主题：《新闻晨报》上有关车位事件的报道。

开发商收回业主车位高价出售 律师:实际操作该有考量

来源:新闻晨报 作者:周夏莹 孙磊 选稿:王呈恺

交房多年的小区，地下车位突然开始挂售，25万元一个的车位，推出了“立减2万元”的限时优惠价。近日，普陀区新湖明珠城小区一期的地下车位开始高调挂牌出售，并给车位的部分原租户发出最后通牒，地下车位将转租为售，这让业主一时措手不及。记者昨天调查发现，随着小区停车位日益供不应求，本市部分开发商瞄准商机，涌起高价出售车位的举动。就连10年以上的老小区，开发商也办出产证，开始继楼盘销售之后的销售“第二春”。

高昂的车位购置费让业主望而生畏，甚至拉动了小区车位的租赁费用水涨船高。专家表示，从地下车库的权属来看，所有权归开发商所有的，可以对其进行销售或出租，但在实际操作上应该有所考量，以保障小区的和谐与安宁，不能简单地一卖了之。

几十万元车位须一次付清

地下车位转租为售，成为了新湖明珠城小区近期的热议话题。业主顾小姐就接到了开发商挂号寄来的开始售卖车位的通知，信中表示，小区一期的1号和3号地下车库将对小区一期的业主销售，现有租户享有优先购买权，可以到售楼处登记并交付定金，并于本月28日之前确认购买，逾期将被视作主动放弃特权，一旦车位被他人相中，会在租期满后“易主”。

“万一车位被别人买走了，停车还真是件头疼事。”顾小姐说，小区内的停车位已日益捉襟见肘，地下车库座无虚席，就连小区道路的两侧，到了夜里也都停满了车，没有固定车位的车主只能在小区里“打游击”。除了现有的泊车位之外，小区私家车的数量还在不断膨胀。但面对高昂的购置费用，顾小姐算了一笔账，租车位每月支付400元，买车位除了一次性购置费之外，每个月还得支付一笔管理费，对于大部分还有房贷在身的业主而言确实难以承受。

近日，物业方面开始整治路面停车，在道路一侧安装了路桩。物业有关负责人表示，小区道路狭窄，停车位早已供不应求，尤其是晚上，道路两侧都被占满，此举是为了防止消防通道遇阻带来的安全隐患。而有业主怀疑，单侧“禁停令”是为了配合卖车位，路面停车空间被挤压，会逼着车主考虑购买固定泊位。

“地下停车位限量发售中”———这是新湖明珠城售楼中心打出的广告。记者看到，广告中建议业主“及早将其（买车位）列入买房购车的整体计划之中”。“现在车位售价是25万元一个”，销售人员告诉记者，在4月28日之前预付定金2万元，于正式发售日，凭定金收据可享受购买该车位的折扣款2万元，过期则有可能取消优惠。

记者注意到，在购买办法中明确，车位不能办理银行贷款，也就是说，23万元的优惠价，都得一次性付清。“目前来预订的人，大多是没有车位的业主。”该工作人员表示，小区一共有2100多户业主，车位数仅有700多个，此前早已租赁一空。而车位一旦被他人购买，原来租户只能另想办法泊车。

某小区车位价已58.8万元

记者调查发现，在一些地段较好的新建小区里，车位大多突破了20万元大关。不少业主表示，自己小区的车位价格本来并不高，但近期仍有所增长，例如新江湾城某小区的业主表示，车位价格达到了12万元虽然并不是最高，但十多万的车位仍然堪比一辆私家车的售价。

泰欣嘉园小区的车位价近期节节创出新高。记者了解到，从2008年开始销售，由于需求量大，250多名业主通过摇号来确定购买顺序。之后车位价格就一路飙升，甚至曾出现过一夜上涨6万元，一部分车位达到28万元的价格。近日，记者又从泰欣嘉园小区售楼处了解到，仅仅过了一年多的时间，如今小区地下车库车位的价格已上涨到58.8万元。

除了新式小区，不少开发商在楼盘交付使用8到10年之后，突然亮出了产权证，开始掀起销售的“第二春”，只是这次卖的不是房子，而是地下车库。卢湾区东晖花苑小区的地下车库在10年之后开始公开销售。闵行区今天花园小区的开发商则是在小区内贴出售卖车位的告示，令业主感到措手不及，为了维护自己的权益，他们最终选择与开发商对簿公堂。

