主题：小区地下车库所有权的法律分析

日期: 2006-03-07 14:59:03 

    小区地下车库的所有权问题，目前在全国性的法律规定中还存在空白，仅有地方性的法规和规章等进行了一些操作层面上的探索，但现实中争议的不断出现，亟待法律在这个问题上进一步明确。本文结合相关实例、国家及地方相关规定以及正在讨论中的《物权法（草案）》对小区地下车库所有权问题进行一些探讨。

    地下车库所有权归不归小区居民？

    国务院发布的《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第二十七条的规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，建设单位不得擅自处分。这即是说，如果地下车库属于小区的共用部位、共用设施设备，则其所有权、使用权应属于小区全体业主共有。依一般理解，地下车库是为小区业主停车之用而建造，其功能附属于小区房屋的居住功能，故应属于房屋的配套设施，但地下车库又与小区道路、绿地、电梯井、楼梯、变电室、设备间这些必备的共用部位或共用配套设施在使用上存在着差别，地下车库并非完全附属于房屋而存在，具有一定的独立性。如地下车库的各个车位可以进行专属使用，即规定某个车位专属于某个业主使用而不会对其他业主使用房屋造成影响，而电梯井、楼梯、变电室这些共用设施却无法分割使用。这种差别的存在，使得对地下车库是否应属于共用设施而由全体业主共同享有所有权存在疑问。 
    2003年11月，南京市鼓楼区人民法院曾对于业主与开发商就小区地下车库权属争议一案作出过判决。在该案件中，开发商将承诺供业主停车使用的地下车库公开出售，并提出业主只有向其购买车位方可取得停车权。小区业主委员会遂代表业主向鼓楼区人民法院提起诉讼，请求法院判决确认地下车库占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。鼓楼区人民法院经审理最终支持了业主的这一请求。 
    法院认为，地下车库是住宅的公共配套设施，应交付建筑物所有权人共同使用；小区规划土地面积已经全部分摊到全体业主，开发商已不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权；开发商不能证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，应视为该公共配套设施发生的费用已经计入商品房的成本，开发商另行出售有违诚实信用原则。该案例在全国引起了强烈的反响，并引发了社会对地下车库所有权归属的热烈讨论。 
    该判决的主要观点，即小区的土地使用权已按面积全部分摊给业主，因此开发商已不再具有该小区土地的使用权，而地下车库又依附于小区土地，所以开发商不能拥有对地下车库的所有权。但这一观点在不实行土地使用权按面积分摊的地区（如上海）显然不适用。上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了将用地面积分摊给业主的做法，只在房产证上表明土地共用面积，因此无法判断土地的使用权是否已经完全分摊、开发商建造的车库是否有权使用小区的土地等。鉴于以上情况，地下车库的所有权争议并不因南京市鼓楼区人民法院的这一判决而得到彻底解决，业主与开发商之间仍为车库的所有权进行着利益的博弈。

这一条如果存在，那么又产生了新的问题： 对没有车的业主怎么办

《物权法（草案）》倾向保护业主利益不知是真是假