主题：上还是房地局查到的资料

商品房交房与办证 
上海楼市  2003年第1期   

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在购买预售商品房的过程中，最重要的环节就是与开发商签订《预售合同》，因为《预售合同》明确约定了开发商与购房者之间的权利义务，一旦双方发生争议，《预售合同》就是追究责任、索赔的依据。当购房者“如履薄冰”地与开发商签完预售合同后，经过一段漫长的等待，终于可以交房了。此时购房者切莫掉以轻心，别以为拿到了钥匙就万事大吉了，其实在签订房屋交接书、办理“小产证”、验收房屋的过程中还有许多需要注意的地方，在此向广大购房者作善意提醒： 

签订房屋交接书 


一般来说，开发商会在《预售合同》约定交付日期的前夕向购房者发出房屋交接的书面通知，购房者在接此通知后应当按约前往，如果有特殊情况不能前往，则最好以挂号信的方式书面通知开发商，说明原因。《2000版上海市商品房预售合同》所附的《房屋交接书》中需要明确的事项有：房屋的座落、房屋的实测建筑面积、测绘机构、“大产证”证号以及房屋的总价款和房款支付说明、结算形式等；有的《房屋交接书》还直接注明购房者对所交房屋无任何异议。因此只有当购房者确认所交付的房屋没有任何问题且符合《预售合同》约定的交付条件时，方可签属“房屋交接书”，当然能够聘请一位律师陪同验房更好。 


证明文件要齐全 
首先，购房者应当按照《预售合同》第十条约定的交付条件依次检验有关证明文件如：《大产证》、《住宅交付使用许可证》、物业维修基金缴纳凭证等，这将关系到购房者今后办理“小产证”。《预售合同》第十四条第一款也同时约定了将“房屋交接书”作为办理房屋过户手续的必备文件，因此广大购房者应当慎重签署“房屋交接书”，这将是一个重大的法律行为。 

房屋面积有误差怎么办 
其次，对于房屋的面积问题，《预售合同》第五条如约定当房屋实测面积小于暂测面积超过一定比例，则购房者有权单方解除合同，但购房者行使解除权时，必须在签署“房屋交接书”之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。现实生活中，有的购房者没有注意到因面积误差行使解除权的时间节点，他们往往在签署完之后，回家仔细一算才发现《房屋交接书》上的实测面积比暂测面积少了许多，完全可以行使解除权，这时才向开发商提出，开发商完全有理由依据《预售合同》第五条的约定拒绝购房者退房，使得有些购房者后悔不迭。前几年楼市低迷时，开发商往往不愿意选择退房；随着近几年来楼市不断升温，开发商极愿同意退房，貌似公平，实际上遇此情况即使退房，权益受到损害的还是消费者，因从期房到现房，这里面有不菲的差价，购房者等于用自己的钱帮助开发商将房屋造好，然后眼睁睁看着开发商去赚取期、现房的差价。所以，我们建议还是选择设定违约金为好，这样既维护了消费者权益，又规范了开发商的开发行为。 

发展商应提供两书 
根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》以及《预售合同》第十三条第二款的约定，开发商在向购房者交房时应当同时提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，上海市住宅发展局的有关文件也规定从2001年6月1日起使用新版的“两书”。其中《质量保证书》的内容包括：表明房屋已经竣工、验收合格、所属楼栋具备《交付使用许可证》、开发商对房屋质量、保修范围、期限作出承诺；而《住宅使用说明书》则是对小区概况、建筑结构类型、住宅设施、小区配套设施等具体情况作出说明，购房者应当仔细阅读“两书”的内容，以便维护自己的合法权益。 
还需注意的是，根据《预售合同》第十八条约定，房屋交付后，如购房者认为房屋主体结构不合格并经有资质的检测机构核验确属主体质量不合格的，购房者有权单方解除合同；而作为《预售合同》附件的《住宅质量保证书》还赋予了购房者调换住宅的权利，并可要求开发商承担有关鉴定费用，因此在房屋主体结构不合格的情况下有两条途径可供购房者选择：一是退房；二是调换。 

