主题：房贷利率上调误伤面广 差别化如何落实成疑543

[提要]个别银行上调首套房贷利率是否引发更多银行跟进？从短期和中长期看，这对调控中的楼市将分别带来什么影响？房地产领域的差别化信贷政策如何落实，从而对不同类型的购房需求能“有保有压”？

记者近日在上海、北京、广州等地采访证实，中国建设银行已提高了首套房贷款利率，较基准利率上浮５％甚至更高。此举增加了首次购房者的成本，引起市场广泛关注。

个别银行上调首套房贷利率是否引发更多银行跟进？从短期和中长期看，这对调控中的楼市将分别带来什么影响？房地产领域的差别化信贷政策如何落实，从而对不同类型的购房需求能有保有压？

后来者有谁?

虽然工、农、中三大国有商业银行对外表示，没有上调个人房贷利率。但记者了解到，银行对购房者惜贷已较为普遍。上海祥阳地产莘庄店的一位工作人员告诉记者，目前从工行、中行等已很难贷到款，即使能批下来，审批放款时间也大大延长，等待两三个月是家常便饭。

银行缘何在此时提高首套房贷利率？分析人士认为，一方面，是银行资金相对偏紧。另一方面，是银行趋利本能所致。广州合富辉煌首席分析师黎文江说，通过提高贷款利率，银行可从中筛选出最优客户，从而在资金有限的情况下确保最大收益。

记者采访获悉，上海一些股份制银行更早时候就已对首套房贷利率悄悄。广发银行在上海地区从８月中旬开始将首套房贷利率上浮了１０％，光大银行也表示，首套房贷利率上浮５％－１０％已经执行了３个月左右。

不过，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：预计明年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落。

楼市影响几何？

上海永庆房屋有限公司经纪人士为记者计算：以１００万元、２０年的首套房贷款为例，利率从原先的基准水平上调至１．０５倍后（现行基准利率７．０５％），月供从原来的７７８３．０３元上涨至７９９４．９元，借款人每月要多还款２１１．８７元，大致相当于加息２次，贷款２０年累计利息增加５０８４７．８８元。如果较基准利率上浮１０％，月供将增加到８２１２．５７元，２０年利息支出将增加１０３０８９．６３元，大致相当于加息３次。

业内人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房贷款等措施主要针对投机性需求和一些改善型需求；如果首套房贷利率全面上调，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用，房地产市场的各类需求将全面受到影响。

差别化如何落实？

近年来，首套房的购买成本持续增加。利率方面，从今年２月以来，五年期以上贷款基准利率由６．４％先后上调至６．６％、６．８％和７．０５％；优惠方面，优惠幅度从最初的基准利率的７折、８－８．５折至取消折扣，而此次更是上调至１．０５－１．１倍。

差别化房贷政策一直是楼市调控组合拳中的重要招数。实际效果证明，在稳健货币政策的背景下，差别化的房贷政策能对投机性需求和过快上涨的房价发挥一定程度的抑制作用。

但业内人士指出，差别化应该体现为有保有压。如何在抑制投机行为的同时，避免对合理的自住、改善型购房需求造成误伤，也是对差别化房贷政策的考验。

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