本篇文章不扯没用的，讲一些干货，也就是锦秋花园的优势和劣势，当然，优势和劣势都是相对而言的，也就是要通过对比来体现。
首先，我们先看看锦秋花园的劣势。
一是周边环境一般。锦秋花园位于宝山区大场镇，锦秋路近南陈路路口。周边缺少成规模的高端商业、办公，正在建设的经纬汇商业广场或许可以弥补部分商业的不足，不过高端办公还是欠缺。沪太路以东的军用机场造成周边开发受限，附近的祁连山路、沪太路货车较多，虽是南北的主干道，但是驾车出行仍然不是很方便。
二是开发规模太大。锦秋花园是一个总建筑面积达150万平方米的大型混合社区，前期以别墅为主，近几年推出了多层和小高层的公寓房。开发周期较长，先后有十八期，近期还有新盘推出。大型小区回避不了的问题就是鱼龙混杂。
三是对口学区较弱。锦秋花园目前对口的小学为祁连中心校，学校相对一般。
接下来，我们再看看锦秋花园的优势。
一是紧邻上海大学。锦秋花园紧邻211高校上海大学新校区的北门，有不少上大教师和毕业生在锦秋花园入住，人文气息浓厚。上海大学就是一个开放的大公园，其面积和风景一点也不逊色于顾村公园、大宁灵石公园，甚至超过世纪公园，大学也比普通公园多了更多的书香氛围和洋溢着青春气息的中外学生。
二是公共交通便捷。轨道交通7号线上海大学站、南陈路站与锦秋花园无缝对接，规划的15号线锦秋路站距离也很近。周边公交线路也比较多，比如185路、110路、767B等。根据规划，沪太路将改成高架，到时候周边整体交通一定会更加通畅，驾车出行也将更加便捷。
三是生活设施便利。前面说到周边没有高端的商业、办公，但是普通生活设施配套还是比较完善的，特别是上海大学周边学生生活服务设施资源丰富，比如小区自带的锦秋天地，上海大学西门的宏基文化休闲广场、上坤广场等。
最后，我们来分析一下锦秋花园的房价。
目前锦秋花园别墅及公寓二手价格均在4万元每平左右，而最近加推的锦秋御尚4.6万元每平，与全市中外环间房价基本持平。但是有三个因素是不容忽视的：
一是周边环境整治。目前附近的南大地区是全区乃至全市环境综合整治的重点，南大地区将被渐次改造成现代化城区，其中南大绿地将成为中心城区最大的绿地，占南大地区的40%。还有一个利好就是大场机场搬迁，大场板块的发展将会挣脱目前束缚，有理由相信，整个地区的未来发展将会是颠覆性的。
二是周边建设加快。上大板块内保利、同济等都有新盘已开盘或即将开盘，保利叶之林、同济城市阳光、朗香花园、经纬等新老项目都聚集在锦秋花园附近，随着新楼盘逐步替代旧小区，住户的层次也在逐步提升，本文的作者明显感觉到，相对于十年前，邻居更加年轻，学历层次也在不断提升。大家对子女的教育更加关心，随着经纬实验学校、行知外国语学校等学校的新建和引入，学区环境也在改善，相信后面还会有优质的教育资源不断加入。
三是容积率。容积率往往会被购房者忽略，认为那是个整体建设规划问题，与自己没有什么大的关系。事实上，容积率过高是很难做出高品质的小区的，原因很简单，因为拥挤。锦秋花园可以算是上大地区容积率最低的小区，也应该是全市外环内容积率最低的小区之一，整体容积率大约在1左右，除去公寓，别墅区的容积率大约在0.8左右。什么概念，比如锦秋花园建筑面积160平米的别墅，容积率0.8，其平均占地面积大约是200平米。6月1日央企信达地产以58.05亿元竞得宝山新城顾村地块，住宅部分土地面积101368平方米，商业部分土地面积5001.7平方米，平均地价58.05亿元/106369.7平方米=5.46万元/平方米。外环外的地价是这么多，那么中外环间的占地200平米的锦秋花园别墅价值几何呢？相信大家也能算得出来。买别墅不仅仅是买房子，而一定要有土地价值的考量。换句话说，再过十年二十年，城市更新，需要对部分土地进行二次开发，那么最先开发的一定是容积率低的区域，因为相对于多层及高层而言，别墅区的动迁成本一定是相对较低的。
