主题：投资心得，浅析楼市与趋势。

1.进线量与看房量

随着时代的变化，买房群体开始逐渐通过网络进行了解和咨询，市场越好电话咨询人数越多，对于中介而言，获得客户电话了解需求带看只是第一步，也就是说进线量越多看房量越多，看房量越多成交的概率越大。反之，市场越差进线量越少，进线量下降的同时看房量也会跟着下降，看房量下降成交概率必然会下降。

3.业绩
 
综合前面两点，对于普通购房者要想了解全面有一定的难度，并且没有一定的数据支撑。但是所有的客户进线和看房的目的都是为了成交，最后都会在业绩上反映出来，虽然有一点点滞后，但是比相关网站的成交数据要准很多。这些业绩可以看稳定的中介，也可以看一个区域的业绩。比如一个区域问3-5个稳定的中介，如果平时基本上一个月能卖1-2套房，现在突然2个月没开单，或者单数减少，说明市场处于下滑趋势。看一个区就相对简单一点，如果上月的业绩是800万，突然降到400万，说明成交也马马虎虎。

4.新房
二手房找一个中介基本可以了解一个区域的大致情况，新盘相对比较分散，需要一个个去了解。即是同一个区域，产品的好坏与定位可能存在较大的差距。一般可以从营销中心的客流量、认筹量、销售量来判断，市场好的时候营销中心人气较旺，开盘当天销售量可观，日光概率大。产权集中、资源垄断是新房的特点，开发商容易在定价上勾结、合力抬高某区域的房价，一荣俱荣。市场好的时候普遍是新盘先涨，从而刺激周边二手房上涨。由于新盘对金融信贷的依赖较大，市场差的时候资金压力较大。相对二手房产权分散、资金压力要小，租售转换比较灵活，加上购房时机不同，有的早已租金抵月供，所以抗跌性强。易涨易跌的新盘相对也是对市场一种预判。当然，各盘情况不同，小开发商小体量楼盘捂盘惜售比较正常，大开发商大体量多期开发的楼盘资金回笼性要强。

买房除了有居住需求外，也是一种投资行为，房产投资可以说是投资一个城市的发展或一个区域的前景。光了解短期的变化还远远不够，每个人对房产的持有时间都不同，对大局上还得有一定的了解。

1.供求关系
目前上海房子约1000万套的样子，上海的居住人口1900万，根据上海统计局显示，常住人口为1300万，流动人口600万，按三口之家来看，常住人口有400万的商品房需求，流动人口有200万的商品房需求，加上有的家庭有几套房或者十几套房，买的早的话租金可以甩月供几条街，并且现在限购，拿到市场上流动的可能性非常小。供求关系越紧张，购买力越强。目前上海住房自有率为70%，相对其他一线城市，广州90%、上海70%、北京70%，深圳30%，并且上海的人均年龄年轻，加上人口红利。长期来看供不应求是常态。

2.周期
当房价短期内增长过快，超出购买需求的承受能力，就存在调整的可能性。虽然供求关系仍在，但是有效需求处于下降趋势。对于房地产周期来说，一般可以分为复苏、繁荣、萎缩、衰退四个阶段。如果去年9-12月属于复苏阶段的话，那么今年的1-6月应该属于繁荣阶段，由于房价增长过快，下半年第三季度开始横盘调整（七月楼市分析），也就是萎缩阶段。至于这个阶段会持续多久，还得看经济和政策环境，预计持续到年底是大概率事情。

3.抗跌性
房地产泡沫主要有过度建设、过度借贷、房价过高三种形式。放贷是让人去投资，银行从中获取利息，放贷越多，利息越多。如果资金过度流向房地产，资金被套，银行出现坏账容易引起资金链断裂，引发金融危机。房价过高等于间接提高商务成本，削弱城市竞争力。高房价也意味着高月供，月供压力过大会影响后续的消费能力，不利于过大内需、增加消费、治理通缩。过度建设普遍存在于2、3线城市，过度建设导致新盘供应量大，当供应量超过人口需求量的时候，就算降价也没有人买，因为未来几年可能都无法消化这些库存。经济环境良好，在供不应求的情况下，高房价可以通过回调来解决，并不会出现套死，崩盘的现象，抗跌性强。

每个人的需求都不一样，大家可结合实际情况做些调整。
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