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文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师（电话：13817276735）
【导读】：2016年初，随着国家去库存政策的出台，各大城市房价暴涨，尤其是2、3月份，房价涨幅令人咂舌，例如：上海浦东某小区的一套二手房来说，2015年12月份成交价为520万元，到了2016年3月初，同小区相同房型的挂牌价已在750万元，巨大的涨幅，对于刚刚签订房屋买卖合同的买受人来说，还没从房价暴涨的喜悦中回过神来，就立即收到来自卖方的违约通知，卖方宁愿按合同的约定承担高额违约金，也坚决拒绝卖房。
在这里我们不能指责卖方缺乏“契约精神、见利忘义”，任何人面对如此巨大的涨幅，都会有一定的想法，尤其是工薪阶层，可能要为此奋斗N年。但是无论房价涨幅再大，房屋买卖合同一旦签订，作为买卖双方均应遵守合同的约定，否则就可能承担相应的法律责任。
那么，买卖合同签订后，面对卖方违约，作为买方究竟该如何选择？
是要求强制过户？ 还是要求赔偿损失呢？
我们先看看《合同法》的相关规定：
第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第94条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第97条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第114条第2款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…。
上述法律条款为二手房买卖合同的守约方指明了两条道路：
道路一、要求违约方继续履行合同并承担违约责任
道路二、解除合同，要求违约方赔偿损失
针对当前房价暴涨，卖方违约的情形，是选择要求卖方继续履行合同，还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿责任，虽然选择权在于买方，但是作为买方务必考虑继续履行合同可能面临的各种法律风险，甚至是生效的判决文书执行不能而后陷入僵局的法律风险。
那么，究竟哪些情形买方可以要求卖方继续履行合同，强制过户。哪些原则上又不能要求强制过户呢，而要求卖方承担违约责任或赔偿损失呢？
我们针对二手房买卖合同具体情况不同给予不同分析和建议，仅供参考。
（特别声明，以下文章只针对房地产买卖合同已网签，并且合法有效）
情形一、卖方房屋无其他权利限制，买方需通过银行贷款支付剩余房价款、但卖方拒绝配合买方办理贷款
通常，二手房交易如下：买方支付首付款、买方向银行申请贷款、缴纳税费、办理房地产过户及抵押登记、银行放款、交房支付尾款。
上述交易环节，可谓是环环相扣，一旦某个环节出现问题，必然会影响合同的履行。针对上述情形，买方一般无自有资金支付剩余房价款，必须通过银行贷款来支付剩余房价款，然而此时若卖方拒绝提供买方申请银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料，买方的贷款申请将无法通过银行贷款审批。若买方选择要求卖方继续履行合同，即便法院判决卖方继续履行合同，那么，在实际执行过程中，若卖方拒不执行法院的判决、拒不配合买方办理贷款审批手续，亦会因买方贷款不能通过银行审批，而无法办理房屋强制过户，从而使买卖陷入僵局。
因此，对于这类情形，一般不建议当事人要求卖方继续履行合同，应要求解除合同，同时要求卖方赔偿损失。
情形二、卖方房屋无其他权利限制，买方贷款已通过银行审批或买方有能力一次性付清剩余房款
对于此种情形，作为买方可依法要求继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。
对于目前房价涨幅过大，若买方选择解除合同，要求卖方承担违约责任，或赔偿损失，除非合同约定的违约金高于房价上涨的幅度，否则，一般不建议解除合同。若房价上涨的幅度超过合同约定违约金，则买方可依据《合同法》第114条第2款的规定，要求赔偿实际损失，但是，在证明房屋上涨带来的损失时，一般很难举证，而法院委托评估机构评估的价格往往会低于市场价。
因此，在这种情形下，一般不建议选择解除合同。
情形三、卖方房屋存在抵押
对于已签订房屋买卖合同，但是房屋有抵押的情形，若要求继续履行合同，则法院可能会判决卖方限期剔除抵押。但是，即便判决继续履行合同，在执行程序中，卖方若不愿意或没有能力剔除抵押，此时，作为买方若没有能力代卖方剔除抵押，那么合同必将无法继续履行。因此，对于这类情形，作为买方应衡量自己的资金能力以及房屋抵押担保债权的数额，若没有足够的资金能力，建议还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿损失。若有足够的资金能力，同时，剔除抵押不会造成额外损失，则可依据《物权法》第191条第2款的规定，坚持要求法院判决继续履行合同。
情形四、房屋存在司法查封或其他限制权利
遇到这种特殊的情形，作为买方首先务必调查清楚司法查封的原因、涉案金额，或其他权利限制的原因，清楚选择要求继续履行合同所面临的法律风险。对于存在司法查封及权利限制过户的情形，法院一般会以法律和事实履行不能，驳回守约方要求继续履行合同的要求。
情形五、其他情形
例如：二手房买卖中可能存在一房二卖、一房数卖的情形；以及上述各种情形组合在一起所产生的情形；房屋上有违章搭建被记载到交易中心的等等。
针对这些复杂情形，买方务必清楚选择继续履行合同的法律后果，若选择继续履行的法律风险太大，建议还是选择解除合同，要求卖方承担违约责任。
例如：一房二卖、数卖的情形，若数个购房者都主张要求强制过户，然而房屋只有一套，不管法院判决给谁，其他购房人要求强制过户，必然会被法院驳回。
以上简单罗列了网签后，卖方单方面违约的五种情形，实际案例中可能存在多种情形的组合，一个案例也可能存在多个争议焦点问题，因此遇到房屋纠纷，还是聘请专业律师提供法律服务。
