主题：酒店式公寓的投资风险 （转自理财周刊，http://www.moneyweekly.com.

酒店式公寓的投资风险 　　 2003-06-30 文/王水田 　 　　自2001年小户型酒店式公寓在上海一炮打响后，2002年便马上开始风靡上海，四面开花，中心城区的各个区都相继出现了所谓的酒店公寓。同时小户型市场的追涨现象也越演越烈，价格一路高走，仅一年多时间，便从原来的六七千元猛涨至如今的一万多元，有的甚至已经达到了2万元，其涨幅远远超过了所有其他类型的新建商品房，甚至也超过急剧攀升的二手房，这就如同当时股市的不断攀升那样。 面对过热现象，在此有必要对小户型酒店式公寓的投资风险，作一冷静的客观分析，以引起投资购房者的注意，未雨绸缪。 综观当今的小户型酒店式公寓市场，大致有以下五大风险，即跟风追涨的风险，产权性质的风险，使用年限的风险，产品缺陷的风险，投资回报的风险。 　　一、 跟风追涨的风险 　　当初的小户型酒店式公寓由于其突出的低总价优势，而吸引了众多的无力承受市中心的高总价房，又留恋市中心繁华的青年白领和新生代购房族，以及那些捷足先登最先发现这一市场潜力品种的投资购房者。而且，当时这类总价才20多万元至30多万元的小户型产品，确实是市场的一个空白，也正因为此才使其成为奇货可居者，并引起市场的热捧。 然而，随着此类物业产品单价的急剧猛涨，这一总价低的优势已不复存在，普遍价格都在50万元 ～60万元，甚至超过百万，如静安、徐汇、卢湾等区都有此类高总价的楼盘。这就意味着其升值的空间已经很小，如同在股市中连续的涨停板那样，其风险是可想而知的。 　　二、 产权性质的风险 如今的这类小户型酒店式公寓，许多是当年的烂尾楼改造而成，其物业的使用性质大多是原先批准的商办楼性质，而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房，如将此类物业用于居住，或出租供人居住，显然有违其产权使用性质。按有关法律规定，业主不得擅自改变物业的使用性质，如违反这一规定要承担相应的法律后果。由此，便造成了有些小户型酒店式公寓的名不符实，亦即这类公寓住宅其实是办公用房，且办公用房是不能将业主的户口迁入的。如果在购房时没有看清楚其性质，而盲目购买入住，或出租供人居住，显然会给今后留下法律纠纷的隐患，自找麻烦。 　　当然，此类物业中也有一些是居住性质的，因此在投资这类物业时，必须先搞清其产权使用性质，并且事先权衡确定投资此类物业是用于办公还是用于居住，以防患于未然。 　　三、 使用年限的风险 　　由于这类物业不少是当年的烂尾楼，许多已停工多年，当初批租的使用年限也就已“用”去了多年，而且，商办楼的土地使用年限只有50年，而住宅楼的土地使用年限则是70年。 这就是说购买此类土地使用年限已大打折扣的物业，其投资收益的年限也大为缩短。而使用年限一到，你就有可能要交纳相应的土地使用权出让费。 　　房地产市场的周期性波动是必然的，如果遇上衰退期收益缩水再加上使用年限的缩水，其风险因素是显而易见的。 　　四、 产品缺陷的风险 　　正因为如今不少小户型酒店式公寓是当年的烂尾楼、办公楼改造而成，也就不可避免地造成了此类产品的诸多先天不足和物业的缺陷。而这些产品的缺陷，便会在相当程度上有损其自身的性价比，有损其物业的保值增值功能，从而也就必然有损其投资价值。 这类停工多年改造而成的小户型酒店式公寓，其缺陷主要表现在以下几方面。 　　1、 居住功能差 这类小户型酒店式公寓，大多是如同宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无独立客厅，而且也大多是暗卫，这样的房型只具备像旅店那样的临时暂住功能，而不适宜作为日常生活居住之用。而且这类一室户又由于其面积局促和房型设计的不合理，大多都缺乏足够的储存空间，使换季物品、衣被之类没有一个合适妥当的存放之处，这显然又降低了其居家的使用功能。 　　2、 面积损失多 这类物业由于大多是原先点式塔楼改建而成，这就使其四个角上的房型，往往形成一个大三角的格局，很难合理地进行分隔，从而也就不可避免地造成套内空间的浪费，空间利用率的降低，致使有效面积损失过多。