主题：关于物业费中所含的服务项目

哇塞，都不知道啊？

绿化维护及管理费用！

级别 五级 每平方米建筑面积月最高收费标准0.35（元）

1管理处设置

1）小区内设置管理处。

2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

2管理人员要求

1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。

2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。

3服务时间周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。

4日常管理与服务

1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。

3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。

10）制定管理处内部管理制度和考核制度。

11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

14）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。

15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。备注：1、 小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。2、 每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

级别 五级 每平方米建筑面积月最高收费标准0.50（元）

1人员要求

1）专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2门岗

1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3巡逻岗

1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

4技防设施和救助（监控岗）

1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

5车辆管理

1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

备注：1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口（一级有一个是次出入口）配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增配岗位的，须经业主大会同意后，按实际配置增减费用。2、小区建筑面积小于1.5万平方米的，费用增加10％；小区建筑面积在1.5万至3万平方米（包括3万平方米）之间的，费用增加5％；小区建筑面积在9万至15万平方米（包括15万平方米）之间的，费用减少5％；小区建筑面积大于15万平方米的，费用减少10％。3、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用。4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

级别 五级 每平方米绿地面积年最高收费标准6.50（元）

1、绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率20%以上。

2、运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好。

3、乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（1万平方米以上绿地不少于80种，2万平方米以上绿地不少于100种）。

4、绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。 草坪修剪 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。清杂草 及时清除杂草,做到基本无杂草。灌、排水常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。施肥 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。病虫害防治 预防为主、综合治理，严格控制病虫害。其它绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。树木 修剪 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。中耕除草、松土常年土壤疏松通透，无杂草。施肥 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。病虫害防治 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。扶正、加固 树木基本无倾斜。其它 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。花坛花境布置 每年中有四次以上花卉布置，四季有花。灌、排水 保持有效供水，无积水。补种 缺枝倒伏及时补种。修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。病虫害防治适时做好病虫害防治。

备注：1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12 2、绿地以种植面积计算：地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数，冷地型草修剪频次应酌情增加。“百慕大”草高一般不超过4cm。混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。