本篇文章不扯没用的，讲一些干货，也就是锦秋花园的优势和劣势，当然，优势和劣势都是相对而言的，也就是要通过对比来体现。
首先，我们先看看锦秋花园的劣势。
一是周边环境一般。锦秋花园位于宝山区大场镇，锦秋路近南陈路路口。周边缺少成规模的高端商业、办公，正在建设的经纬汇商业广场或许可以弥补部分商业的不足，不过高端办公还是欠缺。沪太路以东的军用机场造成周边开发受限，附近的祁连山路、沪太路货车较多，虽是南北的主干道，但是驾车出行仍然不是很方便。
二是开发规模太大。锦秋花园是一个总建筑面积达150万平方米的大型混合社区，前期以别墅为主，近几年推出了多层和小高层的公寓房。开发周期较长，先后有十八期，近期还有新盘推出。大型小区回避不了的问题就是鱼龙混杂。
三是对口学区较弱。锦秋花园目前对口的小学为祁连中心校，学校相对一般。
接下来，我们再看看锦秋花园的优势。
一是紧邻上海大学。锦秋花园紧邻211高校上海大学新校区的北门，有不少上大教师和毕业生在锦秋花园入住，人文气息浓厚。上海大学就是一个开放的大公园，其面积和风景一点也不逊色于顾村公园、大宁灵石公园，甚至超过世纪公园，大学也比普通公园多了更多的书香氛围和洋溢着青春气息的中外学生。
二是公共交通便捷。轨道交通7号线上海大学站、南陈路站与锦秋花园无缝对接，规划的15号线锦秋路站距离也很近。周边公交线路也比较多，比如185路、110路、767B等。根据规划，沪太路将改成高架，到时候周边整体交通一定会更加通畅，驾车出行也将更加便捷。
三是生活设施便利。前面说到周边没有高端的商业、办公，但是普通生活设施配套还是比较完善的，特别是上海大学周边学生生活服务设施资源丰富，比如小区自带的锦秋天地，上海大学西门的宏基文化休闲广场、上坤广场等。
最后，我们来分析一下锦秋花园的房价。
目前锦秋花园别墅及公寓二手价格均在4万元每平左右，而最近加推的锦秋御尚4.6万元每平，与全市中外环间房价基本持平。但是有三个因素是不容忽视的：
一是周边环境整治。目前附近的南大地区是全区乃至全市环境综合整治的重点，南大地区将被渐次改造成现代化城区，其中南大绿地将成为中心城区最大的绿地，占南大地区的40%。还有一个利好就是大场机场搬迁，大场板块的发展将会挣脱目前束缚，有理由相信，整个地区的未来发展将会是颠覆性的。
二是周边建设加快。上大板块内保利、同济等都有新盘已开盘或即将开盘，保利叶之林、同济城市阳光、朗香花园、经纬等新老项目都聚集在锦秋花园附近，随着新楼盘逐步替代旧小区，住户的层次也在逐步提升，本文的作者明显感觉到，相对于十年前，邻居更加年轻，学历层次也在不断提升。大家对子女的教育更加关心，随着经纬实验学校、行知外国语学校等学校的新建和引入，学区环境也在改善，相信后面还会有优质的教育资源不断加入。
三是容积率。容积率往往会被购房者忽略，认为那是个整体建设规划问题，与自己没有什么大的关系。事实上，容积率过高是很难做出高品质的小区的，原因很简单，因为拥挤。锦秋花园可以算是上大地区容积率最低的小区，也应该是全市外环内容积率最低的小区之一，整体容积率大约在1左右，除去公寓，别墅区的容积率大约在0.8左右。什么概念，比如锦秋花园建筑面积160平米的别墅，容积率0.8，其平均占地面积大约是200平米。6月1日央企信达地产以58.05亿元竞得宝山新城顾村地块，住宅部分土地面积101368平方米，商业部分土地面积5001.7平方米，平均地价58.05亿元/106369.7平方米=5.46万元/平方米。外环外的地价是这么多，那么中外环间的占地200平米的锦秋花园别墅价值几何呢？相信大家也能算得出来。买别墅不仅仅是买房子，而一定要有土地价值的考量。换句话说，再过十年二十年，城市更新，需要对部分土地进行二次开发，那么最先开发的一定是容积率低的区域，因为相对于多层及高层而言，别墅区的动迁成本一定是相对较低的。