主题：2003年上海楼市八大悬念

2002年，上海楼市延续了2000年开始的快速向前发展的格局，据中房上海指数显示，2002年中房上海综合指数的增幅大于2001年。虽然2003年仍然有着世博会规划、轨道交通、北外滩启动、一城九镇规划等利好消息支撑，但如今如此高位的房价和并不十分规范的市场使房地产界许多业内人士不敢断言2003年上海楼市仍可强势冲高，上海楼市的未来掺杂了更多的不确定因素，漫漫迷雾预示着2003年将是上海楼市比较含糊的一年。本文希望以“八大悬念”概括上海楼市面临的不确定性中的关键部分。 悬念一：土地供应方式的转变是喜是忧？ 在房地产行业的发展史上，土地的供应方式往往是核心焦点，尤其是在行业市场化的进程中。 从2003年起，上海市经营性项目用地将基本纳入公开招标范围，供地形态将由“生地”转为“熟地”，在土地二级市场将采取公开招标和挂牌交易等方式。2002年11月18日上海地产(集团)有限公司、上海大盛资产有限公司的成立正式拉开了政府主导土地储备供应的序幕。土地储备制度的最大受益者无疑是政府的财政收入，相信由此引起的相关财政收入每年将会以50%以上的比例递增。而土地市场的透明度增强则更多的是帮助并保障了上海市外的投资者的投资权益，并且加速了房地产行业的“大洗牌”，这对于整个行业未来的良性发展影响将是深远的。从上海市经济发展，加快城镇化进程来看，土地供应方式的转变是喜。 但是，土地供应方式的转变对上海房地产市场的潜在威胁也不能忽视。首先，招标和拍卖一定会拉高地价，在拍卖市场盲目和更风心理的作用下，一旦土地的拍卖成交价格远远大于其土地的价值，并且成为一种普遍现象，则必然会激发出新一轮的楼市泡沫。老百姓买不起房，开发商破产，然后形成骨牌效应，政府、银行、相关产业均会产生连锁反应而利益受损。上海天启房产总经理陈艾立提出政府应采取限定土地拍卖最高价的办法来预防泡沫的产生，但操作性相对较差，并且2003年事态如何发展，还是个未知数，这从一定程度上增加了决策的难度。其次，土地储备制度存在较大的经营风险和法律风险，经营风险更多的是指银行和后任政府的“透支”，而法律风险则是我国现行的法律监督作用在许多环节中存在盲点。对此许多专家建议借鉴香港的经验，但问题是，完备的制度和高透明度并不是一朝一夕就能够成功建立的，那么，在这中间阶段，政府又应如何指引土地经营步入良性循环的轨道之中呢？一切任重而道远。 悬念二：政府还会出手微调楼市？ 上个世纪九十年代末期，上海市政府为了鼓励个人购房，刺激楼市消费，出台了购房送蓝印户口、购房退税、补贴契税三大政策，成效非常显著。从2002年蓝印户口的取消后市场的反映可以推测出2003年购房退税政策的按期结束将对上海房地产市场造成的影响，那就是波澜不惊。反而是2002年9月1日上海市取消契税的财政补贴，新购房的个人契税恢复按1.5%计征的通知对购房者影响较大，以至于出现财政局对10月1日和12月1日两次契税的再次上调的谣言公开辟谣。 在目前市场状况下，契税的提高对房价的影响微乎其微，但有三点是可以肯定的：第一，契税的提高可以增加上海市地方财政收入；第二，由于交易成本的增加，契税的提高可以抑制短期内买进卖出的投机行为，阻止楼市泡沫的溢出；第三，契税的提高会有更多的中低收入家庭延缓改善住房条件的计划。前两点是政府愿意见到的，而第三点则与政府的十五规划相违背的。如果如上海市财政局有关负责人所说，在国家稳定税制的前提下，短期内契税税率调整至契税在上海的适用税率3%可能的几率很小。但是，面对购房中更多的投机行为，仍然不断升温的楼市，政府还是会在适当时机出手微调上海楼市，只是何时出手，如何出手，尚不得知，估计2003年政府采用的财政税收的措施少，而金融政策的引导手段多。 悬念三：房地产行业呈现新格局？ 2002年，房地产行业出现了“三外”现象，即外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产，上海也不例外。而2002年一系列的楼市预期的利好消息必将促使2003年各地投资者加快进驻上海的步伐。