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文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师（电话：13817276735）
【导读】：2016年初，随着国家去库存政策的出台，各大城市房价暴涨，尤其是2、3月份，房价涨幅令人咂舌，例如：上海浦东某小区的一套二手房来说，2015年12月份成交价为520万元，到了2016年3月初，同小区相同房型的挂牌价已在750万元，巨大的涨幅，对于刚刚签订房屋买卖合同的买受人来说，还没从房价暴涨的喜悦中回过神来，就立即收到来自卖方的违约通知，卖方宁愿按合同的约定承担高额违约金，也坚决拒绝卖房。
在这里我们不能指责卖方缺乏“契约精神、见利忘义”，任何人面对如此巨大的涨幅，都会有一定的想法，尤其是工薪阶层，可能要为此奋斗N年。但是无论房价涨幅再大，房屋买卖合同一旦签订，作为买卖双方均应遵守合同的约定，否则就可能承担相应的法律责任。
那么，买卖合同签订后，面对卖方违约，作为买方究竟该如何选择？
是要求强制过户？ 还是要求赔偿损失呢？
我们先看看《合同法》的相关规定：
第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第94条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第97条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第114条第2款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…。
上述法律条款为二手房买卖合同的守约方指明了两条道路：
道路一、要求违约方继续履行合同并承担违约责任
道路二、解除合同，要求违约方赔偿损失
针对当前房价暴涨，卖方违约的情形，是选择要求卖方继续履行合同，还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿责任，虽然选择权在于买方，但是作为买方务必考虑继续履行合同可能面临的各种法律风险，甚至是生效的判决文书执行不能而后陷入僵局的法律风险。
那么，究竟哪些情形买方可以要求卖方继续履行合同，强制过户。哪些原则上又不能要求强制过户呢，而要求卖方承担违约责任或赔偿损失呢？
我们针对二手房买卖合同具体情况不同给予不同分析和建议，仅供参考。
（特别声明，以下文章只针对房地产买卖合同已网签，并且合法有效）
情形一、卖方房屋无其他权利限制，买方需通过银行贷款支付剩余房价款、但卖方拒绝配合买方办理贷款
通常，二手房交易如下：买方支付首付款、买方向银行申请贷款、缴纳税费、办理房地产过户及抵押登记、银行放款、交房支付尾款。
上述交易环节，可谓是环环相扣，一旦某个环节出现问题，必然会影响合同的履行。针对上述情形，买方一般无自有资金支付剩余房价款，必须通过银行贷款来支付剩余房价款，然而此时若卖方拒绝提供买方申请银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料，买方的贷款申请将无法通过银行贷款审批。若买方选择要求卖方继续履行合同，即便法院判决卖方继续履行合同，那么，在实际执行过程中，若卖方拒不执行法院的判决、拒不配合买方办理贷款审批手续，亦会因买方贷款不能通过银行审批，而无法办理房屋强制过户，从而使买卖陷入僵局。
因此，对于这类情形，一般不建议当事人要求卖方继续履行合同，应要求解除合同，同时要求卖方赔偿损失。
情形二、卖方房屋无其他权利限制，买方贷款已通过银行审批或买方有能力一次性付清剩余房款
对于此种情形，作为买方可依法要求继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。
对于目前房价涨幅过大，若买方选择解除合同，要求卖方承担违约责任，或赔偿损失，除非合同约定的违约金高于房价上涨的幅度，否则，一般不建议解除合同。若房价上涨的幅度超过合同约定违约金，则买方可依据《合同法》第114条第2款的规定，要求赔偿实际损失，但是，在证明房屋上涨带来的损失时，一般很难举证，而法院委托评估机构评估的价格往往会低于市场价。
因此，在这种情形下，一般不建议选择解除合同。
情形三、卖方房屋存在抵押
对于已签订房屋买卖合同，但是房屋有抵押的情形，若要求继续履行合同，则法院可能会判决卖方限期剔除抵押。但是，即便判决继续履行合同，在执行程序中，卖方若不愿意或没有能力剔除抵押，此时，作为买方若没有能力代卖方剔除抵押，那么合同必将无法继续履行。因此，对于这类情形，作为买方应衡量自己的资金能力以及房屋抵押担保债权的数额，若没有足够的资金能力，建议还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿损失。若有足够的资金能力，同时，剔除抵押不会造成额外损失，则可依据《物权法》第191条第2款的规定，坚持要求法院判决继续履行合同。
情形四、房屋存在司法查封或其他限制权利
遇到这种特殊的情形，作为买方首先务必调查清楚司法查封的原因、涉案金额，或其他权利限制的原因，清楚选择要求继续履行合同所面临的法律风险。对于存在司法查封及权利限制过户的情形，法院一般会以法律和事实履行不能，驳回守约方要求继续履行合同的要求。
情形五、其他情形
例如：二手房买卖中可能存在一房二卖、一房数卖的情形；以及上述各种情形组合在一起所产生的情形；房屋上有违章搭建被记载到交易中心的等等。
针对这些复杂情形，买方务必清楚选择继续履行合同的法律后果，若选择继续履行的法律风险太大，建议还是选择解除合同，要求卖方承担违约责任。
例如：一房二卖、数卖的情形，若数个购房者都主张要求强制过户，然而房屋只有一套，不管法院判决给谁，其他购房人要求强制过户，必然会被法院驳回。
以上简单罗列了网签后，卖方单方面违约的五种情形，实际案例中可能存在多种情形的组合，一个案例也可能存在多个争议焦点问题，因此遇到房屋纠纷，还是聘请专业律师提供法律服务。