主题：炒房者征收20％个人所得税！！！

详解杭州市出台的房地产新政策 (2003-09-17 16:55:11) 二手房交易征收20%的个人所得税；对购买高档住宅的实行3%的从高税率……前天，杭州市制定有关房产新政策，以促进杭州房地产市场持续健康发展的消息对楼市无疑有很大的震动。新政策的核心内容是什么？对楼市究竟会有哪些影响？个人所得税到底会怎样征收？ 一帖良药：经济适用房 药方内容：扩大经济适用房建设量；杜绝投机经济适用房现象 开药目的：调控房价，满足中低收入家庭所需 今后新供应房产近半是经济房 增加经济适用房的供应量，以此来调控房价，并满足中低收入家庭所需，是杭州市政府即将实施的新政策的重要内容。扩大供应量，从以下几个方面得以实施： 首先是扩大了经济适用房的土地供应量。近阶段，杭州市房地产土地投放要确保用于经济适用住房的土地面积不得低于总量的50%。这也就是说，今后新投放的土地有一半是经济适用房土地，也即今后新供应的房产近半将是经济适用住房。 其次是增加了经济适用房的供应途径，也即有条件的企业可自建经济适用房。如果企业有条件建，而且本单位职工又持有《经济适用住房准购证》，那么该单位职工可通过自建经济适用房来达到改善住房的目的。 投机经济房得先缴十几万税费 通过各种途径拿到准购证，然后购买经济适用房用来上市获利，这在过去并不少见。今后这恐怕只是投机者的一厢情愿，因为经济适用房的上市成本将非常高。 按照杭州市的新政策，新建的经济适用房要上市交易，需缴纳不少的费用。据有关人员透露，对2003年后的经济适用房上市的，现在拟订的政策是：购买人需补足原购房价格和出售时同地段商品房的差价。 对2001年购买的经济适用住房，目前透露的消息是说：“按购买时经济适用房所出土地等评估地价或市场底价的55%计缴相关费用。”记者在询问杭州市有关部门时得知，评估地价是指上市出售时的楼面地价。比如王某2000年购买近江家园一套100平方米房子，5年后出售，如果当时同地段土地的楼面地价已到3000元/平方米（目前在2500~3000元/平方米左右），那么他需补缴的费用是：3000元/平方米×100平方米×55%＝16.5万元。 在这样的政策下，恐怕很少有人会把经济适用房作为投机或投资的品种了。 一味猛药：征20%的个人所得税 药方内容：开征个所税等 开药目的：制止炒房 20%的个所税怎么征 对二手房交易征20%的个人所得税。这是杭州市即将出台的新政策中最“猛”的一招税收政策。那么，个人所得税怎么征？它如何起到抑制炒房的作用？对正常的二手房买卖是否会有影响？ 记者向杭州市财政局、杭州市地税局了解后得知，征20%的个所税其依据是1999年国家财政部、国家税务总局和建设部联合发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号），按照这一规定，个人出售自有住房（包括商品房、房改房。编者注）的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 商品房怎么缴纳个人所得税呢？按照财税字［1999］278号的有关内容，应当是个人出售住房所得，减除原购房价和合理费用后的余额，再乘上20%的个人所得税。 举例说，王某前年买进一套50万元的商品房，现以80万元的价格出售。在这交易过程中，他还缴纳了相关交易费用（包括中介费、评估费、印花税等现行的多种税费）5000元。那么他应缴纳的个人所得税为（80万元－50万元－5000元）×20%＝59000元。 对普通居民换房有何影响 房产交易要缴纳这么高的个人所得税，那么普通居民把房改房上市，或者想以旧换新是否会受到影响呢？事实上，只要市民卖房的目的是想用来改善住房的，影响并不大。 同样是财税字［1999］278号文，它规定了对个人换购住房，可全部或部分予以免税。个人所得税的缴纳以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳，同时第三条第2款规定“个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。” 比如王某在今年8月1日将住房出售，如果他在一年之内，即明年8月1日前重新买房，个所税可以得到退还。但如果一年内未重新购房，那么所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。 