据悉，国内房地产著名品牌万科、中海、金地、珠江地产在2003年的上海都将有大的动作；港资有香港新鸿基地产发展有限公司将投资80亿港元在上海陆家嘴商业区发展商用及住宅地产项目，香港“恒隆地产”2003年将投资20亿元发展上海物业，香港兴业发展将参与重建一幅位于上海市静安区的土地，估计投资总额为40亿元人民币；一大批业外上市公司也“挟”强势品牌纷纷逐鹿地产，热情空前高涨。 目前，上海市3000多家房地产开发公司，具有开发一级资质的不到2%，更多的有明显资金优势或技术优势的开发公司抢滩上海首先意味着2003年上海房地产行业的一次“大洗牌”。可以预言，2003年上海将会出现更多创新性的产品和理念，规模经济的效应更为突出，购房者将更注重性价比高的楼盘，品牌在楼盘价格中的附加值将增大，购房者更加青睐讲“诚信”的开发商，购房者保护自己权益的斗争也将愈演愈烈。2003年房地产行业的趋势应该是强者更强，弱者更弱，那些规模小、信用差、产品弱的楼盘日子将不会好过，甚至还可能存在着潜在的生存危险。 悬念四：楼市还会遍地黄金？ 毫不夸张的说，2002年是上海购房投资最为疯狂的一年，也是回报最为丰厚的一年。首先是高价楼盘的疯抢，世茂滨江花园打响了沪上豪宅的第一炮，接着单价10000元以上的公寓楼成为投资客们的最爱，居然排长队购买。投资高价楼盘的客户有半数以上为外地或境外人士，如果说香港、台湾人士在本地就有投资高档楼盘的惯例和丰富经验，那么江浙一代的投资客除了看中上海整体的发展潜力，还有跟风投机之嫌。目前，沪上真正专业的个人房产投资顾问非常之少，那么如此众多的投资行为仅仅靠投资客个人的判断能力，想必失误的机率应该可以呈几何倍地上升，能够短期成功抛出的算一次成功的投资，但如果想靠出租的方式赚钱的话，未来的风险不可谓不大。如今，沪上高档楼盘供给速度已经远远超过有效居住需求的速度，也就是说，在高档楼盘的市场中最终有效需求的支撑出现了问题，高档楼盘还会遍地黄金吗？ 其次是投资购房已经成为上海市民2002年的一种时尚。大部分购房者在以居住为主要目的的购房决策中，把是否具有投资价值作为决策的首要依据；而已经有较好住房条件的市民则放更多的钞票在纯粹的购房投资上。2002年应该说每一位购房的市民心情都是愉快的，几乎没有哪一个楼盘不在“升值”，而2002年的投资甜头必然会激发2003年更为热烈的投资购房的热情，试想一下，更多缺乏投资专业性、盲目性的散户的跟进，股市谁最为得益，最后又是哪些人最为悲惨。在2003年，提醒购房投资客，小心楼市有风险。 悬念五：需求还会出现“井喷”？ 只有在计划经济才会出现的排队现象居然会出现在中国的上海，出现在中国家庭最昂贵的消费品市场中，不能不让人感叹！如果简单地解释这个现象，可以说是市场的有效供给满足不了有效需求，但是若对这一现象作更深层次的剖析，一切就不这么简单了。 首先，研究市场的专业研究人员常常低估了上海市民的购房能力。可以说几乎所有老上海人都拥有一套以上的存量房的所有权或使用权，如果将手中的存量房放入市场中交易，一般可获取20——30万现金收入，加上存款、公积金账户上已存的公积金、十万元的公积金贷款、其它商业贷款，一个普通的上海市民家庭基本上都可以承受一套40——60万的房子。而对于95年开始的外地人来沪发展的一批新上海人，其积蓄足以交付首期，一般会拿出每月家庭收入的40%来供房，也就是说，如果月收入8000元家庭，就可以承担月供3000元左右的房款，其房子总价则在60万以上。按照上海房产金字塔形的消费特征来看，总价50——60万的房价可以算作大众消费，面对如此强劲的需求市场，井喷当属正常。 其次，追涨心理催化了普遍的排队购房现象。2002年，一期和二期的价格每平米相差1000元的楼盘比比皆是，许多规模较大的楼盘在短短三年内，楼盘价格已经翻了一番。这使购房者形成了一种惯性思维，认为第一楼盘一期的价格一定便宜；第二晚开盘的楼盘一定比早开盘的楼盘贵，所以即使二期的价格比一期贵许多，也一定要比周边比二期晚开发的楼盘便宜。正是这种心态，才会出现有的楼盘每期开盘都会排长队的奇怪现象。 相信2003年购房排队的现象仍会延续，但是延续多久，范围多大，更多的取决于供给方消化需求的能力和速度，同时也取决于消费者转变决策方式的理性程度和速度。 悬念六：产品如何进行结构性的调整？ 