主题：全面认识市场

正确认识楼市拐点及其综合利用
     2007年全国楼市一片红，三月看者云集，四月缓升，五--九月一发不可收拾，无论是新盘二手，无论是中内外环，所有楼盘乘风而起，而购者受股市攀升鼓励，受土地房产资源不可再生的判断以及购不到辛苦看中的房的恐慌，踊跃把从05年观望等待的购房需求释放，成交量放大。新盘及好的二手盘所剩无几。剩下的是不诚心卖的投资者的房子，房东看好未来市场，要么不卖，要么挂高价，要么边挂边跳“试下青春”有求者后马上封盘。这些留下来的房构成现在及以后的房源。到十月时候已经没有多少诚心出售的二手房源了。
      政府这个时候以“调控”身份出现，一再加利息，又封杀第二套投资房的平价利息，抬高首付款以及控制土地炒作。然后有与前总理有关系的开发商出面呐喊“整个楼市出现拐点”“大家三四年以后再买房”等等，一片良苦用心！一切为了平抑。
      这个言论立刻受到民众的支持。一时间天下肃然，整个十二月，二手房成交量几近为零。大家愤然房价高，将所有期待付与政府，以为经过“调控”必然会出现“等贵贱”“天下寒士尽欢颜”的局面，房价回归到2002年，每平米8千到5千。
      愿望可以理解，但是现实就是现实。政府早就不造公房分配，一切由市场规律支配。政府调控的意愿是让2007年的房价过高长浮平静下来，让楼市有序发展。少些投资客多让自住者买到房。而大多数人领悟错了，误解为是房产革命必然的来临，将现有的市价革去，降到自己都说不清楚的什么低谷去。表现为：即使必须买房者，看归看，等归等，用等待观望来错过眼前楼市平抑期。与05年政府调控后一样，本来调控得价格平平了，却没有人买了，都等待到压抑爆发的2007年纷纷入市。而下个高峰期来临与07年不同的是：届时内环没有什么可以买的房子了。
      这里要说的就是，如何利用拐点论来给自己带来好处。
      首先：确定自己是什么样的需求者。如果是投资，看看自己的实力了，利息高税收高还是慎重的好。如果是自己住，您就别跟拐点凑热闹。人家在那边用“拐点”打那个叫“投资”的人，您就别去起哄幻想会不会给自己分点赃，或误会认为打倒投资客天下房子不花钱了。您没有房就争分夺秒去找自己的那套，因为象您这样的人非常的多。其次看您是想买那里的房。以上海为例，看自己想买的是中环？内环还是外环线的房子。这里有讲究的。
      如果您想买外环线外的新房子，您完全可以等待下去。等政府或开发商仁慈地少赚您的钞票，把房价调整到适合您的时候购买。那里的土地多，价格一时不能长的太快，不甚着急。也不排除您看透楼市，先下手为强。2000年浦东还是一片青草地，几年后房价比黄浦便宜不了多少。目前人口结构是65到85年的为主要成分，都在赚钱，生活生产资料供不应求。
      如您决心一定买中内环的房，请看清楚是买新盘还是买二手。上海中内环的新盘受土地供应影响逐年减少是事实。土地稀缺价格早已经今非昔比了，土地价格现在被炒得比该地块造出按目前市场价格的新房总价还高。拿名盘上海绿城为例：开发商慨叹‘我这块地当年不造房，现在卖地要比我卖房子多赚几倍’。您假如是拿到土地的开发商，造出房子按现在市场价格卖房收不回成本您卖不卖？所以说：房子造还是要造，长归长，不赚钱不卖。您说拐点怎么个拐法？您等下去有什么结果哪。
      如您要买内环的二手房，那就更不应该相信拐点说法了啊。
  （一）本身您已经晚了人家投资者一步了。投资人结合国外的经验对城市房产市场有良好的知识和判断力，他们几年前就看好该房，买来又交利息又占资金，不赚钱谁卖？您认为会有人顶不住压力或急用钱，抛出低价出来。实际上实力不强的人早在05年新政策出来前后就陆续交白旗了，目前的房东哪个不是过五关者？即使投资其他急用钞票，抛出便宜的房来，还有充分思想准备的新投资客接盘的。大多数人还是在等更便宜的出来，眼看着错过。这场与房东的搏弈中，多半买家在知识上不如楼市老手的卖家，再加上买家多不相信自己雇来的中介，反复讲还价格，好不容易所有亲人看过同意了，房又被别人或新投资者买了去，往往很难拿到自己喜欢的房，烦恼后选择继续等。内环没有新房，二手房也不可以再生产，越卖越少，自住者越来越多。目前您能从投资者那里买到房子，观望一段时间后，整个楼盘都是自住房，买家只能等自住客发了财换大房时候买他们的二手房。您说，供应那么少，哪个自住者会便宜卖出来？
  （二）买内环房晚房东一步不说，再看购买人的成倍增加您会更明了什么是买房时候。
      一个城市如果适合发展，那么这个城市人口会骤然增加。上海是国际城市，适合各个国家，省份的精英的发展。这个不断增加人口的城市，住的问题是大问题。外来的大都是能人，都需要内环的房子，很少人不从内环的二手房开始看起，那么内环的房源从那里来？在造几个内环也满足不了目前以及未来涌入者的需求。小孩子都知道物以稀为贵。房源少‘价格贵’就出来平衡。不管您恨它，怨它，骂它，等它，它还是一直贵下去的。十年以后，大多数内环房都堪为豪宅。如嫌它贵，只好到外环去了。
      您也认为三四年后买房，大学生四十后买房，那么或许要花现在买内环的价钱去抢购奉贤，金山的新盘了，或许哪个时候要和现在读高中的小朋友争一套房源。这不是危言耸听，尝试者众多自有结论。当然不排除您三四年后暴发，买套汤臣一品做您的经济适用房。
      总之，受供求关系影响，中心城市的房价不会拐点到来的。能平抑制不长就是功劳。信不信由您。我们国家城市化的步子才开始，未来城市化更趋明显。
      目前是房价被压抑的大好时机。压抑不住还是要长的，当然希望是缓慢增长。房子见少，购买人多，等等都是长的诱因。不长因素就是07年末的调控作用。在不长的瞬间，总有聪明人看出其然，断然折下硕果。把后悔留给看客和房东。这个人就是拐点论的受益者。
      看不出所以然，跟着舆论从众者，当然跟着购房大军观望，等待着下个楼市高峰期的来临。而历史会证明：即使是高峰期买来的房子，相对于未来还是最便宜的。上世纪买上海滩的老洋房的人怎么也不会想到，100年后老洋房还这么贵这么受欢迎！ 

                国际社区香梅花园有套二房
１２６平方 ２／２／２ 开发商精装修 ８层 单价２.３８万／平
特点：一；便宜，五期现在还在开盘，３万／平，其他还有两套１２６的要３５０万
二；房形好，两房均南，客厅南，南北通．
三：出租快，转卖快．后面是日本语学校，买的出租的外国人多．租金可７千
五：开发商统一装修，档次高，中央空调，家具家电送．
六：交通好：前面１００米是浦建路，后面是科技馆２号线地铁口．
七：该房保养的好．０５年交房没有住，０７年业主住．
八：很快香梅价格超过３.５万一平方，是必然的规律，升值空间高．
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