优秀住宅小区从何而来？三湘世纪花城“四位一体”管理创新见闻 -房天下上海购房论坛

□实习生赵萌萌记者傅佩文
三湘世纪花城一、二期小区归属杨浦区五角场街道，是一个由住宅、办公楼、商铺近千户业主组成的综合性社区。虽然小区建成已有11年，但却丝毫没有陈旧的感觉，道路干净整洁，车辆停放整齐，优美的绿化让人耳目一新，和谐的人文环境让业主们赞不绝口。最近，小区刚获得“上海市优秀住宅小区”的称号。
几年前，三湘世纪花城曾经也是矛盾重重，物业公司换了好几个，问题却始终存在。三湘世纪花城业委会主任金鑫告诉记者，小区曾连续换掉了三个物业公司,直到找到“管家”上海同涞物业管理有限公司。仅仅一年后，小区面貌焕然一新。
那么同涞物业究竟用了什么“法宝”呢？“我们的‘四位一体’管发挥了重要作用。”总经理翁国强一语道破。所谓“四位一体”是指在社区党组织的领导下，业主委员会、物业公司、居委会与开发商共同参与社区事务管理“这项举措打开了解决问题的口子，让我们的工作更好开展。”同涞物业管理部经理张荣说。

业委会保持自省

要做好小区工作，业委会首当其冲。首次业主大会便产生了由15名委员组阁的业委会，当年平均年龄不足47岁，党员9名，14名委员全是在职的各行业精英、是一群热心公益的倡导者、也是放弃报酬的社区志愿者，至今还有14名成员，堪称上海“人数最多的业委会”。业委会确立了“协商、协助、协调”六字为工作方针，定位了业委会在与开发商、物业、业主间日常工作中所担负的角色。有人说业委会人多运作难，而三湘业委会遇困难阻力时相互鼓励不退缩，尤其在换届、改选期间还可以正常运作。
七年来，每逢周日“业委会接待日”，由正、副主任亲临、委员轮值，至今从未间断。当小区发生群体矛盾或突发事件时，业委会约定各委员应当在第一时间集中，集体接待或调解，晚上也不例外，每月27日的月例会制度执行至今已有七年。

开发商离场不离人

不少从事物业管理的企业，都有着一个说不出的苦衷，“开发商交房以后就再也找不到人影，诸如房屋质量等基础建设上的遗留问题，让业委会和物业公司很难根本解决。”金鑫坦言。如何让开发商“离场不离人”，是“四位一体”模式的中心环节。
去年夏天，老化的地下车库排风管道口噪音给业主造成了极大的困扰，为此有人写信给了街道信访办。由于车库是开发商产权，经过物业协调，最终开发商同意出资四万元将5个排风管修好。按照程序，投诉信在60天内被转到了五角场街道办事处，当工作人员来小区实地探访时，问题早就已经得到了解决。
2012年7月，三湘世纪花城住宅区与商务楼结合部“若干项目”的维修工程全面启动，总价约11万的工程费用全部由开发商湘海房地产发展有限公司承担。“作为房地产公司，要有社会责任感，交房走人不可取。后续建设管理得好，对品牌也是一个良好的展示。”公司负责人表示。

居委会协调纠纷

物业没有执法权，对于许多业主的违规行为只能劝阻，无法强制令其改善。“很多业主认为，他们交了物业管理费，物业公司就是提供服务的，因此当有违规行为时，面对物业公司的劝说有的业主会置若罔闻，有时甚至破口大骂。”张荣经理无奈地说。但是自从有了“四位一体”的举措后，情况有了很大的改善，居委会在其中起了巨大的作用。
刘国清是三湘社区居委会书记，下班后只要有时间，他便会去参加三湘世纪花城业委会的例会，遇到问题时，居委会也是第一时间帮忙想办法解决。有业主在楼下空地擅自种丝瓜，其他业主认为破坏了小区绿化，物业沟通该业主拒不听从，无奈之下居委会利用自己的工作优势对该业主进行劝说，最终业主主动将丝瓜拔掉，恢复了小区绿化。“居委会的出面协调大大减轻了我们的工作压力。”张荣说道。

完善制度创市优

“四位一体”实施以来，居委会做好居民工作协调各方关系，物业企业规范服务构建和谐，业主委员会合法维权管好小区“钱袋子”，开发商及时出力解决业主房屋问题，大家各司其职，平等工作，互相支持，为小区和谐共同出力。“事情好解决了，跟以前相比是非少多了。”金鑫说道。在各方的努力下，小区陆续解决了部分车位问题。
“接下来，我们要探讨新机制，譬如制订规范的议事制度，完善‘游戏规则’，不能什么事都是开发商扛。让共同治理的理念进一步得到提升。”同涞物业总经理翁国强对未来充满信心。

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