主题：指望房租像房价一样大幅上涨的期望是幼稚的

因为有了居住的需求，居民才会租房，租房本身是纯粹的消费，升值与否，投机与否，和租房无关，因此租房群体的需求是真正意义的刚需。钱多的人，租的好一点；钱不够，租的差一点；再少一点，可以合租；再少，就睡马路或者回老家该干嘛干嘛去。因此，租房市场是个纯粹市场化的双向选择的市场。同时，银行不会（起码目前没有）对租房进行贷款，没有资金的杠杆的需求，是单纯的消费性需求。一个地区收入的情况，从房租水平看到更加直观的数据。而不会因为杠杆的存在而导致租金暴涨或者脱离实际收入水平的上涨。

而房价，不必多说了。我在之前的房产新政的帖子里面专门有论述。总体而言，房屋买卖，因为有了资金杠杆的存在，让多数没有消费水平的居民也加入到这个市场中，同时，因为供应的缺乏和上涨的预期，导致房屋买卖成了彻底的投机市场，不能够反映居民的消费需求，而成为投资或者投机的工具。所以，对于房租和房价而言，一个没杠杆一个有杠杆，两者发展不均衡是自然的。

正常情况下，如果房东对租金很在意，一定会不断地提高租金来增加自己的收益或者说抵抗通胀。因为房租反映的是该区域的真实收入水平，那么随着该地区居民收入的不断增加，房租理应是逐步上涨才对。如果房租涨的很高，那么租房者不买帐，自然就涨不上去。

但是在房价持续上涨的时候，拥有房产的房东，因为对未来超额卖房收益的预期，而并不在意租房的收入，甚至很多房子宁可空置，也不用来出租。因此，房租甚至比正常的情况还要低些。这就造成了目前租售比及其不合理的现状。换句话说，目前的房租是低估的，而房价是高估的，而低估的房租，在很大程度上，正是因为高估的房价导致的。

明白了这一点，再来看看目前的现状。很多人开始鼓吹房价还没有下跌，房租倒涨上去了，开始行兔死狐悲之事，看新政的笑话。盲目的根据09年的经验认为很快新政就会夭折，房价还会继续大幅上涨。

事实上，房租是否上涨有待考证。即便上涨，也非常正常。因为房产新政的推出，很多人开始对未来房价的上涨产生了怀疑，卖又没有人接盘，只能转而增加对租房收益的提高。因为之前房租是被低估的，现在涨上来，还是有一定的缓冲余地，如果涨的多了，原来租三室的可以改成二室，二室的改一室，再不行就群租，再不行就睡马路或者回老家。但是，因为房租是真实反映居民收入水平的，如果涨的多了，超过了这个水平，是涨不上去的。指望房租大幅上涨，除非居民的收入大幅上涨，别无它途。甚至于，随着房价上涨预期的落空，大量的房子抛出或者原本空置的房子用来出租，供求关系改变，反而会在一定时期降低房租！但是随着需求的增加和房东持有成本的增加（未来推出房产持有环节的税收），房租总体而言还是会稳步上涨的。

以上分析，总结起来就是如下几点：

1、房租是消费需求，因为没有银行资金杠杆，房租反映社会的真实收入水平；
2、目前房租和房价是倒挂的，前者被低估，后者被高估；
3、租房不是投资属性，不可能像房价那样大幅上涨，随着房价下跌，房租甚至会有所下跌；

进而推断：
1、房价下跌和房租上涨，两者差距缩小，是未来很长一段时间的发展趋势，但是房价下跌的幅度和速度，必然远远高于房租的上涨；
2、如果目前的房产新政能够持续下去，而不是像08、09年那样中途夭折，房价会慢慢摆脱投资和投机属性，回归理性；
3、用目前的一手房的供应来替代整个市场的供应，是偏颇的，大量的存量房如果没有上涨预期，也会成为潜在的新的供应；
4、长远看，房价在经过漫长的调整后，会在和房租保持一定合理差距的情况下保持同步上涨的趋势。

我不认为房租被低估，

房租是相对真实反映供求和购买力的，

很难被扭曲。

最近房租的上涨压力，来于就业者的收入提高和整体通胀环境。

至于W兄认为房价暴涨导致房东对租金要求降低从而压低了租金，

我不同意。

如果房东要出租，则很难不在乎租金；

而房东不在乎租金的也不少，他们甚至空关房屋，

这其实减少时租房的供应量，

从而提高了房租。

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