2002年整个市场的产品结构总结起来存在三大问题，一是高价位产品供应量过大，包括别墅和高档公寓，而真正意义上的高档产品较少；二是适合低收入的边缘家庭的产品基本绝迹，一手房市场每平米3000元以下的楼盘已经很难找了；三是产品同质化竞争趋势突出，楼盘抄袭现象严重。 产品结构的调整目前在上海市场仍是最主要的原动力，而政府更多的是通过间接手段来影响市场。2002年市场上为什么一下子出现这么多高价位产品，除了存在较强的市场需求外，还有一个重要的原因是开发商希望通过高品质的楼盘树立公司的品牌。如今，市中心和效区疯狂的圈地运动已经使许多开发商骑虎难下，高价位产品的供需失调使他们感到了市场的严峻，但极好的地段和高昂的地价却迫使他们不得不做高价位产品，面对香港等地精于豪宅的“狼”来了的现实，一些开发商确实感到了冬天的来临。也许到了该仔细研究市场的时候了，自救才是唯一的出路，由此看来，2003年应该会出现更多性价比更高的高档产品，竞争也将变得更加激烈。 商人总是逐利的，对于每平米3000元左右的一手房，如果没有政策上的扶持，相信每年的供应量应仅限于每年重大配套工程商品房100万平米的供应量了，而控制二手房目前的价位，才是真正解决处于金字塔最底层的一群人住房条件的办法和出路。 悬念七：二手房价格还会如此坚挺？ 谁都不会怀疑上海的二手房市场2002年已呈现出强势的卖方市场，买家还价已经成为一件非常奢侈的事情，许多地区甚至出现二手房价格高于一手房的价格的奇怪现象，也许这就是市场。如果仔细地分析二手房的需求方，不难发现二手房由于地段成熟、面积小、总价低的特点容纳了几乎所有上海中低收入家庭总价30万元以下的需求，成为整个上海住宅梯度消费中不可缺少、支柱性的一部分。一旦二手房房价到达一定高度后，超出了买家的承受范围，就会出现卖家“非高不卖”、买家“再高不买”的尴尬局面，如果底部失衡，大厦将倾，相信这并不是政府所愿意看到的。政府控制低价房的源头是一种选择，出台相关政策引导房地产市场结构的调整也是一种选择，只是面对市场的严峻，在该出手时就应该出手了。 2002年上海二手房市场出奇火爆、价格出奇的高，上海的中介可谓“功不可末”。在上海房屋交易活动中，常会出现个别房地产经纪企业及其从业人员，在委托的客户之间从事房屋买进和卖出活动，通过压低卖出价格自行“收购”，再抬高价格卖给购房者，从而牟取利益。申博前夕，也是一些中介控制许多房源不售，申博成功后再高价抛售，一夜之间二手房上涨200——500元不等，严重背离了二手房自身的价值。2003年1月9日上海发出禁令，禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动，拉响了整顿中介市场的第一炮，相信这仅仅是一个开始，二手房的价格在2003年将会离他们的真实价值越来越近，二手房市场也将逐步走向规范、走向健康。 悬念八：市政规划足以支撑房价上行？ 2002年可以说各个楼盘都在大力的卖规划，浦江两岸规划、苏州河规划、轨道交通规划、世博会规划、一城九镇规划等等，不断报出的利好消息基本上让上海的所有楼盘都有了依靠，在给了大家一个美好的预期的同时也给了大家一个不断涨价的理由。依照土地价值的规律，应该随着各项规划的逐步深入，规划带给楼盘的增值效应才逐渐释放，目前的问题是许多楼盘将其规划已经提前透支了，到真正该享受规划带来的收益，就很难找出上升空间了。 以世博会为例，在大家一片喊涨声中，也存在一些潜在的负面因素阻止房价上涨。如过渡炒作诱发的超买心理会透支房价；供求关系的缓和会使房价上涨的动能不足；世博楼市不是万能的，不能保证所有投资都会有高回报；更多的观望状态将流失掉一些支撑房价上涨的消费群等等。2008年世博会周边的住宅并不是因为召开了世博会而价值升高，更多的应该是因为在世博经济的带动下，世博会展周边区域的交通条件的改善、高品质的商业配套、教育配套、文化娱乐配套等设施的完善使区域的地段价值升高而房屋价值升高。2003年，上海市仍将是城市化进程快速向前的一年，购房者应该更加理性地看待上海的市政规划，切勿在开发商夸张花哨的广告下盲目决策。 房价是具有刚性的，虽然2003年存在太多不确定因素影响着它的走势，但可以肯定的是短期内房价还会上涨。从2002年看2003年，更多的是一种“未雨绸缪”的心态，它远比“亡羊补牢”有意义得许多。上海按照市场化规则发展房地产市场才刚刚开始，真正实现市场的成熟化，还有很长的路要