主题：二手房买房经历让我心力交瘁，写写心得体会

　　一直在论坛上看大家的帖子，也看到了许多过来人的经验。但是等到自己买房的时候，发现还是没有好好把这些经验利用起来。我想可能是这个过程实在比较复杂，具体情况又不尽相同，经常是想到这点可能疏忽到另外一点。因此把自己目前的一点心得体会记录下来，能够给后面准备买房的童鞋一些借鉴。打算从以下几个方面分类汇总，这样会更清晰明确一些。
　　
　　1.看房：如果打算买房了，一定要多看房。不要光听价格、地段、楼层。还要仔细查看房子周围的情况，是否沿街，采光怎么样，小区环境怎么样。有些即便这些因素听上去看上去都很好，房子装修或结构你不喜欢，还是不会去买的。这毕竟是倾尽所有财力甚至亲朋好友的帮助下买的家，不能随便凑合的。我记得当时听过很多价格让人动心的房子，去看过后都被否决掉了，原因有很多，但是归根结底就一点：不喜欢。
　　
　　2.中介：其实对中介的印象一直不好，感觉这个行业太乱，收费太高。尤其在打交道时你感觉说话不厚道的那种中介，我建议你干脆就放弃。另外爆一爆中介的内幕。可能会被中介喷，但为了维护我们普通百姓的利益，还是以过来人的经验谈一谈。
　　
　　1)网上很多房源其实就是同一套。而且房东的钥匙中介之间是共享的。（除非是那种委托专卖的）。现在市场不好，中介之间竞争很激烈，如果一套房源你打算在A中介成交，结果不小心被B中介发现了，那么B中介会想办法捣乱，阻止这套房子的成交。因为市场就这么大块蛋糕，如果被别的中介吃定了，那么蛋糕就少了一块。如果中间给干扰掉了，这个市场重新洗牌，他还是有机会再去取得吃蛋糕的机会的。呵呵，我已经被这样给戏弄过两三次，对于这种行为真是很无语。想买房也出了合理的价格，但就是买不到。而且也不是我自己的原因透漏给别的中介。房东约了很多人一起谈，本来要签了，有的中介就乱忽悠，把房东忽悠晕了，最后又改变主意的也有。因此建议，如果同时有多个中介和你联系，你最后选择一家中介谈，那么你就要对他有充分的信任。这个时候如果别家中介打电话来问你房子的事情，你最好不要告诉他你看中的房子和价格。因为这个时候，另外一家中介不见得会帮你去争取房源，而是会去干扰你的成交。
　　
　　2)中介费的问题：我一直认为中介费是偏高的，不知道这个行业是怎么监管的。一套100万的房子，中介费差不多两万左右。在签合同的时候，中介的责任也不大的，他们所提供的服务能够值两万吗？况且现在100万的房子基本都很少，动不动两三百万，中介费算上去就更高。当然国家的税就更没法说了。我一直在想，能不能提供一个正式的平台，把买房和卖房的信息都真实的体现在上面。买家和卖家可以通畅交流。等约定好了，委托中介或是专门代办流程的人去查实房产信息、买卖双方情况、办理产证。现在是网上的房源很多都是虚假的，你看房可以，想和房东直接联系是不行的，你也搞不清楚中介的话真真假假。但现在也出了一个搜房网房天下一键直约业主，想必已经有商家看到买房卖房的痛点并试图以这种模式对房产行业进行变革。话说远了，回到中介费的问题，我周围不少朋友都是远低于市场价的中介费成交的，不属于跳单的那种。后来我去谈意向的时候，在他们的基础上加了一些，但也低于市场行情，中介也答应了。但是后来房子没有谈成，不知道是不是因为中介费太低，中介也懒得给我争取的缘故。在此之后，那个中介就不联系我了，可能觉得我这边中介费压的太低。但是在行情好的时候，中介实在是个暴力行业，所以，我认为目前的这个折扣什么9折、8折，都是高的。传统中介还基本保持2%的中介费，虽谈价的时候也多多少少给点折扣，大额度房款的2%还是要多出不少钱的。因为自己是在搜房网上直接找的业主，整个交易过程下来中介费2999，省了不少钱，因此觉得中介费也可以不用2%那样贵就能买到满意的房子，个人观点。
　　
　　3．房子：最重要的房子再说一下，前面看了很多，也有很多童鞋提供了很多经验。我认为有些东西是小问题，即便出现了，也无关紧要。但有些是大问题，一定要谨慎。我就从最严重的说起，后面次要的简单提一下。
　　
　　1）房子的产权是否明晰，是否无权益纠纷。这个很重要，如果房子有抵押或被冻结，你可能面临钱追不回，房子也过不了户，真是钱房两失。中介去查档的时候，往往只会查买房是否符合购房资格，不去查房子的情况。但中介告诉我，现在都是网上拉合同，如果房子有问题，合同是拉不出，没法签的。好，假设这一点是对的，也就是说在你签合同的时候，房子确实是合法可以交易的。但这样是否就保证没有风险了呢？不是的。如果在你交易的过程中，也就是从你签合同，到房子过户之前，如果房东有债务，司法部门还是有权对该房产查封的，这就造成你过不了户。所以，以前经常听别人讲，买到了哪里哪里便宜的房子，因为房东做生意，急需用钱，还觉得挺羡慕，感觉捡了个便宜。现在发现世上真是没有免费的午餐，想捡便宜，还真是要承担风险。如何避免呢，我也不知道，可能很多人也不清楚。但是我觉得卖家如果是有正当职业有稳定收入的人，这种风险会小很多。
　　
　　2）房子的户口问题：户口是否清空，这对外地人落户很重要，对本地人不影响迁入，但会影响你的下次交易。所以有人强调，在签合同的时候，写明“清空户口”，而不仅仅是房东“迁出户口”。最好去派出所查一下户口，另外在合同里面约定几月几号户口迁出。一般都需要在贷款审批通过（也就是你的产证办出了）才会让房东迁出。从房东的角度考虑也对，你想想，贷款还不一定能批下来，在此之前让房东迁户口，肯定也不合理的。
　　
　　3）租客问题：若有租客在，也要谨慎。因为法律规定，出售不破租，即这个房子就是过户了，如果原来的租赁合同没有解除，租客还是有权利租住的。而且如果租客和房东签订了好几年的合同，并且钱都给了房东的话，你留的尾款如果不多，到时候你也没办法。
　　
　　4）房子里的家具家电问题：这些很多人都提到过来，说拍照或者合同上写清楚等等。我觉得这个倒不是很大的问题，即便因为没有纸质约定房东拿走一些，损失也不是很大，这个稍微注意一下就好了，不要把太多的精力放在这上面，而忽视了更严重的问题。
　　
　　能想到的就这么多了。
　　 

总结到位。

楼市二手房交易，呼唤o2o模式，卖家 买家直接谈。

其实，新房销售也可以采用统一大平台的模式。现在的各个楼盘都要搞认筹，先把准客户圈住，然后就知道市场需求信息了 。而准客户却不知道供应信息。只给你几套房子，任选一。信息单项不透明。吃亏的自然是买房人了