主题：[ZT] 土地使用年限你留意了吗

土地使用年限你留意了吗

    近段时间以来，不少购房者致电本报，反映他们在青山路某楼盘购买的住宅土地使用年限只有50年。他们听说在别的楼盘购买住宅都拥有70年的土地使用年限，这是怎么回事呢？是不是开发商有意将土地使用年限“缩水”了？

    售楼人员缄口不提从购房者反映的情况来看，这些楼盘多为商住楼或烂尾楼改建项目。带着购房者的疑问，记者暗访了南昌的几个楼盘。这些楼盘的售楼人员对于楼盘的土地使用年限都是只字不提，只有当客户主动问到时，才会告诉你有多少年。据了解，购房者反映的情况确实存在，南昌的几个商住楼只有50年的土地使用年限，甚至还有更低的，有的楼盘业主入住时只有45年的土地使用年限。

    土地使用年限在50年左右的楼盘，多为一些建在沿街的商住楼，即一、二楼为商铺，楼上为住宅的项目。而更多的是一些正在盘活的“烂尾楼”或停建不久又启动的项目，由于这些项目的土地使用年限是从开工时就已计算的，项目停建时间越长，其剩余的土地使用年限就越低。但据一些开发商说，他们一般都会重新买满应有的土地使用年限，有的50年，有的70年。商住楼没明确规定我国《土地法》规定，人民对土地享有使用权，所有权属于国家。1990年5月，国务院颁发《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，《暂行条例》第十二条对国有土地使用年限进行了规定：“居住用地：70年；工业用地：50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；商业、旅游、娱乐用地：40年；综合或其他用地：50年。”据江西老楼估价师行有限公司董事长殷升先生介绍，由于商住楼是一种介于商与住之间的楼盘，对于其土地使用年限，国家并未明确规定，目前一般把它纳入综合用地的范畴。

    50年与70年的土地使用年限究竟有何不同呢？对此，业内人士颜先生告诉记者，土地使用年限即租用年限，购房者拥有的是土地租用年限。《中华人民共和国城镇国有土地使用出让和转让暂行条例》第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”同时，在第四十一条规定：“土地使用期满，土地使用者可以申请续期，重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”颜先生同时谈到，建筑本身也是有使用年限的，根据国家规定，钢结构的非生产用房的经济耐用年限为80年，钢筋混凝土的非生产用房经济耐用年限为60年，砖混结构的非生产用房经济耐用年限为50年。

    对房屋价值有影响在采访中，一些购房者认为，既然自己购买的是商住楼中的住宅部分，是用来居住的，就应该享有与其他住宅楼相等的待遇，拥有70年的土地使用年限。对此，开发商们表示他们也没有办法，他们是按规定行事，土地使用年限“缩水”一事根本无从谈起。

    业内人士认为，在南昌，很多购房者对于自己购买的住房到底有多少年土地使用权从来没有问过，也很少放在心上，认为房子办了产权证就行了。这种情况的产生，可能与目前南昌市土地使用年限已到期的住房不多有关。但在一些沿海城市，如今已出现了土地使用年限到期、需重缴土地出让金的情况，让不少购房者知道了土地使用年限的重要性，对其的关注度也有所提高。随着南昌市土地证办理工作的加强，购房者可以从土地证上看到土地使用年限，大家对此也会有所重视了。

    殷升告诉记者，土地使用年限对房屋本身的价值是有影响的。这个道理很简单，比如一套住房的土地使用年限只有50年，50年到了之后，因为土地证到期了，该套住房就不能转让了。此时若要转让该套住房，转让者必须补缴土地出让金。该套住房与同年代的其他土地使用年限长的住房相比，其所具有的价值就低了。由此看来，土地使用年限还是“值钱”的。开发企业在售楼时应该清楚地告知购房者，而作为购房者，多掌握一些房地产方面的知识，多学、多问才能买到如意的住房。