主题：【搜房独家】上海新国五条细则落地 二手房成交火致挂牌量接连新低

楼市综述

   搜房评估网数据监控显示，3月25日-3月31日，本周上海市二手住宅挂牌均价为26885元/平方米，环比上周下降0.77%，全市18个区县，10个二手房挂牌均价下降，8个上涨。“国五条”上海版细则终于在这周亮相，上海在出台的六项“国五条”实施意见中明确了严格实施二手房20%个人所得税的态度，并继续严格实施差别化住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。本周上海市二手房挂牌量小幅下滑，挂牌套数为132561套，环比下降0.23%，挂牌套数减少309套。

   3月30日，继“国五条”北京细则出台之后，“国五条”上海版细则也终于亮相。其中，上海的实施细则《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》共有六条，在业内最关心的两个领域二套房贷和个人所得税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但是在一些原本不太注意的方面，例如为了抑制近期出现的新房涨价和中小户型供应不足的现象，细则明确指出，新盘预销售方案报价过高且不接受管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施。

  “国五条”上海版细则对于个人所得税计征的问题有了更明确的说法“税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。”值得注意的是，沪版 “国五条”细则出台后，“满五唯一”的房子是否要征个税，昨天上海税务官方微博给出权威回应：通知中明确，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

   在坚决抑制投资投机性购房的表述中，二套住房贷款的首付比例和贷款利率的未来走向备受市民关注。一旦二套房贷款首付比例和贷款利率提高，大部分改善型的家庭必须卖掉以前的小房子，而新的二手房交易个税政策实质上是限制了这类消费行为，因此改善型需求购房者必将受到影响。

   伴随各地 “国五条”细则的相继落地，业内普遍分析认为，未来数月，二手房市场成交将趋于平缓。“国五条”上海实施细则的颁布，是在过去3年坚定调控下的延续，对平抑市场和房价具有积极作用，市场和房价将迎来一个稳定期。

二手住宅挂牌均价

3月25日-3月31日，本周上海二手住宅挂牌均价为26885元/平米，环比上周下降208元/平米。“国五条”上海版细则终于在这周亮相，细则中明确了严格实施二手房20%个人所得税的态度，继续严格实施差别化住房信贷政策，并严禁发放第三套及以上购房贷款。楼市调控政策频频收紧，沪上不少置换客和投资客主动现身降价，赶在细则落实前出售房源，以降低细则正式执行后增加税费的风险。

本周全市18个区县，10个二手房挂牌均价下降，8个上涨。在挂牌均价下降的区县中，崇明区的降幅最大，环比下降3.45%，其次为，静安区、普陀区、浦东区和松江区，降幅分别为2.34%、1.77%、1.37%和1.34%。在挂牌均价上涨的区县中，奉贤区的涨幅较明显，环比涨幅达到了4.39%，其次为黄浦区、徐汇区、虹口区和卢湾区，分别环比上涨3.76%、2.37%、1.51%和1.37%。