主题：“国五条”细则出炉 二手楼市将跌入低谷

“国五条”细则出炉 二手楼市将跌入低谷

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上周五，新“国五条”细则出炉，国务院再出楼市调控重拳，此次调控的重点在二手房市场。

有专家预计，各地“国五条”落地细则出台后，二手房市场交易量将迅速陷入暂时的低谷期，价格也将经历滞涨期。

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受新盘寥寥和春节假期影响，2月北京新房和二手房成交量环比均大幅下降。数据显示，2月北京市新建商品住宅(包含保障房)网签量为5491套，环比下降55.2%。其中，据伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2月纯商品住宅(不含保障房)网签4260套，环比下降60.8%；2月纯商品住宅交易均价为2.11万元/平方米，环比下降9.4%。

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伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，上周五国务院出台的“国五条”细则引起市场各方广泛关注，由于受二手房交易个税按20%差额征收影响，在各地落地执行细则出台之前，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，交易双方争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。随着各城市细则陆续执行后，北京二手房市场交易量将迅速陷入低谷期，价格也将经历滞涨期。

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而对于新房市场，胡景晖预计，政策的不确定性将使得市场供需双方陷入观望的局面，计划在3月推盘的项目半数会延期，购房者入市的积极性将大幅减弱，3月新房市场将进入低谷期。

一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价

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二手房税或致新一轮房价上涨？ 两会激辩楼市调控新策
2013年03月04日 第一财经日报

一味及时的“退烧药”，但又如何减少副作用？

3月1日公布的新“国五条”细则明确了转让二手房征收20%个税等刺激市场神经的条款。多位学者和机构人士在接受《第一财经日报》记者采访时给出了上述评价。

全国两会开幕，楼市这个历久弥新的话题再度应景升温。一些政协委员在肯定中央调控楼市决心的同时表示，20%个税征收的效果还要拭目以待，未来地方细则是一大决定因素。亦有全国人大代表称，房价问题并非个税能解决，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

短时可预期的局面是：业主持房待售，买家将持币观望。因此有市场机构分析，在二手房市场即将陷入冰点之时，新房市场恐受拖累。这一观点与此前一些业内人士判断的“新房价格或被推高”形成分化。

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法理依据

国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作，其中要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

这一条款并非新政也无法理争议。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。

而按照之前的政策口径，20%的应税额是差价收入。国家税务总局曾明确，需要纳税的是出售房产的收入扣除房产原值和有关税费后(包括卖房过程中缴纳的税金和装修费等)的净收入。2006年8月1日开始执行的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》已经重申了上述政策，但当时亦明确，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

房屋原值难以确认怎么办？2009年国税总局明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。这一针对总价核定征收的方式为各地留有自主裁量的余地，也为市场普遍采用。

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对于此次调控重申征收卖房个税的政策，多位从事一线房地产业务的业内人士在接受本报记者采访时均表示出对市场的看空。

中原地产华南区总裁李耀智告诉本报记者，如果真按照转让所得差价的20%计征个税，将会对二手房成交量带来“沉重打击”。

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一二手房“捆绑”预期

美联物业全国研究中心预计，新政加之交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。

由于交易税费增加而引发市场急转直下，在深圳已有先例。2011年7月，深圳开始实施的按照评估价格征税使二手房成交一度暴跌。其他实施存量房按照评估价格征税的南昌、大庆、长沙、成都、芜湖、厦门等城市，亦无一例外地出现成交量随之大跌的局面。

相比住房交易合同价，按照评估价格征税可以避免“阴阳合同”对真实价格的隐瞒，同时也会增加二手房的税费成本。

经济学家华生即表示，新“国五条”是正确方向的第一步，逻辑上的第一步是废“阴阳合同”。

李耀智分析，如果按照转让所得收益的20%计征个税，其带来的交易成本增加幅度将更加明显，尤其是原购入价格较低的房屋。

市场的另一个担忧是，20%的个税会转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，转嫁与否，取决于市场的强弱，弱市中，不易转嫁。交易环节的税，一般会传递到售价上，实质上由交易双方共担。

部分购房者是否会被迫回归一手房市场，并引发新房价格再次快速上涨？业内不无这样的预期。

不过，深圳一家大型上市房企高管向本报表示，房价在根本上是由市场供求关系决定的，影响房价的长期因素仍是市场供需。

该高管直言，无论是二手房，还是一手房，通常都是一荣俱荣，一损俱损。

此前深圳存量房按照评估价格征税政策实施后，一、二手房市场均陷入僵局。深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以后的低谷；一手房成交在当年11月份亦创年度最低。

