主题：组图:物业管理4大疑点如何对付？

组图:物业管理4大疑点如何对付？ 小区保安的质素与物业管理公司的服务有很大关系。 业主在住宅小区内人身安全受到伤害，物业管理公司应不应该负责？ 财物失窃或遭人破坏，物业管理有没有责任？ 如果物业管理公司要增加收费，业主是否可以SAY NO？ 小区内的公共设施收益是否应该全归物业管理公司所有？ 这一连串问题的答案，可能很多业主并不清楚，其中由此引发的一些纠纷就连法院也很难以解决，这表明物业管理方面存在一些“灰色地带”。现在新的《物业管理条例(草案)》(简称《条例》)即将实行，作为业主如何去利用它的规定来保护自己的权益？ 2001年6月1日下午17时左右，一位6岁姓卜的小朋友独自到住宅小区内的游泳池去游泳，当时他母亲在家中。大约17时18分，小区物业管理公司的保安人员路过游泳池时发现小朋友在游泳池里因溺水而昏迷不醒，随即把他救上来，并通知其母亲送到医院抢救。经抢救治疗，小朋友虽然脱离生命危险，但还要进行脑康复治疗，于是转到广州一家医院，经诊断为缺血缺氧性脑病。直至2002年2月6日出院时，小朋友仍然呈昏迷状态，尚需继续治疗。 小区内有任何问题业主都可到管理处咨询。 男童遇溺物业管理公司赔12万元 在这件事中，卜小朋友的家人认为，他遇溺事件是因为物业管理公司没有尽安全管理责任，于是2002年6月6日，以溺水男童作为原告向深圳福田区法院递交了一份民事诉状，要求被告物业管理公司赔偿医药费60万元、护理费2万元、伙食补助费6万元、误工费10万元、交通费1.3万元、后续治疗费50万元、精神损失费50万元，共计179.3万元，并由被告承担诉讼费。 福田区法院2002年8月13日开庭审理了这宗人身损害赔偿纠纷案，并做出一审判决。法院认为，事发时原告(卜小朋友)的母亲在家，却不知儿子一人出去游泳，显然未尽监护责任。如果原告的监护人履行监护职责、遵守物业管理公司有关儿童需由家长陪同方可进入游泳池的规定，则完全可以避免原告发生溺水事故。因此造成事故的主要原因在于卜小朋友的监护人未尽监护职责，对事件的发生应承担主要责任。 被告作为物业管理者，明知自己管理的是一个游泳池，虽然水深不到1米(卜小朋友当时的身高是1.3到1.4米。)，但仍然存在一定的危险性，该游泳池尽管不作为收费经营的项目，但既然公开开放给业主使用，则在法律上仍有安全管理责任，应当采取相应的安全保护措施。综合本案事实，应认定被告负次要责任。根据有关条款规定，福田区法院对此案一审判决为：原告的医药费390482.4元、住院伙食补助费13000元、交通费2000元，共计405482.4元，由被告赔偿30%即121644.72元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费18975元，由原告负担14975元，被告负担4000元。 小区有游泳池当然是件好事，但最重要的还是要做好安全措施。 相似事件结果相反 无独有偶，另一件相似的事例，判决的结果却刚好相反。 2002年4月26日6点左右，住在顺德某住宅小区的刘先生把5岁的儿子从幼儿园接回家后，让儿子在楼下玩，自己回到家中。约6点40分，刘先生见儿子还没回家，就下楼去找，找遍了整个小区，还是没找到。4月30日，有人报案：在小区靠河涌的水道，发现刘先生5岁儿子的尸体。5月30日，悲痛的刘先生夫妇一纸诉状将物业管理公司告上了法庭。 7月29日在法庭上，原、被告双方进行了激烈的交锋。原告(刘夫妇)代理律师认为，被告作为小区的物业管理公司，完全清楚地知道该小区靠河涌一带存在诸多危险因素，并应当消除这些危险。虽然被告也采取了一些措施，如在河涌边设有栏杆和保安岗等等，但被告有一处的重大疏漏：即该住宅小区建成前就存在的、以前用于通过船员上落岸的小码头没有设立栏杆，而是可直接进入河涌，且没有设立任何警示标志。 被告代理律师认为原告的说法难以成立。首先，原告对于“安全防范服务”的解释无限扩大了。被告认为，物业管理公司没有义务对其管理范围内业主及其近亲属的人身伤害、意外事故负责任，因为所谓物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共同部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。保留进出口是市政统一规划，与物业公司无关。至于有无警示标志，对于一个5岁的小孩来说，并没有太大的意义。 顺德市法院认为，原告的儿子才5岁，作为父母对儿子负有监护责任。由于原告疏于照看，致使儿子溺水身亡，父母负有不可推卸的责任。物业公司对物业的管理不包含孩子的监护责任内容，对孩子的死亡不存在过错责任，法院一审判决驳回了原告的诉讼请求。 从以上两个相似的案例可以看出，业主在住宅区内发生意外事故、刑事案等，结果会因物业管理条例和所签订的合同各异而不同。业内人士认为物业管理应该提供和怎样提供服务，业主和物业管理公司双方的权利和义务还存在各种分歧，因此本刊归纳了众多纠纷，总结出物业管理的4大疑点，以提醒业主及时保护自己的权益。 疑点一：业主出现人身安全问题，物管不负责？ 疑点二：业主财物失窃或遭破坏，物管没有责任？ 疑点三：物管公司加费，业主不可以SAY NO？ 疑点四：小区内公共设施收益全归物业管理公司？ 普通百姓怎么看……