主题：[转]漫谈上海房价的真实承受能力
- 发表于2008-06-19
昨日，几位老友碰头闲聊，讲到了上海房价的真实承受能力问题。争到最后，这个大的问题被分解成了两个小问题：一、总价150万的房子在哪里？二、什么样的人能买得起150万的房子？
总价150万左右的房子，如果买二手房，可以买到一个房龄10-15年的100平米左右的内中环之间的塔式高层，交通生活皆便捷，但房型物管不理想，无法满足年轻人的虚荣心；如果买新房，可以买位于中外环的三林地区的万科金色雅筑的88平米的三室两厅，精装修，生活设施目前不太完善，交通主要靠轨交和自驾，环境房型物管佳，是否能比较好的满足年轻人的价值取向，看看它在搜房上的BBS就知道。如果买位于高桥的金地未未来（位置交通和三林差不多，但宜居度差），估计总价至少还能便宜20万。
150多万的房价，首付50万，贷款100万，以30年贷款期限计，月供6000元。多少收入的家庭可以承受这样的经济压力？
大家给出抗压群体的下限标准：一对夫妻，工作6-7年，工作相对稳定，积蓄加投资收益30-40万，父母帮助10-20万，税后家庭月收入1万5。再给这样的夫妻来个更清晰的画像：30岁左右，受过高等教育，结婚1到3年，老实本分，国有性质单位或外企工作相对稳定。
上海不低于上述标准的白领夫妻有多少？比例不好乱说，这可是关乎已婚无房男女啥时候出手的大事，大家自己琢磨吧。
- 发表于2008-06-22
收入水平能够承受当前上海房价的消费群体在购房问题上仍然犹豫在三的原因不外以下三个原因：
一、房价可能还得跌。这个结论是否成立需要客观冷静分析。短期房价的高低主要取决于买卖双方的心理博弈、开发商的资金供给情况和供给成本预期。前两点决定了房价能不能涨，后一点决定了房子跌不跌的动。房地产的前景现在是众口铄金，看看房产股的走势就知道，心理博弈中需方占优；开发商资金供应偏紧也是秃子头上的虱子。因此，短期内房价涨不动。涨不动是不是就得大跌，恐怕空军的愤青这个善良而美好的愿望也得落空。供给的成本预期封杀了房价的下跌空间。房价的成本主要包括地价、建造成本和开发商的利润。建造成本是刚性的，目前上海的建安成本约为2000每平米，其他各类规费、绿化、不可预测费用约为1500每平米，建造成本合计高达3500每平米，且随着建材和人工价格的上涨还有进一步上涨的趋势。再来看看地价。先看看08年初拍的上海南汇康桥德三幅地，全是底价成交，楼板价5500。楼板价5500+建安成本2000+其他规费和成本等1500,成本要9000.可参照的相似地段的房子中邦城市07年11月份的新房均价为10000，如果房价维持的话，开发商的毛利率是10%。再看看即将开拍的“森兰·外高桥”地块，底价11.9亿，对应楼板价为7500，如以底价成交的话（我估计是不太可能），楼板价7500+建安成本2000+装修1000+其他规费和成本等1500,成本要12000。可参照的房价是金地未未来15000（含1000元装修），销售毛利率20%。任何一个行业，合理的销售毛利率总是要保证的，开发商的利润下降空间也是非常有限。看起来还能有些下降空间的的只有地价了，可政府为什么宁愿流拍也不愿意降低地价呢？这是因为卖地收入之于地方财政实在是太重要了，尤其是在今年财政收入增幅大幅放缓的大背景之下。分税制改革以来，地方税收留存比例不断的下降，土地出让金收入成了地方财政相当重要的收入来源。其实在大家感受高房价的同时，我们每个人也是高房价实实在在的受益人，没有高房价，那里来的阡陌纵横的高速公路和十几条轨道交通线；没有高房价，那里来的越来越高的医疗保障程度（上海的医保用药标准和保障范围比江苏浙江都要高不少）土地供给源头的放开与否是打破买卖双方目前僵持状态的关键，可事实也很清楚，上海上半年总共就放了一次地，如果房市低迷的话，我估计下半年土地投放依然会被控制。高房价讲到底是对居民财富收入的再分配，让一部分高收入者通过认购高地价将财富转移至政府，有政府进行二次分配，我们姑且可以把这笔支出称为“安居税”。如果你买了房子，你是以支付“安居税”的方式提升了你的幸福指数；如果没有买房，你的幸福指数可能有所降低（对大多数传统的中国人而言）但你也获得了免收“安居税”经济补偿，同样享有城市基础设施不断完善带来的便利。当然你会说，开发商目前卖出楼盘的土地多是早年拿下，价格远低于当前地价，却以当前房价销售，牟取暴利，因此应该降价。