个所税严厉打击炒房者 从上述的分析中可以看出，征收个人所得税主要还是为了打击炒房现象，使炒房者在高税收政策下知难而退，从而减少整个市场的投机行为。对想以房换房的普通市民来说，影响并不大。 除了个所税外，炒房者还面临着其他的税收压力。根据杭州市的设想，个所税是打压炒房的四道税收之一，其他还包括了增加期房转让契税（在三证齐全之前交易的话，将缴纳3%的契税）、增强租赁房税收征管、对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率（即所购买或交易房屋如果单价在1万元以上或单套面积在300平方米以上的就要缴纳3%的税率。） 在这四道“紧箍咒”下，炒房的交易成本将非常之高。 ___________________________________________________ 开发商怎么说 依然看好杭州楼市 浙江大学科技园方易建设发展有限公司总经理郑红莉：政府出台此政策的目的是实现“居者有其屋”，对商品房销售有一定影响，但不会很大。 杭州中庆置业有限公司总经理曹福明：这次政府肯定不是想把房地产打下去，它的出发点是想让杭州楼市健康发展。但这次给人一个很强烈的信号，就是政府在采取措施压制房价了。 持相同观点的人不少。许多开发商认为，杭州购房主力相当一部分是外地人，经济适用房放量，对外地人涌进杭州购房不会产生多大的作用。杭州楼市的购买力依然很强大，商品房供需矛盾一定时期内依然存在。 欢迎按套内面积售房 浙江大华房产总经理罗丙洋：和按建筑面积售房相比，倒还是按套内面积售房来得简单，签合同、搞测绘将更为便捷。按套内面积售房，避开了公摊面积这个容易产生纠纷的问题，减少了和消费者的矛盾。 浙江城建房地产开发有限责任公司总经理宋茂彬：按套内面积售房，会使购房者透明度大大增加。 多数开发商欢迎按套内面积售房。 透明售房好像有点难 开发商的所有房源向社会公开，房管部门对开发商的房源网上公示，有房不卖将受到投诉、曝光乃至取消开发资质。对开发商来说，这几条“紧箍咒”算是够严的了。也有人认为，透明销售有点难。 杭州河滨房地产开发有限公司总经理阮志毅：应该从两个角度看待这个问题。从市场的角度，开发商有自主权；但开发商也有社会责任，目前杭州楼市处于一个特殊的时期，开发商应该向社会公开自己的房源。 ____________________________________________________ 二手房市 昨起波澜 昨天，杭州各家中介公司热闹异常，几家品牌公司都涌进了不少人，买家和卖家的心态可见一斑。 卖家急着出货 记者从中庆置业了解到，仅昨天一天，在该公司新挂牌的二手房就有13套。在商务兴房网，这个数字也在15套左右。而平时，它们的挂牌量约在七八套左右。 卖家张先生看上去有点着急，在聊天中，记者得知，原来他也不着急把手上的房子卖掉，觉得房价还有上涨的空间。但是昨天上午，得知今后要征20%的个所税后，他才紧张起来，毕竟这是一笔不小的数字啊。 昨天，忙着挂房源的人还真不少。金丰易居的负责人周强龙说，这两天挂牌房源肯定会达到一个小高峰，投资者出货的心态将增强。 买家一旁观望 “税收增加了，房价会不会也跟着涨起来。”在商务兴房网，早有二手房购房意向的徐先生表露了自己的担心。他说，卖主很有可能会把这部分税金摊到买者身上。反正现在买房也不急，他打算再观望一段时间。记者从几位买主那里了解到，鉴于对这个政策吃不准和其中的收费问题还不明了，很多买主都抱着观望和担心的态度。 一方面是卖家想在短时间内出货，一方面买家采取了观望的态度。如果这种状态再持续一段时间，那么二手房市场的供求关系极有可能发生变化。 不同说法 经济学上说，征税会使产品的价格上涨，征得越多涨得越高，特别是房产，它是必需品，没有替代品，而且是在供不应求的市场上。征税将会使房价上涨。——今夜我会来 交易成本的增加阻碍了市场的发展。但对于目前杭州楼市的投机气氛来说，是一次很大的冲击。至少政策限制了很多买房出于非居住目的人的购买，让更多的房子能卖到真正需要居住者的手中。其实冷静分析一下目前的形势，增加交易成本，增加土地供应量，增加经济房供给等等，一系列的政策都是趋向于控制房价的。——andy007浙江在线 “住在杭州”论坛提供 来源：钱江晚报 作者：罗凰凤 秦正长 程洁