办理“小产证” 
目前我国对房屋所有权实行的是登记发证制度，根据2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”购房者今后如果要进行房屋买卖、赠与、抵押等都需具备房屋“小产证”，因此能否取得“小产证”以及何时取得对于购房者来说都是至关重要的。如何减少这个过程中的风险其实与《预售合同》第十条约定的房屋交付条件有着密切联系。 “ 

大产证”交付风险最小 
从《预售合同》第十条的约定来看，房屋交付分为两种：一种是《住宅交付使用许可证》交付，但开发商对取得“大产证”的时间作出承诺，如不能按期办理，购房者有权解除合同；另一种就是“大产证”交付。一般来说，如果不急于入住，“大产证”交付对购房者来说风险较小，因为《预售合同》第十五条约定：该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由开发商转移给购房者，也就是说开发商仅在取得《住宅交付使用许可证》时就将房屋毁损、灭失、权利限制等风险转移给购房者。我曾接待过这样一位当事人，两年前他和开发商签订了《预售合同》，也按合同约定将房屋交付使用。但是在承诺的时间内开发商没能办出“大产证”，导致他迟迟不能办理房屋的“小产证”，但他对此事并未引起足够的重视。今年10月份，他想将该套房屋出售，中介公司告知其没有“小产证”无法上市交易，遂向开发商要求办理“小产证”，但被告知开发商因债务问题已被法院查封，查封的物业中包括了他的那套房屋。张先生想了解遇到这种情况该怎么办？开发商对他进行了物的交付（交房），但并未办理权利转移（即取得“小产证”），并非法律意义上的完全权利人，因此无法对抗法院的查封。如果他想要办理“小产证”的话只能向法院申请解除查封并递交有关的证明文件，最后由法院决定是否解除查封，这个过程手续繁琐且耗时，他的权益显然已经受到严重的损害。 

因大产证未办解除合同不划算 
实践中还有一类情况，根据《预售合同》第十条约定：开发商如到时不能取得“大产证”，购房者有权单方解除合同。有的开发商故意拖延办理“大产证”的时间，希望购房者提出解除合同的要求，因为房屋从预售到交房已经增值不少，尤其是上海近几年发展较快，不少楼盘均有不少的涨幅，开发商当然希望购房者退房，然后能以更高的价格卖给其他人。此时有的购房者已经投入一笔资金开始装修房屋，选择退房显然损失重大；有的购房者倾其多年积蓄，精挑细选才买好一套房子，也不想就此轻易退房。因此建议购房者与开发商协商对于开发商未按约定取得“大产证”的违约责任及违约金的偿付标准并在补充条款中予以明确约定。  
如果购房者与开发商约定以“大产证”为交付条件的，则应当注意《预售合同》第十四条第二款的约定，因为根据2001年8月15日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上房屋管理或土地管理部门办理权属登记手续。购房者应当在房屋交付之日起90日内自行办理或者由开发商代为办理产权登记，以免引起不必要的风险。 

办理入住即需交物业管理费 
购房者还需要注意的是物业管理费的支付问题，有不少购房者认为在未取得“小产证”之前房屋还未真正属于自己，因此即使入住也无须缴纳物业管理费，而开发商则认为购房者既然已经实际使用了该套房屋理应从入住当月缴纳物业管理费，由此还引发了不少纠纷。近期上海市物价局和房屋土地资源管理局联合发文明确了购房者应从开发商（或其委托的物业公司）书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理费，在此之前的前期物业管理费应由开发商支付。

好像这篇文章许多细节应该在签预售合同时就要主意了。
回去得把预售合同拿出来再仔细看看

文中提到的“物业维修基金缴纳凭证” 是应该由开发商先交呢，还是由我们办理入住手续时交？

近期上海市物价局和房屋土地资源管理局联合发文明确了购房者应从开发商（或其委托的物业公司）书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理费
怪不得28号交房，原来是月底来这一条，黑啊

谢谢