而在大华·锦绣华城小区，此前开发商也委托中介公司开始高调挂售车位。业主孙先生表示，小区开售车位后，当时仅给出3天的考虑时间，还未待自己做好准备，车位就已被下家相中，由于小区早已车满为患，再难找固定车位，只能每天赶早回去抢占路面泊位。

无奈业主选择租邻居车位

逐渐趋高的车位售价让业主望而生畏。泰欣嘉园小区的卢先生去年年底与一名有车位的邻居签订了一年的租车位合同，虽然月租金达到1000元，但比起如今开发商开出的50多万元的车位售价，依然让他松了一口气。他认为，以每月千元租金来折算，相对于58.8万元的售价，等于提前付了49年的租金。“一个车位的钱，够我买两三辆轿车了，怎么承担得起？”

有些物业特地为业主担当起“租车信息交流平台”。奥林匹克花园的物业工作人员告诉记者，小区地下车库的车位也是只售不租，由于地面车位基本饱和，一些买下了地下车库车位的业主可能存在不使用车位的情况，这些业主就会到物业管理处挂牌登记自己的车位信息，而有租车位需求的业主也会过来寻找，在这个过程过，物业就起到了牵线搭桥的作用。

开发商说

车位的售价比租价有更大的升值潜力，促使一些小区的开发商选择停止出租，将紧俏的车位全部出售，换取更大的价值。

“为一个楼盘的车位进行定价之前，一般会先核算成本、调查小区内部业主的需求状况，以及参考周边楼盘的价格。”房地产市场开发方面人士表示，近年来，随着房价的上涨，地下车库车位的价格的确有所上升，而不少小区确实是由于车位紧张，业主需求增大，而提升了车位的价值。尤其对于那些位于中心城区优质地段的小区，由于成本的限制，规划的车位原本就紧张，而业主的私家车却越来越多。

该人士表示，车位的售价比租价有更大的升值潜力，促使一些小区的开发商选择停止出租，将紧俏的车位全部出售，换取更大的价值。“刚开始不采取‘只售不租’，可能是为了吸引买房，随着入住的人多了，需求大了，车位价值的提升就无法忽略。”

另外，对于部分销售了一段时间的小区，开发商为了回拢资金，尽早收回成本，完成项目的注销，也会着手加快车位销售。再加上车位需求的日益增加，供不应求的局面又给了开发商提高车位价格的理由。业内人士认为，虽然每个小区的地段等因素各有不同，但车位的价格上涨最主要的原因还是车位紧张。“在一些郊区的小区，往往只能采取以租为主的模式，价格也定不高，因为停车没有这么紧张，开发商想卖也卖不掉。”

律师说

开发商应参照出售出租屋的提前3个月通知时效，提前告知小区业主，让他们提前做好心理和经济上的准备，而不是在仓促的时间内，让他们匆忙决定是否购买。

上海恒隆律师事务所律师宋安成表示，从我国目前已建成地下车库的权属来看，所有权归开发商所有的，可对其进行销售或出租。然而，《物权法》的实施，对车位的影响不在“权属确定”上，而在销售对象和价格上。

由于在中心城区小区停车位属于稀缺资源，握有地下车库产权的开发商往往容易占据强势地位，卖方市场的垄断性让处于弱势地位的消费者丧失了话语权。在车位的租赁费用上，相关部门有最高限价权，然后在售价上，开发商仅需定价后，向政府部门备案。

即使楼盘的地下车库产权属于开发商，根据《物权法》等法律法规，业主也享有日常生活所必需的停车权。因此，按照相关规定，车位只能卖给本小区的业主，在车位数小于等于户数时，一套住宅的业主只能购买一个车位。同时，还必须遵守买卖不破租赁和承租者有优先购买权的原则。

目前小区停车问题已经日趋严重，开发商中途开始转租为售在不少小区都引发了不满情绪，业主与开发商、物业有关停车位的纠纷也将不可避免。

对此，宋安成建议说，从开发商行使物权方面考虑，车位可以出售，但行使此项物权，实际操作上应该有所考量，以保障小区的和谐与安宁。

开发商应参照出售出租屋的提前3个月通知时效，提前告知小区业主，让他们提前做好心理和经济上的准备，而不是在仓促的时间内，让他们匆忙决定是否购买。

若小区业委会已成立，应积极与业委会、物业沟通，根据车位出售的情况，对小区停车做出新的规划，保证小区资源充分利用，减少售后给小区带来矛盾纠纷的可能性。同时，对售后车位的停车管理费进行合理定价。

引用：jftx 在2010-4-8 12:58:41写道：原帖