主题：每平方米售价低于人民币7000元的那部分房地产市场看上去还很健康!

上海中低档房产仍旧健康 极少数高档建筑存在泡沫 http://house.sina.com.cn 2003年01月21日09:39 东方网-上海青年报 □本报讯 据《环球时报》报道，看着上海一幢幢拔地而起的高楼，用不了多少时间你就会产生这样的怀疑：这里的房地产市场是否已经形成一个即将破灭的泡沫？在鸡尾酒会中听着上海人之间这样的对话——在大厦完工前，通过对公寓的一买一卖就可赚取两位数投资回报率的收益——你也很难无动于衷，毫不担心所有这些或许会有一个糟糕的收场。 大众市场仍旧健康 然而，尽管众多迹象显示在上海这个中国最发达的房地产市场中可能出现了泡沫，但人们有理由相信上海房地产市场仍能逃过一劫。理由是中国城市私有住宅正经历着巨大转变。多数分析师认为，上海住房市场中，涉及消费群范围较广的大众市场仍旧健康，虽然投机者显然正在将很少一部分高档市场价格抬高到岌岌可危的水平。 独立房地产分析师山姆#183;克里斯平(San Crispin)已经在上海工作了8年，这期间，上海的高档住房价格曾在1996年到1999年之间暴涨了70%。克里斯平说：“我认为(上海房地产市场)没有价格泡沫。”克里斯平说，只有那些仓促投资错误的房地产项目的购买者才陷入了泡沫之中。他认为，明年会有大量房地产项目推向市场，这足以抑制泡沫膨胀到过高水平。 这一点是很重要的，因为上海房地产市场在中国处于龙头地位。上海在鼓励私人拥有住房方面比中国其他地方做出了更多的努力，上海提供慷慨的税收优惠措施，这在最近几年创造出一大批私人住房的拥有者。 市政府预计，上海所有家庭当中有60%拥有自己的房产。银行在提供按揭贷款方面采取了大手笔措施(央行上海分行甚至设立了中国首家信用评估中心)，很多上海人将他们每月收入的一半用于偿还按揭贷款。 由于越来越多的上海人正在从享受单位福利分房向自己掏钱购买私人住房转变，因此保持一个健康稳定的市场至关重要。这对银行也很重要，因为它们正试图建立起消费融资业务，并尽量防止向房地产开发商提供的巨额贷款变为坏帐。而且，随着“铁饭碗”的社会保障逐渐消失，如何保证居民获得价格能够承受的住房，从社会政策角度来看也很关键。 极少数高档建筑存在泡沫 2002年上海的住房价格高于一年前的水平，但仍远远低于5年前的水平。5年前，上海建筑工地比比皆是(据传，当时上海汇聚了全世界1/4的起重机)，这是房地产供应过剩、房租和房价即将大幅下跌的一个预兆。到了2001年，起重机的数量已经降下来了。但今年又开始增加，这也引发了一些人的担忧。 一些高档建筑已经遇到了麻烦。上海某集团去年向市场推出了造价高达8.50亿美元的综合性建筑群，这个建筑群位于浦东新区金融区南边。但该项目目前看来不容乐观。像衡山路41号公寓这样的超高档房地产的价格过高，目前售价高达每平方米4000美元，几乎同过去豪华住房还很罕见时的价格水平相当。咨询人士称，投资房地产风险很大。克里斯平说：“如果你投资的项目有超过20%的空置率，那么你就得小心了。” 花3.5万美元能买一套新房 然而，上海房产市场总体还算平稳，原因之一是，这些起重机并不都用于建设高价住房。咨询机构戴德梁行(Debenham Tie Leung)预计，今年新建成的建筑将使上海住房面积增加18%，但其中43%定价低于每平方米人民币7000元(合845美元)。这对于一个人均年收入仅为人民币1.3万元(约合1500美元)的城市至关重要。上海的中低档住房市场状况优于中国大多数城市。买主仍能以3.5万美元(合29万人民币)在条件相对较差的北部地区购买一套新公寓，而且购买位于地铁起点站附近的一套两居室中档住房，起价也仅为6万美元(约合49万元人民币)。 这意味着高档房地产市场中的泡沫不会波及大众市场。戴德梁行的商业开发负责人Foley Cheung认为，这不是一个真正的泡沫，每平方米售价低于人民币7000元的那部分房地产市场看上去还很健康。