这一缺陷，显然又影响到此类房型的性价比，从而也就影响到今后的出租收益，或流通变现能力。 　　3、 得房率低 如今，常规新建商品房的得房率一般都在80%以上，即使高层建筑，也都有78%以上的得房率，而如今这些改建的小户型酒店式公寓，却大多只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率。这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，也就再次降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能的提高。 　　4、 上下不便 现在板式住宅都是一梯两户、二梯三户的格局，而这些小户型酒店式公寓，却大都是三梯、四梯几十户，如四梯24户、30户，以及三梯18户、20户等。甚至还有三梯54户的超常格局，如位于九江路的某一楼盘，以及位于虹桥地区边缘的两梯40户的某楼盘。并且此类物业又大多是高层建筑，就算每户只一人居住，那么，一个楼面就有几十人，十几层、二十几层的整栋楼又会有多少人上下共用这几部电梯呢？每天如此上下出入，尤其是早晚用梯高峰时，其拥挤、费时是可想而知的。 　　5、 安全隐患 那些改建的小户型酒店式公寓，由于其点式高层的局限，往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯，四周围一圈小户型，形成整个楼面贯通式的平面布局，而这一布局，又常使走道没有自然采光，或采光不足，因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。而且几十户贯通式的格局，也使陌生人闯入不易被一下子发现，不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷，显然存在着安全隐患，此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患，其保值增值的功能又将大打折扣。 　　上述这些产品的缺隐，在当前上海小户型酒店式公寓市场中是相当普遍的，这都将影响到此类物业的投资价值。如果不能及时发现这些缺陷，并采取相应的投资策略，其潜在的风险是不言而喻的，尤其是当市场上出现更为优化、更为创新的产品时，这些缺陷也就必然会导致物业的贬值。 　　五、 投资回报的风险 　　综观当今上海的租赁市场，在环内中心城区月租金1000元～1500元的一室户和一房一厅的需求最为旺盛，各家中介公司均有不少此类需求者在预约等候，一旦有此房源便即刻成交，并出现严重的供不应求。然而与此同时，为数不多的业已交付使用的几个新建小户型酒店式公寓，却遇到了出租不畅、难以租出去的尴尬。如曹家渡地区和毗邻虹桥地区的这类物业，都不同程度地存在着这一现象，有的业主不得不因此降低租金，以减少空置的损失。 　　导致这一反常现象的根本原因，除了居住功能差等本身的因素之外，便是这类新建小户型酒店式公寓的“曲高和寡”，因这类小户型酒店式公寓的普遍月租金都在3000元～4000元以上。 　　这一租赁市场结构性的供需予盾，如今已初露端倪，而且已有进一步加剧的趋势。因为，现在不断推出的各式小户型酒店式公寓，其售价已远远高出上述已交付使用的同类物业。按通常的售价租金比例算，其预期租金也同样要远远高出上述的三四千元，一般要达到每月5000元 ～6000元的租金。而且这类物业又大多将集中在今年下半年或明年竣工交付集中上市，供应量将大幅度地增加，这将会进一步加剧阶段性的、结构性的供需失衡。亦即这类物业今后租赁市场的前景令人堪忧。可以预言，届时将会有大批此类物业的投资购房者被套牢。 　　综上所述，当今小户型酒店式公寓市场的投资风险已日见显现，此类物业的投资购房者，应及早警醒，果断采取措施，以免陷入被动。 　　五大风险， 　　跟风追涨的风险： 　　总价低的优势丧失，升值空间有限 　　产权性质的风险： 　　多数使用性质为商办楼 　　使用年限的风险： 　　由烂尾楼改造，使用年限缩水 　　产品缺陷的风险： 居住功能差，面积损失多，得房率低，上下不便以及存在安全隐患等 　　投资回报的风险： 　　出租不畅，有供大于求的迹象