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美联物业全国研究中心称，根据过往税收方面的政策经验，征收10%以上的高额税率即刻会导致市场成交量减少一半。在此次政策落实的头3个月内，一二手市场合计的交易量至少要跌50%。

其预期，如果买卖双方观望和僵持时间超过半年，房价则开始下行。其间，开发商为了抢客，将先于二手市场降价，一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价。

美联物业全国研究中心预计，房价最快将在2013年5月开始下行。

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调控之辨

北京大学财经法研究中心主任刘剑文则在接受本报记者采访时说，要坚持税收法定主义，“税收调控经济是次要功能，主要功能仍是组织收入，再分配。”

全国政协委员、上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭对本报记者表示，房地产调控的方向越来越准确，但瞄准得还可以再精确一点。

张泓铭称，20%个税征收这项原意是为了抑制投机性购房的税收政策，需要避免误伤百姓的改善型需求。

他分析，从需求角度进行调控没有问题，但需要精准分析三类需求，采取不同措施，比如，对于自住需求，就应该从支持变为鼓励，鼓励的举措可以是第一套房契税全免，第二套房契税减半，还可以进一步提供贷款贴息等。

对于“无住需求”，也就是投机性购买，他认为，目前采取的政策是限购，而从长远角度来看，要改成经济性手段，也就是惩罚性的税收。

对于“十年九调控，房价越调越高”的说法，张泓铭称，这句话值得商榷，如果没有调控，房价还要高得多。

值得关注的是，对于此次税收政策的重申，新华社援引税收专家的话称，若个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，应不在此规定之列。

房地产政策加码: 政府调控更猛更全操作性更强
2013年03月03日 新华网

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新华网北京3月2日电 题：更猛、更全、操作性更强——中国房地产政策“加码”显示政府调控决心

新华社记者 李云路 李志晖 黄歆

个人售房严格执行差价按20%缴个税、限购城市将覆盖全区域全部房型、大力推进城镇个人住房信息系统建设……中国政府在两会召开前再次出重拳调控楼市。

距离升级版楼市调控政策“新国五条”出台刚刚10天，国务院于1日晚就颁布了其落实细则——《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。此间接受采访的前来参加两会的政协委员和业内人士普遍认为，相较于“新国五条”，细则的相关规定更加严格、亮点很多、操作性也更强，彰显了政府调控楼市的决心。

“对于当前已经开始‘抬头’的房地产市场无疑是一剂‘猛药’，其最终目的依然是对投资、投机者获利进行控制。”全国政协委员、住建部专家委员会委员张泓铭说。

他认为，虽然是细则，但很多方面具有新意而且更加严格。比如提出房产税加快扩大试点，提高商品房预售门槛等，“都是直指要害”。

国务院发展研究中心研究员廖英敏认为，细则中“大力推进城镇个人住房信息系统建设，到‘十二五’期末，所有地级以上城市原则上要实现联网”的规定“非常及时和到位”。

“没有房产信息的详细登记和对社会的全面公开，所谓限购和二套房政策都会落入空谈，‘房姐’、‘房叔’、‘房祖宗’的现象也不会得到根本遏止。” 她说，因此，房产信息登记是一个涉及各个部门以及各级地方政府的系统工程。

张泓铭说：“两会前密集出台的房地产政策已经能够让市场看到政府的决心。”

他预计，如果房地产市场加速过热，政府还会有更大力度的调控措施。

委员和专家普遍认为，目前调控措施从短中期来看是合适的，但也要考虑更长效、更完善的根本性措施，而不是过多依赖行政手段进行调控。

时下，中国民众对房价回归合理水平抱有很高期待。“所谓房价回归合理水平，我理解是指房价的相对回归而非绝对回归，是相对于社会和居民的总体财富、物价、收入、经济发展水平等的回归。” 张泓铭说。

他建议，未来，中国政府对自住需求要从支持改为鼓励，从而扩大内需；对他住需求要从抑制改为允许；对无度需求要从限购改为高税。

全国政协委员张小济提醒，房地产市场调控根本上一要协调“供和需”关系，二要厘清“地方和中央”的关系。尤其是在换届之年，对于地方政府来说，必须认清经济的健康发展与房地产市场发展的关系，避免“新政绩”下通过房地产拉动经济的冲动。