100万在上海内环内买房,这不是天方夜谭。但是世上真有天上掉馅儿饼的好事吗?如此廉价就能在魔都市中心置业,是不是要付出点代价呢?其实,算清一笔帐,就可以让你知道在内环内如此廉价买房是否值得?
老房子的投资回报这样算
总价低,单价不高,老房子的优点一大堆,现在就来分析一下,100万元在上海内环内投资的成本与回报。
就拿控江五村二手房总价为92万元的一套老公房来说,26.53平方米,完成交易估计成本在100万元左右,再花费1万-2万进行装修。在购房过程中,可以利用公积金贷款,如果使用一个人的公积金贷款来购房,基本公积金和补充公积金相加,贷款可以达到60万元的上限,贷款15年,那么首付加上装修估计支付41万-42万元,贷款60万元,总投入102万元。
在这个贷款购房的方案中,每月还款成本为4216元。按照目前的上海租房价格的水平,该房的租赁价格大概在3000-3500元左右,年回报大约3.6万到4万元,年回报率大概在4%左右。
仅仅依靠房租,房产投资回报率并不高。但是考虑到今年来住宅房价已超过10%的增幅,购买住宅增值的回报还是相当可观的。还是以这套房产为例,去年同期房价约80万元,今年上涨达到92万元。由于使用了两倍的杠杆,41万成本投入,获得了12万的收益,年投资回报率达到30%。
老房子虽便宜,但是置业风险!
据悉,这套92万元的老房子建造于1957年,土地使用权已经接近或者超过60年了。也就是说,在普遍70年住宅土地使用权的市场上,10年后,这个房子土地使用权就可能到期了,到时产权能否交易,目前还没有明确说法。
当然,限购政策也是阻挠这套房产成交的重要原因之一。按照楼市新政,外地购房者需要交满一定期限的社保,才能拥有购买上海二手房的资格,对于大部分购房者来说,将唯一的一次合法购房机会放在这套小房子上并不合算。Shhuang44ss
100万在上海内环内买房,这不是天方夜谭。但是世上真有天上掉馅儿饼的好事吗?如此廉价就能在魔都市中心置业,是不是要付出点代价呢?其实,算清一笔帐,就可以让你知道在内环内如此廉价买房是否值得?
老房子的投资回报这样算
总价低,单价不高,老房子的优点一大堆,现在就来分析一下,100万元在上海内环内投资的成本与回报。
就拿控江五村二手房总价为92万元的一套老公房来说,26.53平方米,完成交易估计成本在100万元左右,再花费1万-2万进行装修。在购房过程中,可以利用公积金贷款,如果使用一个人的公积金贷款来购房,基本公积金和补充公积金相加,贷款可以达到60万元的上限,贷款15年,那么首付加上装修估计支付41万-42万元,贷款60万元,总投入102万元。
在这个贷款购房的方案中,每月还款成本为4216元。按照目前的上海租房价格的水平,该房的租赁价格大概在3000-3500元左右,年回报大约3.6万到4万元,年回报率大概在4%左右。
仅仅依靠房租,房产投资回报率并不高。但是考虑到今年来住宅房价已超过10%的增幅,购买住宅增值的回报还是相当可观的。还是以这套房产为例,去年同期房价约80万元,今年上涨达到92万元。由于使用了两倍的杠杆,41万成本投入,获得了12万的收益,年投资回报率达到30%。
老房子虽便宜,但是置业风险!
据悉,这套92万元的老房子建造于1957年,土地使用权已经接近或者超过60年了。也就是说,在普遍70年住宅土地使用权的市场上,10年后,这个房子土地使用权就可能到期了,到时产权能否交易,目前还没有明确说法。
当然,限购政策也是阻挠这套房产成交的重要原因之一。按照楼市新政,外地购房者需要交满一定期限的社保,才能拥有购买上海二手房的资格,对于大部分购房者来说,将唯一的一次合法购房机会放在这套小房子上并不合算。Shhuang44ss