买力，伦敦、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶等都是中 国人的热门地区。另一种需求转移是，由于不看好房地产市场前景，国内资金从房地产市场流向其他领域。 第四，融资困境将推动国内房地产业大幅洗牌。今年以来，已有10多起中小房企资金链断裂的案例，这类事 件下半年将会更频繁发生。值得注意的是，在中 国经济发达的长三角地区，房地产融资风险十分突出。宁波、南京、常州、无锡等多个地方，不同程度地出现资金紧缺、开发商告急的情况。受市场成交萎靡、银 行贷 款受限、上市融资遇阻的影响，开发商对资金的需求几乎已到了饥不择食的程度。 要强调的是，我们强调国内房地产市场的价值下降，并不是认为国内房地产市场缺乏基本的交易，而是指获利的价值大大降低。在经历了16年爆 炸式的快速扩张之后，中 国的房地产市场面 临着历 史性的转型，从此将会走向告别暴利的常态化。
楼市，看不透
对于中 国未来房地产市场的价值，我们的研究团队是个泼冷水者。我们不否认房地产对中 国经济和市场的重要性，但必须承认，中 国房地产市场的价值正在急剧下降，而风险则在持续升高。
很多业内人 士不同意这个观点，在我们的调研和研究交流中，不少房地产业内人 士和地 方 官 员对看空中 国房地产市场者嗤之以鼻，认为看空者不了解实际情况，在信口开河打 压房 价。但是，房地产业内人 士和地 方 官 员在一定程度上是在自我催眠，把主观愿望当成了事实，总以为自己那里会是个例外。我们还要强调两点：国内房地产市场的价值降低不是短期市场波动，而是未来较长时间内的趋势；这不是个别城市的偶然现象，而是可能在全国比较普遍地出现。
这一判断基于众多的有事实支撑的原因。
第一，让我们看看精明的者在干什么。从去年以来，一些的者已经开始从中 国房地产市场撤资。去年9月份以来，李嘉诚卖出了位于上 海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价 格出 售了位于北 京三里屯的盈科。著名者经历了经济周期和市场起落，他们的眼光是值得依赖的标杆。作为一个著名的宏观家，李嘉诚在内地经营了几十年，现在撤离中 国房地产市场一定有充分的理由。
第二，中 国房地产市场高速发展进入调整阶段。从19⑨8 年住房商品化改 革开始，除了20О8年金融危 机之后，中 国房地产市场基本都在上涨，十几亿人的住房需求被唤 醒，维持了上规模最大的城镇化进程和房 价持续上涨。现在，这一趋势到了调整的时候。国内房地产市场从供给不足走向供给过剩。如今，供给过剩问题出现在很多三四线城市，在建住房面积以每年13.4%的速度增长并于2013年达到顶峰。2014年约有23亿平方米的住房完工，而城市人口仅增加1870万，人均房屋建筑竣工面积将会达到121平方米。城镇居民人均房屋建筑竣工面积从2009年的61平方米增长到2013年的113平方米，这种趋势显然难以持续。供给相对过剩的局面就是各地“鬼城”不断出现，即使在很多非“鬼城”城市，我们也看到了大量的空置住房。住房对于富人来说，可能只是一个用敱扉禘克与美 女同床的一个窝，他们可以隐藏的来去自如。
第三，国内房地产市场的需求支撑正在发生变化和转移。套用市场一般的划分，国内房地产市场需求可分为三类—自住(自用)需求、需求、投机需求。以中 国人口之多、城市之众、市场之大，任何一类需求的规模都不可小视。过去，中 国房地产市场的加上人 民币的，不仅刺 激了国内资本活跃地，也吸引了大量境 外资本进入国内市场。但现在，中 国资本投向境 外房地产市场的数量在迅速增加。高力国际日前发布的白 皮 书指出，2013年中 国跨境房地产总量持续攀升，已由20О8年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元，6年激增231倍！如果算上从地 下渠道流 出境 外房地产的资金，数字就更大了。这意味着，现在每年从中 国市场流 出了近200亿美元的房地产购 买力，伦敦、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶等都是中 国人的热门地区。另一种需求转移是，由于不看好房地产市场前景，国内资金从房地产市场流向其他领域。
第四，融资困境将推动国内房地产业大幅洗牌。今年以来，已有10多起中小房企资金链断裂的案例，这类事 件下半年将会更频繁发生。值得注意的是，在中 国经济发达的长三角地区，房地产融资风险十分突出。宁波、南京、常州、无锡等多个地方，不同程度地出现资金紧缺、开发商告急的情况。受市场成交萎靡、银 行贷 款受限、上市融资遇阻的影响，开发商对资金的需求几乎已到了饥不择食的程度。
要强调的是，我们强调国内房地产市场的价值下降，并不是认为国内房地产市场缺乏基本的交易，而是指获利的价值大大降低。在经历了16年爆 炸式的快速扩张之后，中 国的房地产市场面 临着历 史性的转型，从此将会走向告别暴利的常态化。