主题： 关注：业主与物管公司争执的焦点

关注：业主与物管公司争执的焦点 随着新盘入住越来越多，物业管理问题越来越为人们重视，业主和物业公司的争议渐渐浮出水面，要彻底解决这些问题，有些观念一定要搞清！ 收楼交钥匙问题 笔者曾在1999年3#183;15时撰文写道：“业主在购买商品房时经常会遇到向发展商缴纳了全额房款而不能拿到钥匙的情况，因为物业管理公司往往依赖自己与发展商的上下级关系先将钥匙拿在手里，作为要求业主接受自己单方面制订的收费标准的砝码，这又是一种侵权行为的具体表现。业主依合同向发展商缴纳了房款，发展商就应该直接向业主交接钥匙，这就是我们常说的‘一手交钱，一手交货。’房款和钥匙是业主与发展商买卖关系的具体体现，与物业管理公司并无任何牵连。业主入住后与物业管理公司之间的关系和买楼时与发展商之间的关系是完全分离的，应该由业主与物业管理公司通过新的合同或合约另行确立。” 目前交的楼，预售契约基本都是在１９９８年之后签订的，房地产商售楼时都应和买房人签订“业主公约”（北京市叫“房屋使用、管理、维修公约”），经房地局批准的公约已明确约定物业管理费用，买房人买房前已做过承诺。在这个前提下，如果业主不交纳事先约定的费用，物业公司有权不给钥匙；如果物业公司收取超过事先约定的费用，业主有权拒绝，在此情况下，物业公司要是扣住业主的钥匙不给，则属于滥用权力和侵权。 业主没签公约谁交费 对于我的上述讲法，有的业主会说：“我买房时没有签公约，现在让我交费，我认为不合理，我就不交！”面对这种情况，笔者认为：物业公司只能和业主心平气和地商谈，拿出物价局的有关收费文件说服业主，请业主补签公约和前期物业管理协议。而没有任何权力强迫业主接受自己单方面的要求。 物业公司可能会抗议：“我服务了，业主就要交费。”笔者认为这种观点是站不住脚的。比如，有车一族停车后，经常有散兵游勇会不征求司机同意先替你擦车、后找你要钱，他们也讲：“我干活了，你就要给钱！”是否就要付钱呢？ 物业公司又会讲：“我们提供的是公共服务，一些人不给钱，我们怎么干。”笔者认为：物业公司遇到这种问题应该去找房地产商，要求房地产商承担责任，因为业主没有签订公约是房地产商的过错，不是买房人的过错。同时，物业公司自己也要承担责任，为什么你接受房地产商的委托时，不先看看业主是否都签了公约和前期物业管理协议呢？没有人拿枪逼着你干，你自己愿意接受房地产商的委托，就要自己承担风险，任何生意没有人可以保证只赚不赔！ 业主有权查物业公司的账 目前，有一种解释，认为物业公司的账目如果是物价部门定价，就不需要向业主公布使用情况，如果是业主委员会和物业公司商定的，物业公司可以公布账目，但业主无权查账，并引用《公司法》证明物业公司有权对自己的账目保密。笔者认为：持这种观点的人没有搞清问题的关键，那就是物业公司收取的物业管理费，并不因为钱从业主手里转到物业公司手里而改变所有权，除了物业公司应得酬金，物业管理费仍归业主所有，物业管理费的账目不是物业公司的账目，而是业主的账目，物业公司只是在业主的授权下代收、代保管、代使用，除了物价部门规定的物业公司的酬金或物业管理委托合同规定的物业公司的酬金外，其他的钱都是业主的，不存在物业公司节约归己的问题，除非业主委员会和物业公司另有约定。 不交物业费也可当业主委员 目前，有些小区要求成立业主委员会的积极份子，部分是不交物业管理费的业主，他们能否担任业主委员会委员，争论很大。 比较有代表性的观点是：“没有尽义务，就不能享受权利。”笔者不能同意这个论点。 首先，权利和义务对等是一个整体概念，我们不能把它抽象为业主交费和有权当业主委员会委员对等。我们不能说某个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺它的公民权。 其次，我们要看不交费的业主有无过错，很多不交费的业主是维权意识强的业主，他们能真正代表业主利益，他们今天不交费，是因为不愿意接受强加给自己的不合理收费。业主委员会委员没有任何特权，当业主委员会和物业公司签订物业管理委托合同后，只能带头执行合同。不交费的人带头交费了，对小区的物业管理只有好处、没有坏处。 再有，公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。在小区里也同样，业主的选举权和被选举权不是房地产商、物业公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。我们应该相信业主，业主一定不会永远选择损害自己利益的人去当业主委员会委员的，即使一时选错，业主自己会提出罢免。 谁来成立业主委员会 近期，业主呼声最强烈的是业主委员会为什么要由房地产商和物业公司来筹建？对这个问题笔者认为应该一分为二。 首先，北京房地局确实有４８５号文件和３０８号文件规定业主委员会筹备组由房地产商和物业公司人员组成，我认为这个规定在发文的当年对推动北京市各个小区成立业主委员会起到了推动作用，即使是今天也有它的价值，因为不是每个小区的业主都有意识和经验通过成立业主委员会来保护自己的权益。 但同时应该指出的是：当业主有意识自己筹建业主委员会时，某些主管部门的工作人员再拿这个规定卡业主则是违背了政府的原意，主管部门的文件是要求房地产商和物业公司必须在什么情况下成立业主委员会筹备组，但并没有规定业主不能自己成立业主委员会筹备组，如果主管部门工作人员干预业主的合法权利则是违背了国家法律和建设部、北京市政府令的规定。 特定前提下可以停水停电 笔者也曾撰文坚决反对物业公司擅自停水停电，但同时认为在一定前提下，物业公司可以停水停电。 第一种情况：供电、供水部门和物业公司签有合同，委托物业公司代收水电费，就应该授权物业公司在收不到水电费时对不交费的业主代其采取停水停电的措施，以保障物业公司和交费业主的权益。同时需要指出的是，物业公司如果将费用混收，业主只交水电费、不交物业管理费，物业公司不收，则是物业公司自己的责任，不能因此对业主停水停电。 第二种情况：业主公约约定了对不交物业管理费的可以停水停电，业主对此也没有反对，物业公司因执行公约，为了维护业主共同利益，在业主集体授权的情况下，对不交物业管理费的业主停水停电也是合理的。