从公正合理的角度，这个观点是不错，也符合和谐社会的舆论导向。尽管实际拿地成本对当期的房价有不可否认的影响（就像大家看到的，的确近期房价有微跌），但当期房价更是由未来房价预期决定的。毕竟08年拍出的土地，按规定，2010年就将投入预售，届时低地价楼盘和高地价楼盘有什么理由不站在同一条起跑线呢。接下来的问题是开发商能挺住吗？试想如果2年后房价预期能达到15000，尽管开发商的实际成本仅为7000块，他会9000块就卖掉吗？你可能仍然会说：当然会，因为它现金流断了，就得逼着贱价卖房卖地。如果你真的认为债主逼着开发商卖房卖地象股票透支平仓一样容易那就太天真了。房地产债权债务纠纷法律关系复杂，涉及面广，处理起来非常棘手。上个世纪90年代后期，房市萧条，一大批烂尾楼诉讼让法院焦头烂额，好几年也一直无法执行，得亏后来楼市上去了，才能让法院解了围。政府出于社会稳定（于公）和利益寻租（于私）的多方面考虑对违约者的处理态度的宽松纵容，更是让“拖”和“屏”成了政府和中国企业（包括但不限于房地产行业）成功渡过萧条期生存之道的精髓。把很多事情想的非白即黑那实在是你太单纯可爱了，开发商和银行也不是你死我活的问题，而是大家干耗着，谁也弄不死谁，一起绷着劲等待下一次高潮共同解套。
二、未来现金流预期不确定的问题。这是个很个性化的问题，如果你投资股票失利发生重大亏损或者一腔热情去创业但搞得头破血流而且连工作都找不到了，你可能的确是存在这个问题。对于这个问题，我有两点可说的：一是即使你一年不还房贷银行也不会就把你房子拍卖了，尤其是第一套自住房，因此你有1到2年的缓冲期来把自己调整好。二是从统计学的角度来看，目前房贷断供仍是小概率事件，从概率上将，你成为倒霉蛋的概率不高。但不管如何，市场环境下，大家都是理性的经济人，风险还是要合理控制的。
三、房贷影响生活质量。这6000块即使你不还房贷，我相信绝大多数人也不会把它直接消费掉吧。因此与其说影响生活质量不如说是存折上增幅放缓的数码字影响了你的那种数钱的愉悦感。当然你可以说你能投资生财，的确很多人做的很棒，但客观的说，投资牛人也是小概率事件，看看最近的股票就知道了。
小结一下：
1、房价跌幅有限。下跌是盘跌，上涨也许就是一步到位式，就象05年底上海开始的房价阴跌，07年7到9月一把就拉上去了。等待也要适可而止，不然吃亏的还是自己。最低价就像水中望月，这个做股票的都有感受。
2、当前政府确定的土地出让底价封杀了房价下行空间也给出了本轮房市调整的时间区间：最晚2010年结束。
3、房市如果持续低迷，政府将继续严控土地供应。政府对房地产的态度也是被矛盾煎熬着。抑制房价暴涨是抗击境外热钱的必须，而且和抗震、募捐一样走的也是民粹主义的路子，从民心得失的角度，肯定是得分的。但房地产业已占到GDP的10%（如果加上房贷利息构成的消费支出肯定还不止），在国民经济发展地位举足轻重；并且房地产业对地方财政收入的意义更是意义重大。“反对右，但也要防止左”，管理层仍将继续在左右摇摆中艰难前行。
一、房价可能还得跌。这个结论是否成立需要客观冷静分析。短期房价的高低主要取决于买卖双方的心理博弈、开发商的资金供给情况和供给成本预期。前两点决定了房价能不能涨，后一点决定了房子跌不跌的动。房地产的前景现在是众口铄金，看看房产股的走势就知道，心理博弈中需方占优；开发商资金供应偏紧也是秃子头上的虱子。因此，短期内房价涨不动。涨不动是不是就得大跌，恐怕空军的愤青这个善良而美好的愿望也得落空。供给的成本预期封杀了房价的下跌空间。房价的成本主要包括地价、建造成本和开发商的利润。建造成本是刚性的，目前上海的建安成本约为2000每平米，其他各类规费、绿化、不可预测费用约为1500每平米，建造成本合计高达3500每平米，且随着建材和人工价格的上涨还有进一步上涨的趋势。再来看看地价。先看看08年初拍的上海南汇康桥德三幅地，全是底价成交，楼板价5500。楼板价5500+建安成本2000+其他规费和成本等1500,成本要9000.可参照的相似地段的房子中邦城市07年11月份的新房均价为10000，如果房价维持的话，开发商的毛利率是10%。再看看即将开拍的“森兰·外高桥”地块，底价11.9亿，对应楼板价为7500，如以底价成交的话（我估计是不太可能），楼板价7500+建安成本2000+装修1000+其他规费和成本等1500,成本要12000。可参照的房价是金地未未来15000（含1000元装修），销售毛利率20%。任何一个行业，合理的销售毛利率总是要保证的，开发商的利润下降空间也是非常有限。看起来还能有些下降空间的的只有地价了，可政府为什么宁愿流拍也不愿意降低地价呢？这是因为卖地收入之于地方财政实在是太重要了，尤其是在今年财政收入增幅大幅放缓的大背景之下。分税制改革以来，地方税收留存比例不断的下降，土地出让金收入成了地方财政相当重要的收入来源。其实在大家感受高房价的同时，我们每个人也是高房价实实在在的受益人，没有高房价，那里来的阡陌纵横的高速公路和十几条轨道交通线；没有高房价，那里来的越来越高的医疗保障程度（上海的医保用药标准和保障范围比江苏浙江都要高不少）土地供给源头的放开与否是打破买卖双方目前僵持状态的关键，可事实也很清楚，上海上半年总共就放了一次地，如果房市低迷的话，我估计下半年土地投放依然会被控制。高房价讲到底是对居民财富收入的再分配，让一部分高收入者通过认购高地价将财富转移至政府，有政府进行二次分配，我们姑且可以把这笔支出称为“安居税”。如果你买了房子，你是以支付“安居税”的方式提升了你的幸福指数；如果没有买房，你的幸福指数可能有所降低（对大多数传统的中国人而言）但你也获得了免收“安居税”经济补偿，同样享有城市基础设施不断完善带来的便利。当然你会说，开发商目前卖出楼盘的土地多是早年拿下，价格远低于当前地价，却以当前房价销售，牟取暴利，因此应该降价。从公正合理的角度，这个观点是不错，也符合和谐社会的舆论导向。尽管实际拿地成本对当期的房价有不可否认的影响（就像大家看到的，的确近期房价有微跌），但当期房价更是由未来房价预期决定的。毕竟08年拍出的土地，按规定，2010年就将投入预售，届时低地价楼盘和高地价楼盘有什么理由不站在同一条起跑线呢。接下来的问题是开发商能挺住吗？试想如果2年后房价预期能达到15000，尽管开发商的实际成本仅为7000块，他会9000块就卖掉吗？你可能仍然会说：当然会，因为它现金流断了，就得逼着贱价卖房卖地。如果你真的认为债主逼着开发商卖房卖地象股票透支平仓一样容易那就太天真了。房地产债权债务纠纷法律关系复杂，涉及面广，处理起来非常棘手。上个世纪90年代后期，房市萧条，一大批烂尾楼诉讼让法院焦头烂额，好几年也一直无法执行，得亏后来楼市上去了，才能让法院解了围。政府出于社会稳定（于公）和利益寻租（于私）的多方面考虑对违约者的处理态度的宽松纵容，更是让“拖”和“屏”成了政府和中国企业（包括但不限于房地产行业）成功渡过萧条期生存之道的精髓。把很多事情想的非白即黑那实在是你太单纯可爱了，开发商和银行也不是你死我活的问题，而是大家干耗着，谁也弄不死谁，一起绷着劲等待下一次高潮共同解套。
二、未来现金流预期不确定的问题。这是个很个性化的问题，如果你投资股票失利发生重大亏损或者一腔热情去创业但搞得头破血流而且连工作都找不到了，你可能的确是存在这个问题。对于这个问题，我有两点可说的：一是即使你一年不还房贷银行也不会就把你房子拍卖了，尤其是第一套自住房，因此你有1到2年的缓冲期来把自己调整好。二是从统计学的角度来看，目前房贷断供仍是小概率事件，从概率上将，你成为倒霉蛋的概率不高。但不管如何，市场环境下，大家都是理性的经济人，风险还是要合理控制的。
三、房贷影响生活质量。这6000块即使你不还房贷，我相信绝大多数人也不会把它直接消费掉吧。因此与其说影响生活质量不如说是存折上增幅放缓的数码字影响了你的那种数钱的愉悦感。当然你可以说你能投资生财，的确很多人做的很棒，但客观的说，投资牛人也是小概率事件，看看最近的股票就知道了。
小结一下：
1、房价跌幅有限。下跌是盘跌，上涨也许就是一步到位式，就象05年底上海开始的房价阴跌，07年7到9月一把就拉上去了。等待也要适可而止，不然吃亏的还是自己。最低价就像水中望月，这个做股票的都有感受。
2、当前政府确定的土地出让底价封杀了房价下行空间也给出了本轮房市调整的时间区间：最晚2010年结束。
3、房市如果持续低迷，政府将继续严控土地供应。政府对房地产的态度也是被矛盾煎熬着。抑制房价暴涨是抗击境外热钱的必须，而且和抗震、募捐一样走的也是民粹主义的路子，从民心得失的角度，肯定是得分的。但房地产业已占到GDP的10%（如果加上房贷利息构成的消费支出肯定还不止），在国民经济发展地位举足轻重；并且房地产业对地方财政收入的意义更是意义重大。“反对右，但也要防止左”，管理层仍将继续在左右摇摆中艰难前行。